ペット禁止マンションの規約を変えたい

Question

同様の質問がこれまでもあるようですが、、、
今度、新築の分譲マンションに入居予定です。
駅前なので、ペット可を売りにせずとも客が集まることもあり、系列に管理を任せるデベロッパとしては、当然のごとく管理規約にペット禁止をうたっています。
ですが、どうにかして規約変更し、ペット可とできないかと考えています。もちろん、ペット禁止を望んで購入される方々もいらっしゃると思いますので、皆が納得できるような形で変更できたらと思慮しております。
そこで、規約変更に至るまでのアプローチの仕方をご教示頂きたいのです。よろしくお願いします。

数十年後、子供たちが巣立ち、私が先立った後、残された妻がペットとともに暮らせるようになったらいいなぁと考える夫より

TonyB · Accepted Answer

やはりマンションは共同住宅ですから、規約変更にはかなりの労力を要します。（基本的には2/3以上の賛成が必要としているはずです）
特にペット問題はかなり意見の分かれるところなので、いきなり規約をペット可にするのは難しいと思います。

私は何度か管理組合の理事長をした際には、管理費・修繕積立金の変更などの規約の変更にかなり苦労したことを覚えています。普段からみんなが住みやすいマンションを！と声をかけ、いろいろ活動して何とか変更にこぎつけました。
その際ペットに関する規約の変更の提案もあったのですが、これは却下しました。規約でペット可と変更してしまってから問題が起きたときに、解決にあたるときに強制力があったほう（あまりにひどい飼い方をして迷惑をかける人へ干渉する根拠や改善されないときには退去を求める）が問題の解決が容易だろうということで、見直ししませんでした。

最近ではペット可のマンションでは飼い方のモラルを守ってもらうのに苦労することも多いと聞きます。
そこで規約にペット飼育に関する細則を設け、管理組合に届け登録（許可）されたペットのみ飼育可能とし、ルール違反は規約に従って退去を求めるとするところが多いようです。

まずは積極的に管理組合の会合に参加し、マンションを住みよくしよう！と考える住民を増やしましょう。そうしてコミュニケーションが取れるようになる頃には規約に違反してペットを飼っている人が出ているはずです。それをうまく利用して、ペットは原則禁止だが「適正に飼育されているペットに対して、処分するか退去するかなどと求めるのは殺伐としすぎではないですか。ここはきちんとルールを決めて管理組合で許可されたペットは飼育可とするような緩やかなルール作りをしませんか？」というようなアプローチで、多くのマンションで採用しているようなペット飼育に関する細則を規約に盛り込み、登録制にするのがいいと思います。

まずはより住みやすいマンションになるように積極的に近所づきあいや活動をしましょう。

参考URL：http://homepage3.nifty.com/mansion100/kiyaku-saisoku.htm

semi-zzz · Answer

ペット禁止が規約になっている場合、規約の変更が必要です。

規約の変更を行うには、マンション管理組合の集会において３／４以上の賛成がなければ、法律的に不可能です(すなわち裁判になれば認められない)。これは法律で定められたことなので、マンション管理組合は、集会を開く場合事前にマンション所有者全員に集会の開催案内と議題内容を連絡する必要があります。また、管理組合の理事などによる決議では変更できないことになっています。

これは規約は分譲マンションにおける１種の法律のようなものであり、とても重要であるから、所有者全員話し合いによらる方法以外、簡単に変更できないように法律で定めているからです。

なお、集会決議以外の方法としては所有者全員の書面による同意があれば、変更可能ですが、これは全員一致になっており、集会に比べて採決の条件が厳しくなっています。

また、規約の変更の原則は集会決議の多数決ですが、特別影響を受ける人がいる場合、その方の同意が必要です。ただ一人でも特別な影響を受ける人が反対すれば、規約の変更は認められません。特別な影響というのは、たとえば動物アレルギーの方などが該当すると思います。

なお、ペット可の規約を変更しペット不可にした場合、ペット飼っている人はペットを処分するか転居するかしなければなくなりますが、これが特別な事情にあたるかどうかが争われた判例があるそうですが、これは特別な事情にはあたらないという結果になったということです。

すなわちこれはペット可を不可にするのと比べても、ペット不可をペット可にすることは難しいということです。

なお、規約は販売者が決定することはできません。しかし一般には販売者が原案を作成します。
これは、法律上最初に定めたら後で変更できない事項があり、これを定めるには分譲後ではできない内容のものがあるので分譲前に規約の原案が必要となるためです。

そのため、一般に販売者が原案を作成し、それを文書で同意を受けることを条件にして販売するのが一般的となっています。

販売者は規約の決定権を持っていないので、販売条件として、原案に文書で同意を得ることで、集会決議の例外としての文書による全員の同意として規約を成立させています。

すなわち販売条件にペット禁止があり、それに質問者が同意したことになります。

先の裁判の例からも、ペット禁止を変更することはかなり困難です。一人でも動物アレルギーの人がいてその人が反対すれば、変更できない可能性が高いです。現在の購入者にそのような人がいなくても、規約が変更する前に中古で購入した人がいて、その人がアレルギーもちでペット禁止を望んでいる場合でも、規約の変更は困難となります。また、これから生まれてくる子供がアレルギーの場合になった場合でも親御さんは反対する可能性が高いです。将来にわたっても規約変更阻害要因はたくさん隠れています。

将来的にもペットが大事なら他の物件をあたったほうがよいと思います。

noname#17334 · Answer

一通りのことは皆さん書かれていますので
私は、理事会でどうすればペット可に賛同してもらえるかを書きますね。

まず大方の人が現在ペットを飼っていないと思いますが
中古になったら売ろうという人は少なからずいます。
「ペット可」の中古物件のほうが、希少価値から買い手がつきやすいと
説得します。

それと、たいてい幾人かが隠れて飼いますから、それが問題になったころあいを見て
ペットと共生するためのルールを提案していきます。
以前のマンションでは、あまりにペットを飼う人がふえて、しかたなしに規約改正した
経緯もありました。

エレベータが２台以上あれば、ペット乗り込みボタンをつけます。
それと、築１０年以上たつと全体に汚れてきますから、あまりうるさいことを言うひとは
少なくなります。
新築当初はかなり難しいです。
「俺は犬がきらいだからこのマンションを買った」という人もでてきます。
まず、手としてはあなたが理事のひとりになってうるさ型を味方にひきいれておいて
あとは規約改正のタイミングをうかがう手ですね。

数十年後なら楽勝で飼えるようになっているでしょう
あせらないで待ちましょう

gvc · Answer

こんにちは。

近所に高層マンションが建つことになり、周辺住民は当然のように反対運動を起こしました。
デベロッパーは住民の訴え（高度制限や日照について）の大半を無視しましたが、受け入れた少ない条件のうちの一つが「ペット禁止」でした。

住宅地に無理矢理マンション建設を進めているので、日陰になったり、ビル風や電波障害などの影響を受ける家も多く、その上ペットの毛や糞の臭いの被害（ベランダでペットの手入れをしたり糞を入れた袋を置く人が多いなど）を受けるわけには…というのが周辺住民の一致した意見で、デベロッパーもそれを受け入れました。かわりに、自分たちに有利な条件（高度や日照など）は全く譲るつもりはないようでした。

もしこの場合、後に管理組合だけで規定を変えられてしまうと、周辺住民と激しい軋轢が生じると思います。文書を交わしていますから、おそらく裁判等に発展しますし、その場合はマンション住民側の敗訴となるのでは、と思います。

入居されるマンションには、そのような過程があってのペット禁止、という可能性は無いのでしょうか？
よく調べられた方がいいような気がします。

RZ350R · Answer

マンションは一種のコミュニティですから
管理組合で意志決定されます。

この管理組合が曲者で活動意識がない住民はまず
参加されません。

こまめに参加してこのマンションを良くしようとアピールしてください。頃合いをみて提案されてはどうでしょうか？

いきなり参加して意見を言うだけの人はまず参加される皆さんから同意の意見を得られない可能性が高いです。急な提案はまず拒まれます。

特にアレルギーや鳴き声、動物の発する騒音などを問題にされる方も居ますのでこれらをクリアにするような提案方法をすると良いでしょう。

小型犬や猫、小動物を室内で飼うのは良くあるパターンです。他のマンションの管理組合動向も参考にされると良いかもしれません。

kensaku · Answer

管理の仕事は管理会社に任せるにしても、その発注元になる自治会や管理組合を組織するところが増えています。そこで規約の改定をおこなうことが早道です。
ある程度の住民が住み始めたところで、総会を開き、議題にされるとよろしいと思います。

ペット禁止マンションの規約を変えたい

やはりマンションは共同住宅ですから、規約変更にはかなりの労力を要します。

ペット禁止が規約になっている場合、規約の変更が必要です。

一通りのことは皆さん書かれていますので

こんにちは。

マンションは一種のコミュニティですから

管理の仕事は管理会社に任せるにしても、その発注元になる自治会や管理組合を組織するところが増えています。

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