不動産競売と公売の違いは？

不動産競売はたびたび参加するのですが国税局等の公売の制度が良く分かりません。
(1)公売の場合も抵当権に遅れる賃借人は買受人には対　抗できないのでしょうか？(公売の場合は抵当権の実　行ではない差し押さえによる売却)
(2)競売と同じく短期賃借権は廃止され６ケ月の明け渡　し猶予が適用されるのでしょうか？
(3)賃借権の事は民法で決められているので競売も公売　も全く同じに考えても良いと言えるのでしょうか？
(4)民事執行法は競売も公売にも同じように適用される　のでしょうか？
(5)公売では引渡し命令は出ませんがどの法律で、その　様に規定されているのでしょうか？
(6)買受人にとって気をつけなければならない競売と公　売の一番の違いは何でしょうか？

　よろしくご指導ください。お待ちしています。

No.2 ベストアンサー 回答者： tk-kubota 回答日時： 2005/02/25 09:19

違いを大局的に云いますと公売は国税徴収法（都道府県税、市町村税の換価も準用されている。

）の規定にしたがって行われます。
一方、裁判所が行う不動産競売は民事執行法と云う法律で進められています。
この２つの公売や競売が１つの物件の場合は法律上混乱するので、それを調整している法律が「滞納処分と強制執行等との手続きに関する法律」です。
そのような法体系になっていますが実務では、特別な場合を除いて裁判所の競売を優先しています。
従って、実務では、ご質問の（１）ような例は皆無です。
あるとすれば対抗できます。（国税徴収法１２４条）
もともと公売は原則的に引受主義を採用しており、競売は消去主義を採用しているためにそうなっているのです。
ご質問（２）は公売ではないです。明渡は本訴です。
（３）はそれでいいですが、他の権利者の関係で民事執行法等できめられているのでそれが優先します。
（４）は先にお話したように別な法律で進められます。準用や適用は別です。混乱しないようにして下さい。
（５）は民事訴訟法に従って判決を求め、勝訴判決で強制執行すればいいです。
（６）も先にお話したように、民事執行法は、あらゆる事案を想定して造られていますので、完璧な法律と云えるでしようが、その反面、高度な知識が必要です。
一方の公売は引受主義の採用から煩雑な案件は裁判所に任せると云う姿勢のたも素人向きと云えます。

この回答へのお礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。詳しく教えていただき本当にありがとうございました。

お礼日時：2005/03/30 16:16

No.1 回答者： noname#24736 回答日時： 2005/02/24 19:17

競売は民間の債権者が裁判所に申し立てて、差押え物件に対して行われるもので、公売は国や地方自治体が、国税や地方税の滞納処分で差し押さえた物件にテイして行なうのです。