不動産価格や利回りの不思議。以前から不思議に思っていたことがあるので、分かる人教えてください。

昔、リーマンショックや一昨年はコロナショックがあり不動産価格（リート指数）が瞬間的に大幅下落しました、半値近くまで落ちることがあっても、払う家賃はナゼ半値にならないのでしょうか？
私の自宅も家賃は1円も下がりませんでした。
逆に利回りの家賃が半値にもならず減りもしないのに、ナゼ元の不動産価格が半値近くに下がる必要性があるのでしょうか？

No.1 回答者： sumbody 回答日時： 2022/01/23 21:07

よく知らんけど

そういう契約だから、なんじゃないの。

不動産価格が変動しようが、賃借な家賃は関係ないっしょ。
まして契約済みなのに時価変動すんのが当たり前とでも？

No.2 回答者： virgo_o_99 回答日時： 2022/01/23 21:23

例えば、株式の価格。

日々、上下に値が動きます。
でも、企業の保有資産や業績が日々でそんなに激しく動くわけではありません。
つまり、株価は、一部は企業の将来性や収益性などを反映しますが、多くは売り買いする人のどちらが多いか（売り手が多ければ下落し、買い手が多ければ値上がりする）によって動きます。

不動産リート（不動産投信運用）というのは、現在の不動産の賃料債権だけではなく、将来の賃料相場への期待感や周辺の比較物件の趨勢による物件価値の期待値を投資家が見込んで、債券を売ったり買ったりしますから、基本的には株式と同じ理屈でしょう。

五輪前にはインバウンド需要や五輪需要を期待して債券価格が上がったものの、その後の感染対策での入国規制や経済停滞などの諸環境因子を考慮して、今の物件価値とは別に、期待値が変動しているというものです。

No.3 ベストアンサー 回答者： fusiminohikaru 回答日時： 2022/01/23 21:52

REITの価格＝不動産の価格ではありません。

実際の不動産は相対取引で常に実際の価格がついているわけではなく、様々な要因により個別の取引価格は大きく違います。

REITは上場されている有価証券ですので、単に実際の賃料の推移とかだけでなく、様々な要因によつて需給で価格変動します。

家賃は基本的に契約でその期間の家賃がどうなるかは原則としてあらかじめ固定されているのに対して、REITの価格は一時的に高い買う人が少なく、安くても売りたいという人が多くなれば、価格が急落する場合はあります。

つまり、一定期間契約で固定されている賃料と、日々の需給で価格が変動するREITの違いということです。