3年前の3月に新築一戸建てを購入した際、残債整理のため、固定資産税と都市計画税が確定していなかったため、前年の課税状況から税額を約20万円とした、仲介業者の試算を元に、売主であるハウスメーカーと買主(当方)との間で、売主1/4、買主3/4の税金を負担し、後清算をしない契約を行いました。
(売主約5万円、買主約15万円を負担、買主分の税金は仲介業者を通じて売主に渡り、納税することになっていました)

しかしながら、今年になって建物分の税額が半額となる期間は新築後3年間であることが判明し、今年は対象外であること、実は初年度の減税の恩恵を売主だけが享受する契約であったことが分かりました。
(実税額は約15万円であり、結果として売主は殆ど税負担をしていませんでした)

当方としては、後清算しない契約はあるものの、減税分の話を含めて契約したつもりはなく、売主は不当利得を得ている状態と考えています。また、仲介業者も身内の司法書士まで立てながら適切な契約を結ばせるという義務を怠っていたと思います。

お手数ですが、今回のケースで
・売主に対し、不当利得分の返還を請求し得るか?
・仲介業者に契約不備に関する責任を問えるか?
について教えていただきたく、よろしくお願いいたします。

なお、現在仲介業者を通じて税金の再清算を請求していますが、話が殆ど進まないため小額訴訟を起こすことも考えております。この小額訴訟についても手続きについて留意すべき点があれば併せてご助言をお願いいたします。

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A 回答 (2件)

ご質問内容が少しわかりにくいのですが、



>残債整理のため、固定資産税と都市計画税が確定していなかったため、
残債整理の意味が不明ですが、その物件は購入した年の前の年に完成していた物件なので1/1時点の所有者である売主に税金がかかりますが、まだ3月だから確定していなかったというわけですね。(大体通常5月位にならないと確定しませんので)

平たく言えば、当時の固定資産税の見積もりで20万としたのだが、その中には減税効果を含めず取り決めていて、今になってご質問者はその減税に気がついたということですね。なので実際には15万しかかかっていなかったので減税効果を見込んだ形で再度清算したいと。

>仲介業者も身内の司法書士まで立てながら適切な契約を結ばせるという義務を怠っていた
これはなんのことなのかわかりません。司法書士は関係ありませんから。税金の話であれば「税理士」です。
司法書士は税金のことはタッチしません。あくまで「登記」を請け負うだけです。

>・売主に対し、不当利得分の返還を請求し得るか?
まず契約書なりそのときの税金の計算書なりで、減税効果を含めていなかったという証拠品は存在しますか?
あれば契約内容(具体的文面)によっては可能性は0ではないと思われますが、微妙な話なのでなんとも断言は出来ません。

>・仲介業者に契約不備に関する責任を問えるか?
問うのは難しいでしょうね。税金に関しては宅建業者の責任範疇ではありませんから(税理士法により税務のアドバイスも禁止されています)、あくまで売主と買主双方の話し合いとなるでしょう。
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この回答へのお礼

本件、売主側も直接お金で返却というのは社内的に難しいようなので、他のサービスで清算することになりました。ご回答どうもありがとうございました。

お礼日時:2005/04/14 07:55

法律的な問題なので曖昧な部分は争議となるでしょうがまず、固定資産税は1月1日の所有者に課税される税金です。



つまり、返還できるかというのはちょっと疑問です。
もともとは売主さんがその年の税金は支払ったという形に税金は解釈していいと思います。

つまり、あくまで買主は納得の上で払ったということです。

次に仲介業者への訴えですが心情的には理解できますが問題は契約に掲載されているのでこれが無効ということかどうかということですが微妙でここら辺が裁判の焦点ですが売主に悪意がなく軽減処置というものを知らなかったとすれば訴訟になった場合に問題は微妙だと思います。

このような判例があるかは分かりませんが納税通知書などのようなもので計算をしていたと思いますのでそれをチェックしなかった買主の責任も問われるのではと思います。

契約している以上どこまで認められるかは実際に訴訟をしてみないと分からないと思いますが個人的に私なら訴訟はしないと思います。
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この回答へのお礼

売主側と調整がつきました。ご回答どうもありがとうございました。

お礼日時:2005/04/14 07:57

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不動産収入申告で租税公課の「固定資産税」の計算ですが、固定資産税の年間の支払は4回で1回目は前年度の第4期分になりますよね。

1回目が前年度の第4期分、あと今年度の1期分、2期分、3期分で終わりです。

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きちんと計算しなければいけないのでしょうか?

Aベストアンサー

>1回目が前年度の第4期分、あと今年度の1期分、2期分、3期分で…

それは、
「前年度 4期 + 当年度 1期~3期」
を今年の申告対象にしても、
「当年度 1期~4期」
としても、どちらでもかまいません。

特に、複式簿記で記帳しているなら、当年度 4期分が年末にはまだ払っていなくても、「未払金」として租税公課に計上してしまってかまいません。

ただし、毎年同じように繰り返すことが必要で、今年は都合 3期分、来年は計 5期分なんてのはだめです。

『手引き』の 3ページです。
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2012/pdf/36.pdf

>払った固定資産税が全部不動産所得用なら問題ないのですが…

非事業用部分はきちんと抜き出さないといけません。

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取引主任者は仲介業者の者が通常行い、1人のみでかまいませんので仲介の1人だけが記名押印します。
宅地建物取引業者が売主の場合には、手付金等の保全措置の概要を記入し、営業保証金等の供託に関する事項も仲介業者とは別に記入します。
ですから、仲介用の所定の重説を使うなら記入スペースがない場合もありますので、別紙に、売主事項を記入してもらって貼り付け割り印しておく方が楽です。
瑕疵担保責任についてはお気づきのようですが、他に損害賠償の予定又は違約金に関する事項も宅建業者が売主の場合には、損害賠償の予定又は違約金に関する事項は売買代金の20%までと定められています(宅地建物取引業法38条)。手付等も宅建業者が売主の場合には、解約手付としその金額は20%を超えることはできない(宅建 業法39条)です。
しかし、実務経験がなくて仲介されているのですね。そのくらい勉強して欲しいです。

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Q: 今年の7月1日に土地家屋を購入し、所有権移転の登記も済ませましたが、今年の固定資産税について売買契約書に明渡日以降買主負担と書いています。
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Aベストアンサー

>今年の固定資産税について売買契約書に明渡日以降買主負担と書いて…

それは、法律等で決められたことではなく、あくまでも当事者同士の問題です。
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>固定資産税は1月1日~12月31日分を支払っている認識でいたのですが…

それは違います。
1月1日の所有者に対し、4/1~ 翌 3/31 の 1年間の税金として課されています。

>私が負担すべき税金の納税義務は…

あなたに納税義務はありません。
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>今年7月1日~今年12月31日分と考えれば…

あくまでも売買代金ですから、売り主にご確認ください。
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Q売主側仲介業者が手付金を持ち逃げした場合

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持ち回り契約をすることになったのですが、私から売主側の仲介業者に手付金を払い、その売主側の仲介業者が売主に手付金を払わずに、持ち逃げまたは倒産をして売主に支払うことがなかった場合、その手付金の取扱はどのようになるのでしょうか?
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どのようになるのでしょうか?教えて下さい。

Aベストアンサー

http://www.tokyo-takken.or.jp/guide/index.html

各都道府県にある上記の保証協会へ行って「営業保証金」から手付金相当額を回収する手続きを取ればお金が返ってきます。

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Q一戸建て、マンションの固定資産税計算方法

マンション所有、戸建て所有の場合の固定資産税の概算を求めようと思っています。
そこで下記計算方法で合ってますでしょうか。
ご指摘をお願いいたします。

※土地評価額を売買価格の37%として。
建物について
戸建ては評価額を売買価格の25%、
マンションは評価額を売買価格の30%として。
住宅敷地面積はどちらも200m2以内として。

■木造一戸建て
<土地に対する固定資産税>
土地売買価格×37%×1.4%×1/6
<建物に対する固定資産税>
 ~3年間
建物売買価格×25%×1.4%×1/2
 4年目~
建物売買価格×25%×1.4%

■耐火構造マンション
<土地に対する固定資産税>
土地売買価格×37%×1.4%×1/6
<建物に対する固定資産税>
 ~5年間
建物売買価格×30%×1.4%×1/2
 6年目~
建物売買価格×30%×1.4%



また、下記の内容についてもお分かりになる方、教えてください。
1.固定資産税というものはさらに消費税もかかるのでしょうか。
2.木造一戸建てではなく、鉄筋コンクリート造りの一戸建ての場合、上記軽減率の適用期間等、変わってくるのでしょうか。
3.例えば一戸建て購入の場合、30年後くらいに全く新しい家に建て替えをすると、建物に対する固定資産税額はあがりますか。

マンション所有、戸建て所有の場合の固定資産税の概算を求めようと思っています。
そこで下記計算方法で合ってますでしょうか。
ご指摘をお願いいたします。

※土地評価額を売買価格の37%として。
建物について
戸建ては評価額を売買価格の25%、
マンションは評価額を売買価格の30%として。
住宅敷地面積はどちらも200m2以内として。

■木造一戸建て
<土地に対する固定資産税>
土地売買価格×37%×1.4%×1/6
<建物に対する固定資産税>
 ~3年間
建物売買価格×25%×1.4%×1/2
 4年目~
建物売買価格×25%×1.4%

■耐火構...続きを読む

Aベストアンサー

固定資産税は固定資産税の評価額を基礎に算出されます。
土地の固定資産税評価額は路線価等とも関係性があり、市場取引額と全く関係が無いとは言えませんが、
直接関係性があるものではありません。市場価格の4割は低すぎると思います。

家屋については再建築価格評価が行われており、市場取引価格と関係性は薄いと思われます。

いわゆる「マンション」の土地固定資産税については、家屋1戸当たりの敷地面積は1戸建てに比較して
面積は少なく、かなり土地に固定資産税は少額になるでしょう。

固定資産税に消費税はかかりませんが、都市計画区域の不動産には1,4%の固定資産背に加えて、都市計画税が
課税されます、多くの場合0,3%です。

1戸建ての立替時には、その新築された建物の評価額が新たに決まり、それに応じて課税されます。

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Aベストアンサー

 結論的には、「法律上は」新しいコンロの購入代金と、古いコンロの処理費用とは、いずれもyagi39さんのご負担になると考えます。

1 瑕疵担保責任とは?
 民法483条は、「債権の目的物が特定物の引渡なるときは弁済者は其引渡を為すべき時の現状にて其物を引渡すことを要す」と規定しています。同条にいう「特定物」とは、「一つ一つ品質が異なる物」のことで、中古品は、この「特定物」にあたります。要は、中古品売買では、売主は、商品を現状有姿で引き渡せば義務を履行したことになるわけです。
 ただ、いくら中古品(特定物)は現状有姿で引き渡せば足りるといっても、当該商品に通常期待されている品質を基準にすると、あまりに価格とのバランスを失した欠陥が隠れていた(≒中古で安いんだし仕方ないじゃん、という理屈で買主に我慢させるのが取引界の常識に反すると考えられること)場合には、「隠れた瑕疵[かし]ありたるとき」(民法570条、566条)に該当し、契約解除・損害賠償請求が可能です。tk-kubotaさんがNo.3でおっしゃる「瑕疵担保責任」とは、このことです。

2 本件への当てはめ
 本件ガスコンロは、本件マンションの「おまけ」(法律用語では、「従物」といいます(民法87条1項)。)として、本件マンションと一体の物として売買された物品です。そして、ガスコンロが傷んで使い物にならないということは、マンション全体の価格との比率でいえば、小さな欠陥といわざるを得ません。したがって、「瑕疵担保責任」でいうところの、「瑕疵」ということは困難です。

 仮に「瑕疵」にはあたると考えても、契約書に「ガスコンロあり」と明記されていた以上、買主であるyagi39さんには、ガスコンロが使い物になるかどうかを、売買契約締結前に売主に尋ねるなり自ら調査されるなりなさる機会があったわけですから、「隠れた」という要件にも当てはまりません。
 したがって、売主は何ら瑕疵担保責任を負いませんので、売主はもちろん、単に売買を仲介したにすぎない仲介業者にも、法的責任はありません(道義的責任は、この際捨象します。)。

3 だまされた”
 yagi39さんのお立場からすれば、「詐欺じゃないか!」とお怒りになるのも無理はありませんが、意図的にコンロが使い物にならないことを隠蔽しようとした形跡がうかがわれない以上、売主や仲介業者に詐欺による責任は発生しません。

 以上、お気に障る回答となってしまい申し訳ありません。

 結論的には、「法律上は」新しいコンロの購入代金と、古いコンロの処理費用とは、いずれもyagi39さんのご負担になると考えます。

1 瑕疵担保責任とは?
 民法483条は、「債権の目的物が特定物の引渡なるときは弁済者は其引渡を為すべき時の現状にて其物を引渡すことを要す」と規定しています。同条にいう「特定物」とは、「一つ一つ品質が異なる物」のことで、中古品は、この「特定物」にあたります。要は、中古品売買では、売主は、商品を現状有姿で引き渡せば義務を履行したことになるわけです。
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Q固定資産税の計算

固定資産税の計算上使用する額は、固定資産税評価額と固定資産課税標準額のどちらをしようするのでしょうか?よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>もうひとつ質問なんですが、土地の軽減措置を適用するときに調べてみると、「評価額×1/6」となっていますが、このときの評価額もの課税標準額を基に計算してよろしいのでしょうか?


そのとおりです。200平方メートル以下の住宅用地の場合、課税標準額は評価額の6分の1とする特例措置があります。

ただし、評価額×1/6が、課税標準額の限度額と考えてください。
課税標準額を決めるのは、前年の課税標準額とこの限度額を比較することから始めます。

A 前年の課税標準額が限度額を上回っているとき
 課税標準額を限度額に引き下げます。
 つまり、限度額がそのまま課税標準額になります。

B 前年の課税標準額が限度額の80~100%のとき
  (この割合を負担水準といいます。)
 前年の課税標準額を据え置きます。

C 負担水準が80%未満のとき
 負担水準の段階に応じて前年の課税標準額を引き上げます。
 前年の課税標準額×負担調整率=課税標準額になります。

    負担水準  負担調整率
    0.4~0.8   1.025
    0.3~0.4   1.05
    0.2~0.3   1.075
    0.1~0.2   1.1
      ~0.1   1.15

この仕組みだと、地価が大きく上昇したとしても、課税標準額の上げ幅は緩やかになります。
逆に最近のように地価が下落しても、課税標準額が限度額に追いついていなければ、税額に直結する課税標準額は下がらないため、地価が下がってるのに税額は下がらないという結果になってしまいます。

とてもわかりにくい制度で、なかなか理解できないかもしれませんが、参考にしていただければ幸いです。

>もうひとつ質問なんですが、土地の軽減措置を適用するときに調べてみると、「評価額×1/6」となっていますが、このときの評価額もの課税標準額を基に計算してよろしいのでしょうか?


そのとおりです。200平方メートル以下の住宅用地の場合、課税標準額は評価額の6分の1とする特例措置があります。

ただし、評価額×1/6が、課税標準額の限度額と考えてください。
課税標準額を決めるのは、前年の課税標準額とこの限度額を比較することから始めます。

A 前年の課税標準額が限度額を上回っているとき
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Q清算会社が売主の土地の所有権移転

土地を購入予定しています。その土地は元々裁判所の競売物件で所有者が何度も変わっています。現在は登記簿謄本上は某株式会社の所有になっています。しかし、その会社は清算してしまって実体はないそうです。仲介の不動産業者は世間にはよくある事で、司法書士が登記するから問題はないといいます。私自身は本屋で不動産関連の本を多く購入して調べましたが心配です。所有権移転にあたっては印鑑証明や資格証明が必要であると本に書かれています。清算して実体の無い会社は会社登記簿もないのにどうして所有権移転するのでしょうか。不動産屋や司法書士は初めての人で信用していません。

Aベストアンサー

#3です。

中間省略登記をすること自体は確かによくあることです。
適法なものとして裁判例でも認められていることですので、それほど心配する必要はありません。

仲介をするつもりでいたが、買い主が見つからない状態が続いた場合、業者は一旦自分が買い取り、それを転売するということを行う場合があります。
売り主にとっては早く売れるというメリットがあり、業者としては安めに購入できるというメリットがあるからです。

この時、所有権移転登記を行うと、登記を行うためにも「登録免許税」という税金がかかりますし、そのほか「不動産取得税」などがかかってくることになりますので、「登記を留保する」事があります。

そして、最終買い主が見つかったときに、中間者である「業者」への登記を「中間省略」して、買い主に所有権移転登記を行うことになります。

清算決了会社が所有者として記載されているということですが、この場合には、清算人が行うべき清算事務が完了していないこととなります。
そして、この場合には、会社を復活させることなしに、従前の清算人が会社を代表して押印することになります。

この手続きについても登記先例または登記に関する質疑応答にて法務省が認めている手続きになりますので、問題はないということになります。

ですが、めったにない事例ですし、かなりご心配のようですので、やめておいてもいいのではないでしょうか。
「ごく普通の物件」もたくさんあると思いますので、次のいい物件を探すようにすればいいでしょう。


最後に、繰り返しになりますが、「司法書士」は「国民の権利の保護に寄与する」ことを目的として定められた資格であり、今回の法改正によって簡易裁判所での代理権を取得することもできるようになりました。

一定の基準はありますし、簡易裁判所という限定的な範囲ではありますが、これまでは「弁護士」さんのみが行えた裁判代理が認められるようになった資格です。

弁護士さんも信用できないといわれればそれまでですが、相応の社会的信用がある資格であることはご理解下さい。

#3です。

中間省略登記をすること自体は確かによくあることです。
適法なものとして裁判例でも認められていることですので、それほど心配する必要はありません。

仲介をするつもりでいたが、買い主が見つからない状態が続いた場合、業者は一旦自分が買い取り、それを転売するということを行う場合があります。
売り主にとっては早く売れるというメリットがあり、業者としては安めに購入できるというメリットがあるからです。

この時、所有権移転登記を行うと、登記を行うためにも「登録免許税」とい...続きを読む

Q住まない家の固定資産税の計算。

現在住んでいる家の土地の固定資産税は、年11万円強です。この家をそのままにして、別の家を購入して移り住み、前の家を他人に貸した場合についてお尋ねします。居住しない家の土地の固定資産税は、居住している家の土地の6倍だと聞きました。前の家にすまない場合は、土地の固定資産税は単純計算で110000x6=660000円です。この金額を役所から請求されるにのでしょうか?お解りになる方教えてください。よろしく、お願いいたします。

Aベストアンサー

居住用の建物が立っている場合に、土地の面積のうち200m2以下の部分の土地にかかる固定資産税が6分の1に軽減されています。
200m2を超える部分については、3分1になります。

この土地に立っている建物を他人に貸しても、居住用に使用している場合は、この軽減措置は継続されますから、固定資産税の額に変更はありません。

Q契約不成立の場合の不動産仲介業者の報酬請求権

Xが不動産仲介業者、Yが不動産の買付を希望している依頼人、Zが不動産の所有者とします。X、Y、Zとも会社です。
Yが、Z所有の不動産を自分の店舗出店のために買いたいと希望したので、Xが仲介して、Zの代金の希望など、色々苦労してやっとZ側の了承も得られたのに、Y側の一方的な都合で、売買契約締結には至らなかったとします。
この場合、XはYに何らかの請求はできるのでしょうか?
そもそもXY間の契約は何になるんでしょうか。商事中立になるのでしょうか。この場合、仲介手数料は契約が締結されないと請求できないのでしょうか。あと、委任契約とみて費用償還請求という方法もあるかと思いますが、仲介の場合、費用も報酬に含まれているので、契約成立しなかった以上、報酬は請求できず、したがって費用も請求できないということになるのでしょうか。

ほかに契約準備段階の信義則違反もあるかと思いますが、これは契約当事者間の問題であって(本件でいえばZがYに請求できるかという問題)、XY間でも問題になるのでしょうか。
あとは不法行為しか思いつかないのですが、不法行為に基づく請求をするのはためらわれます。何かないでしょうか。
XはYがコロコロ変える希望に沿って契約締結のために奔走したのに、最後の最後で契約拒絶され、Xの労力が全くの無に帰して誰にも何も請求できないのは素朴な感覚からしておかしいように思うのですが・・・。

Xが不動産仲介業者、Yが不動産の買付を希望している依頼人、Zが不動産の所有者とします。X、Y、Zとも会社です。
Yが、Z所有の不動産を自分の店舗出店のために買いたいと希望したので、Xが仲介して、Zの代金の希望など、色々苦労してやっとZ側の了承も得られたのに、Y側の一方的な都合で、売買契約締結には至らなかったとします。
この場合、XはYに何らかの請求はできるのでしょうか?
そもそもXY間の契約は何になるんでしょうか。商事中立になるのでしょうか。この場合、仲介手数料は契約が締結されないと請求...続きを読む

Aベストアンサー

>XはYがコロコロ変える希望に沿って契約締結のために奔走したのに、最後の最後で契約拒絶され、Xの労力が全くの無に帰し・・・

このようなことは、不動産業界ではよくあることです。
YはZ所有の店舗を一時期には買いたいと思って、Xを通して色々調べてもらったり売ってもらえるように頼んだとしても、いざ購入となった時には、他にもっと良い物件が見つかったかもしれないし、他の都合がつかなくて購入したくなくなったということでしょう。

大金を出して商売する以上、いざとなった時に目移りしたり、慎重になったりするものです。確実に購入するからという契約を交わしているわけではなさそうなので、仲介業者も少し早とちりしすぎた感があります。

>委任契約とみて費用償還請求

もし、委任契約があり、そこに「契約成立しなくてもかかった費用を請求できる」と書いてあればその費用は請求できると思うので、契約書の内容をよく確認されたら良いと思います。

不動産業界は「千三つ」と言われるように、千に三つしか契約の成立がないのは覚悟の上です。

信義的には、XがZに謝り、YがXに謝るくらいではないでしょうか。

今の法律では、契約が成立しなければ報酬は一切もらえません。無駄骨など日常茶飯事です。

>XはYがコロコロ変える希望に沿って契約締結のために奔走したのに、最後の最後で契約拒絶され、Xの労力が全くの無に帰し・・・

このようなことは、不動産業界ではよくあることです。
YはZ所有の店舗を一時期には買いたいと思って、Xを通して色々調べてもらったり売ってもらえるように頼んだとしても、いざ購入となった時には、他にもっと良い物件が見つかったかもしれないし、他の都合がつかなくて購入したくなくなったということでしょう。

大金を出して商売する以上、いざとなった時に目移りしたり、慎重...続きを読む


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