４００万の新築！！

近所に建売住宅が売りに出されました。４０坪の
土地に２３坪で４ＬＤＫの建物がついて１６００万です。
ここいらの土地の相場が坪単価３０万なので単順に計算して土地を１２００万とすると上物が４００万という
計算になります。まあそれはないとしても常識的に
考えて建物を１０００万と見積もっても２２００万は
するはずですが。何か訳有りなんですしょうか？
土地が相場に比べて極端に安いとか？気になります。

No.6 ベストアンサー 回答者： noname#11476 回答日時： 2005/01/26 13:48

不動産は業者価格というものがあり、それは広告などで見る相場とは大きく違います。

坪３０万が売り出し価格の相場であれば、分譲の為に仕入れる業者の価格はせいぜい２０万程度でしょう。
何故そうなるかというと、

・広い土地を売る場合は坪単価は安くなる。（購入できる人が限られるため）
・自分で分譲するのは諸費用がかかり大変。
・敷地内に道路などが必要になるとその分が無駄になる
・開発分譲の場合で要件に該当すると売主は売却益に対する譲渡益課税の軽減を受けられるから、安くうっても得をする

などです。

No.5 回答者： nakataka421 回答日時： 2005/01/26 10:32

土地については、かっての土地神話の時代のように、価格が下がることはないといった時代ではなく、確実に価格は下がっていますし、建売住宅の建築方法もプレカット方法を取り入れるなどコスト削減を図っています。

木材の値段も以前より相当安くなってきています。
建売住宅の平均坪単価は、40～50万円といったところでしょうか。もっと安いかもしれません。
仮に坪単価40万円の建築費として計算すると、920万円になりますから、家だけの値段は920万円となります。

土地については、付近の相場は30万円ということですが、その土地の性質・立地条件・形状・取り付け道路の位置・方向などてかなりの価格の差があります。
この場合の計算で考えると、土地代金は680万円・坪単価17万円となります。

不動産にいわゆる『掘り出し物』はありません。値段が安ければ必ずそれなりの理由があるはずです。

まずは自分の目で物件を確認しましょう。そして、
真剣に考えておられるのでしたら、不動産鑑定士に鑑定してもらうとか、法務局で登記簿を閲覧して、権利状態を自分で調べてみるとか、手立てはあります。

書かれいる金額そのものが高いか安いかの判断は、ここではできません。

No.4 回答者： puutoriki 回答日時： 2005/01/26 10:17

こんにちは

私の家はハウスメーカーによる注文住宅です。
土地は、こちらで用意致しました。
建物だけで、２７００万円程かかりました。

そして、同じ頃ハウスメーカーが近くに分譲して
土地付きで建売（ある程度の注文は聞いてくれるような）住宅を売りに出していました。

建物の大きさとしては我が家と同じ位の大きさで
土地付き２８００万円～３０００万円前後でした。
「ええ～～土地は２００万ほどなの？？」って
なんだか、腑に落ちないので営業マンに問い合わせました。

かなりの区画をメーカーが買って分譲しているらしく
○売れ行きがあまり良くない、どうしても売りたい。
○儲けを度外視しても、売りたい。
○たくさん分譲しているので、附帯工事や他の面でも
　一軒だけたてるのとはコストがかなり違う。
○注文住宅とは建物の面で同じ大きさでも仕様が違うと
　かなり金額にも差が出てくる　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　等々

で、土地なしの我が家と土地付きの建売と、値段も変わらないという説明を受けました。
納得したような、しないような話でしたが・・・。

質問者さまの言われている物件も、そのような理由かもしれません。

No.3 回答者： nakataka421 回答日時： 2005/01/26 09:46

建築後何年経過の物件でしょうか。

土地については、かっての土地神話の時代のように、価格が下がることはないといった時代ではなく、確実に価格は下がっていますし、建築物は償却年数20年を越すと物件に対する価値はゼロに近いといわれています。

不動産にいわゆる『掘り出し物』はありません。その地域の相場とよく見比べて考える必要がありそうです。
坪単価30万円が相場ということですが、土地の形状や立地・周りの住環境によってもかなりの違いがあります。

販売業者のセールス口調を鵜呑みにしておられることはないでしょうが、真剣に考えておられるのでしたら、不動産鑑定士に鑑定してもらうとか、法務局で登記簿を閲覧して、権利状態を自分で調べてみるとか、手立てはあります。

書かれいる金額そのものが高いか安いかの判断は、ここではできません。

No.2 回答者： kbannai 回答日時： 2005/01/26 09:23

安すぎますね。

上物が400万円、坪単価17万円程度ですか…。
「建売」ってのが怪しいですね。

土地にも訳があるのではないでしょうか？

でも、23坪で4LDKは狭いのでは？
かなり使い勝手が悪いと、住んでから後悔しますよ。

No.1 回答者： micchan32 回答日時： 2005/01/26 08:55

モデルハウスじゃないでしょうか？

一定期間いろいろなお客さんに見せると言う条件付きで
安く提供している場合があります。
部屋の隅々まで見られるので、結構ストレス貯まるでしょね。