土地を担保にしない融資について教えてください

Question

今度新築住宅の購入を検討していますが、購入資金の融資について教えていただけないでしょうか。

教えていただきたいのは、土地を担保にしないで住宅購入資金の融資を受けることはできないか？ということです。
上記質問の背景としては、今度新築住宅を建築する予定の土地は母親が購入し、名義も母親になります。
その土地に対して夫の名義で住宅を建築したいと考えております。母親は、住宅購入資金の融資を受ける際に土地を担保にすることに反対しております。そのため、土地を担保にしないで、建物だけを担保にして住宅購入資金の融資を受けたいと考えております。

住宅購入資金の融資は、公庫融資と財形貯蓄融資で考えており、合計融資額は2,500万円(公庫融資：1000万円、財形貯蓄融資：1,500万円)程度を予定しています。

土地の仲介業者の方には『このようなケースは扱ったことがなくわからない』と言われたので困っております。
どなたかご存知の方がいましたら教えていただけませんか？ よろしくお願い致します。

ryuudan · Accepted Answer

一般的には、公庫融資を含めて住宅ローンを組む場合は、土地と建物は一体と考えられるために、金融機関は必ず土地と建物両方に担保設定することを条件として求めてきます。
　それは万一、返済が滞った時に金融機関は担保権を実行して物件を競売にかけて貸出の回収を図りますが、土地を担保に取ってなければ地上権が発生しているために、物件をさばけない、つまり貸出を回収できずに不良債権発生となってしまうからです。
　従って、このケースで土地を担保に入れないのは難しいと思います。お母さんを説得して担保設定してもらうのが無難かと思います。
　しかし、金融機関によってはまれに土地未入担でも
他の条件で融資を認めてくれるケースがあるかもしれません。
　とりあえずは取引されている金融機関にご相談なさってみてはいかがでしょうか。

sentatoku · Answer

■残念ですが、建物だけを担保にすることは今後とも限りなく可能性はゼロに近いものです。

■住宅資金として担保にできるのは、土地、株券などの有価証券や預金だけでしょう。

■建物だけの担保が無いのは、貸す側になって見れば至極当然です。良心的な事例としてはNo.2さんのことがおきますし、悪意をもったものとして、例えば、建物を担保にして2500万円か借りられることとなり新築をするとします。そこで業者と結託し実際には1000万円のハリボテの家を建て、完成後に融資を受けたとたんに解体し、借金も踏み倒せば丸々1500万円の儲けとなります。

■家だけを担保にした場合、このようなことが可能となり、また実際に類似した詐欺もありますので、金融機関としては、まず家だけの担保では融資はしません。会社などではビルだけを担保のする場合がありますが、これはそれまでの取引などの信用貸しの部分があるからです。

■家建築計画破綻の最も多い原因は「自己資金の絶対的な不足」です。marumamaisさんの状況としては、土地は（親といっても）他人のもの、家の資金もかなりの部分が融資、のように見受けられます。金融機関は担保そのものや融資金額の他に、その人の返済能力やこれまでの貯蓄状況を考慮します。一般的には、marumamaisさんのような状況は「親のお金が無ければ難しい住宅資金（返済）計画」という評価となります。つまり、借りる本人の返済能力はほとんど評価されないのです。そのような資金計画の中で、更に土地を担保にしないで融資をしてくれ、と言ってもこれは無理というものです。

■土地担保以外のローンも不可能ではないのですが、金利は高くなり、融資条件や調査も極めて厳しくなります。一般の住宅ローンとはかなり条件が異なります。

■現実的には、親の土地に家を建てる場合「家建築のための費用は自己資金でまかなえる」という場合がほとんどなのです。資金計画を見直すこともお考えになってみては。

noname#11476 · Answer

現在ではまず無理です。

かろうじて考えられるのは、母親と父親との間で定期借地契約を締結して、敷金をそれなりに母に渡した場合で、住宅金融公庫等一部金融機関で扱ってくれる可能性がありますが、、、、通常定期借地契約では第三者間の契約なので、身内でそのような契約をして扱ってくれるかどうかはわかりません。

通常の住宅ローンは全滅です。

建物だけ抵当権を行使しても土地に対する権利が存在しないと担保価値は著しく低くなりますので融資は行いません。

mahirotty · Answer

今回の場合には当てはまるか分かりませんが、祖母の家を建て直した際は、祖母の長男である叔父所有の株券と、叔父の預金を担保に融資をしてもらいました。
土地、建物ともに祖母名義で返済は、祖父の遺産もあるのですが、一気に多額を使うのは心配だということで年金（祖父の遺族年金もあるのでかなりの額）中心です。

土地を担保にしない融資について教えてください

一般的には、公庫融資を含めて住宅ローンを組む場合は、土地と建物は一体と考えられるために、金融機関は必ず土地と建物両方に担保設定することを条件として求めてきます。

■残念ですが、建物だけを担保にすることは今後とも限りなく可能性はゼロに近いものです。

現在ではまず無理です。

今回の場合には当てはまるか分かりませんが、祖母の家を建て直した際は、祖母の長男である叔父所有の株券と、叔父の預金を担保に融資をしてもらいました。

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