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不動産業者が自ら建物賃貸借契約の貸主になる場合
(媒介業者がいない直接契約の場合)
重要事項説明は必要でしょうか?

業界団体の手引きを確認したところ、賃貸の貸主は業者で無くとも
なれて宅建業法の適用外のため説明不要との記載があります。

しかし、宅地建物取引業法第35条を読む限り説明が必要かと思います。
いずれにせよ借主の為にはしておいた方がよいかと思いますが
法的にはどうなのでしょうか?

よろしくお願いします。

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A 回答 (4件)

微妙な解釈の問題のようですね。


自分も以前同じような質問をしましたので、そのときいただいた回答を紹介します。
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa1890796.html

以上の回答より私は、宅地建物取引業の免許を持つものは宅建業法の規制を受けるのではないかと思いました(宅建業の免許を持たない人は規制外)。

なお、#1さんの回答と異なり、以下のように区切るのではないかと私は思います。
宅地建物取引業者は、【(宅地若しくは建物)の(売買、交換若しくは貸借)の(相手方若しくは代理を依頼した者)】

だから、売買、交換、賃借のどれでも代理若しくは相手側になった場合は必要と読むのだと思いました。 ここで相手側というのは貸し主も含むと考えます。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

私は「業者であれば重説必要」と思いこんでいたところで
宅建協会、県宅建指導班、共に「重説不要」の回答に困惑していたところです。


現場レベルであれば業者は必ず説明しているでしょうし、
業者免許を取得していない大家さんが不動産業者に依頼せず
直接第3者の借主を見つけて契約することは事実上困難なので
さほど大きな問題にならず、このように意見が分かれるのかと
思っています。

お礼日時:2008/07/30 14:26

No1です。

回答は1で書いた通りです。(しかしNo3の方のご指摘の通り、文を切るポイントが意味不明だったと今になって思います・・・)

法的に必要か否かという問いに対しては法解釈の問題なのです。
法解釈というのは憲法9条問題にしても然りですが、ときには都合で解釈したりなど日本語解釈との相違を感じることもあります。

弁護士だとか宅建協会というのは、この際関係無いでしょう。
宅建指導班なら取り締まる側です。

そして遠慮なく国土交通省の宅建管轄へお問い合わせください。
宅建業法の主みたいな人が居ます。そういう人から答えを貰わないと質問者は納得出来ないみたいなので、35条の解釈及び重説が必要か否かを自分の耳で聞いてみてください。

質問者の意図として、法(又は法作成者)の概念やら真理を探究したいならばそれでも解決はしないでしょうが、業者として法の運用下で実務を行うに当たっては国交省の確認が取れれば十分だと思います。
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あなたが宅建業者なら、宅建業協会に聞くのがベストだと思います。



ただ、最近は国土交通省のガイドラインや、各都道府県の条例で、重要事項説明書について修正をしていますので、そこも調べたほうが無難です。

最近では、協会のつくった重要事項説明書に署名・捺印をもらったのに、退去時にトラブルのなり、貸主が敗訴した例があります。一方で、特記事項を赤いボールペンでアンダーラインを引いたケースでは、勝訴してます。

宅建業協会に聞くのがベストだと思います。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

宅建協会と県の宅建指導班には確認済みです。
こちらでは「説明不要」との返事がありました。

しかし、複数の弁護士の意見によると業者であれば「説明が必要」との事

また、同業者のなかでも不要説が多いものの意見が分かれています。

という状況ですのでこちらで質問させていただきました。

勿論、実際の現場では念のため重説は行っておりますので緊急性はありません。

お礼日時:2008/07/30 13:30

結論から書きますと法的には不要です。



まずご存知の通り、宅建業法第2条2項にて宅地建物取引業の定義がされており自ら貸主となる貸借は含みません。

そして重要事項説明に関する同法第35条ですが、意味の切れる部分にスラッシュを入れて書きますと、

『宅地建物取引業者は、/ 宅地若しくは建物の売買、/ 交換若しくは貸借/ の / 相手方若しくは代理を依頼した者/ 』

という事になりますので、この場合の解釈としては「貸借の代理を依頼した借主」に限定されるようです。
よって第35条を読む限り一瞬必要ではないかとも取れますが、解釈上は不要との事で問題ないようです。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

内容が重複しますので#2へ詳細記載いたしました。

お礼日時:2008/07/30 13:31

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Aベストアンサー

No.2です。
(重要事項の説明等)第35条 宅地建物取引業者は、宅地若しくは『建物の売買交換若しくは貸借の相手方』若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者(以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。)に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面(第5号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない

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Aベストアンサー

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その管の所有者がわからないのでしょうか?局で調査してもわかりませんか?100mmを引き込んでいるならそう古い管ではないはずです。局には申請時の書類や図面など保管されており(田舎だと無い場合も)わかるはずです。

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契約書も何でも良いのですが、まあ所属する協会様式を使用したほうが相手方も安心でしょう。
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Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

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