分譲マンションの初の管理組合の困った点について精神的に来ています。

Question

副理事を務めてますが、理事84歳の高齢の為、体調を崩してしばらく代行です。

役員は、理事長・副理事長・会計・書記・業務・会計監査・設備

メンバーは、理事長は84歳で最長・他二名(※会計監査・書記)も80歳です。

そこで、お聞き致します。

設備が、自分の担当の仕事を責任持って行わず「仕事」「体調不良」と大事な時にタイミングよく、ドタキャンする事が役員が始まってから続いており、副理事で理事代行の私に全部負担が回って来てます。

何も出来ない高齢者の役員仕事の影響・逃げる設備担当の営業でコチラまで、家庭が回らず体調にも(※自律神経)来ています。

今回、2件の区分所有者が、共用部を依頼したリフォーム業者が勝手に手をつけてしまった件が有りました。

国で定められてる防火貫通処理も含め、万が一の漏水の際各区分所有者に責任を取る覚書を書いて貰わなければならなくなりました。
 
よって、集会室に区分所有者を別々に呼び出し、内容を伝え覚え書き交渉と防火処理を個人でこなして貰うように、管理組合側で交渉しなければなりません。

管理組合側の理事代行の私としたら、区分所有者との対談時に、言った・言わないになる為、区分所有者と対談の際、設備担当と私と二名で対面したいと思ってました。

他の役員メンバーは、理事は最長高齢+体調を崩してますし、他は高齢者で話になりません。(※難聴者)

もう、役割が全部私に来てしまい 、真面目にやってるのが馬鹿馬鹿しくなり、辞めたいくらい今期の役員は無責任なメンバーです。

区分所有者との対面の際、私は絶対に１人では行きたく有りません。

我がマンションには、住宅管理会社が入っています。

毎回の役員会で、必ず出席し議事録もつけてます。

①管理人には、住宅管理会社の担当に覚え書きも作成させ、当てにならない設備担当の変わりに携わらせる事が出来るからと言われました。可能性でしょうか？

②皆が逃げて、これ以上私だけやり玉に投げられるのは、ゴメンです。先ず、区分所有者の共用部の問題は本来、設備担当がメインです。

他にも、マンションの事でやらなきゃならない事があり、これ以上は設備関係の仕事として、2件の共用部関係に時間をかけてられません。

設備担当に、その件だけ丸投げしても良いでしょうか？

副理事を辞める訳にもいかず、この先もこのままなら 逆にコチラ側が身体を壊します。

どうしたら、良いでしょうか？
参考程度にご回答をよろしくお願い致します。

suzuki0013 · Accepted Answer

子どもが夏祭りで金魚をすくってきて。
世話をするのは最初だけであとは放置。
見てられなくなって親が世話をする。
親も一緒になって放置できればいいんだけど。
でも子どものように無責任にもなれないので世話をする。
本件はそんな話だよね。

質問者も他の無責任な理事と同じように放り出せるなら気が楽なんだろうけどね。
放り出したとしても自分のマンションの資産価値の低下を招くだけだから、なかなか放り出せないものだ。
放り出せるかどうかは、これはもう性格だと思うよ。
自分のことを、放り出した後に清々する性格だと思うなら放り出せばいいし。
放り出した後にやはり気になるという性格だと思うなら放り出さずに金魚の世話をすることにする。

質問者はどっちだろうね？
ちなみに私は放り出せないので金魚の世話をするタイプだよ（笑）

過去の質問文からも少し気になってたんだけど。
質問者のマンションの「住宅管理会社」ってナニ？
マンション管理業の免許を持っている会社は「管理会社」「マンション管理業者」などと呼ぶし、マンション管理業の免許を持っていない住宅などの建物設備のメンテ業者等のことを「住宅管理」「建物管理」等と呼称することもある。

マンション管理業の場合、基幹事務など業務の区分がある。
質問文では「毎回の役員会で、必ず出席し議事録もつけてます」とあるけれど、これだけならマンション管理業の免許がなくても引き受けることはできる。
単なる記録係、書記だからね。
マンション管理業者だとしても、記録係を部分的に委託しているだけという契約内容ということもありえるかな。

それと、管理人は専門家ではないので、あまり言うことをうのみにしない方がいいよ。
管理人が、管理員としての知識しかないのにマンション管理のことに言及してトラブルになることも少なくない。

それを踏まえて。

＞①管理人には、住宅管理会社の担当に覚え書きも作成させ、当てにならない設備担当の変わりに携わらせる事が出来るからと言われました。可能性でしょうか？

管理人がそういうなら、管理人から住宅管理会社の担当へ話をさせてみるといいよ。
たぶんムリだから。
「設備担当の変わりに携わらせる事が出来る」という表現をしている時点でこの管理員はアウトだと思うよ。
本件の場合はこれは管理事務外の業務に該当するはずだから。
管理員が「できる」なんて組合員に口を滑らしたら大問題になりかねない。

ただ、住宅管理会社の担当者へ協力を頼むことが可能かどうかでいえば可能だけどね。
もちろん契約内容にもよるし、管理会社ごとの業務の線引きとか、管理担当者の能力次第でもあるかな。
それと話の持って行き方にもよるかな。

②について。
丸投げするのもいいけど、これもまた金魚の話だよ。
それと・・・損害賠償の話にもなるリスクはあるかな。
そもそも設備担当理事が逃げている（理事の職務怠慢）としても高齢や体調不良という大義名分があるので責任の追及は難しい。
転じて、質問者（高齢でもなく体調不良でもない）が丸投げした場合には、これは故意になるのでその結果損害が生じた場合には賠償する責任を負うリスクがある。
まあ、金魚の話でいえば、子どもが世話をしないで放置しても子どもだから責任は問われないが、親が放置すれば動物愛護法違反で訴追されるーーーというようなもんかな。
気の毒にね。
丸投げで逃げるのなら、質問者も自律神経を失調しているらしいので、その辺の診断書を取得して理事会に提出すると、他の理事よりも強い要件を備えることができると思うよ。
最終的には副理事長の質問者も責任を負うことになるとしても間接的で、主に責任を負うのは設備の直接の担当の理事と理事長となるだろうけど。

まあ、無責任な発言になるけれど。
一般の組合員の目線では質問者の苦労はなかなか見えないので、質問者を含めた現理事会に対して不満がつのり、「自分たちのマンションを今の理事会には任せてられない！」などと盛り上がり、緊急理事会の招集と理事の再選という議題が提起されるのでは。
その流れなら損害が発生する前に理事会が刷新されるだろうから、損害がなければ賠償責任も生じない。
そういう風になるように、今からやや大げさに体調不良のフリをするというのもアリかもね。

それはさておき一般論でいえば。
住宅管理会社という業者に丸投げできるならいいけれど、そこまではできないなら、その会社に覚書やそれに代替する書面のテンプレがあるなら、それを出してもらうというやり方はあるかな。
それと、現在の理事会の他のメンバーが全員ポンコツであれば、質問者と親しい一般組合員に理事代行になってもらい、リフォーム云々の２名の区分所有者との面談の際には同席と記録係をつとめてもらうという方法もある。
代行の理事ならこの件が片付いたらおりてもらっていいので、同席と記録係だけという条件なら、引き受けてもらえる可能性もあると思うよ。

大げさにやるなら、副理事長の名前で臨時総会を招集して、他の理事たちを追及弾劾した上で新理事を議決する。
新理事の立候補が誰もいないという場合には、外部の専門家へ有償で依頼することを議決する。
つまり、管理組合員全員を巻き込むための臨時総会というわけだ。

質問者の苦労はお察しする。
気の毒だったね。
できるだけ質問者の負担が少ない決着となることを祈る。
ぐっどらっくｂ

3stepforget · Answer

おはようございます。理事長の代行をされているのですね。
お疲れ様です。
設備担当理事に丸投げでは設備担当理事も困るでしょう。
まして、無責任な設備担当理事なら理事長代行のhitosama様も不安でしょう。
理事会全員で対応を考えるのが王道でしょう。そして、管理会社も上手に利用してください。

また、今すぐの対応策ではありませんが、外部理事の就任も検討されてはいかがでしょうか。お住いの地区のマンション管理士会に相談してください。
専門知識をもったマンション管理士に理事長をお願いする方法があります。（ただし、規約の改正等が必要です。）

今回の設備の問題ですが、そもそもリフォーム前に組合員からの工事申請書の提出を義務ずけていないのでしょうか？工事申請書があるならば、工事内容のチェックは誰がどのように行ったのでしょうか？
それとも、工事申請とは違った工事が行われたのでしょうか？（もし、工事申請と違う施工があったなら原状回復を命じることができるはずです。）
このことは、規約が標準管理規約に準じていることが前提ですが、、、。

そういうことも含めて、管理会社以外の第3者的立場の専門知識を持った人にアドバイスを求めることは有効ではないでしょうか。

理事長代行のお仕事頑張ってください。

月1 · Answer

https://mynavi-ms.jp/magazine/detail/000870.html

間違いだったらすみません

委託内容に設備の管理もあれば
管理会社にもお願いできるとはおもいます

分譲マンションの初の管理組合の困った点について精神的に来ています。

子どもが夏祭りで金魚をすくってきて。

おはようございます。

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