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こんにちは。
現在、事業として、駐車場の仲介をしようと考えているのですが、法律的にわからないことがあるので質問をさせてください。
事業内容は、個人宅(一軒家)の使われていない駐車場を、借りたい方に貸しだす仲介業です。

貸し出すのは月単位です。

この場合の駐車上の貸し借りの仲介は、宅建の資格を持つものが行う必要があるのでしょうか?

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A 回答 (5件)

不要です。


ただし仲介の対象となる駐車場が、青空駐車場や、法律上建物と評価されないもの(カーポートなど)であることが条件です。
なぜなら宅地建物取引業における「宅地」とは、建物の敷地に供せられる土地を指すからです(宅地建物取引業2条1号)。
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専門家紹介

玉川和

職業:司法書士

不動産会社勤務の4年間に、売買・賃貸の営業やアパート、マンションの管理を経験。
司法書士・行政書士事務所の事務員として勤務した5年間では、不動産登記738件、会社・法人登記478件※の他、訴状や申立書など各種の裁判所提出書類作成事務を担当。
2015年9月、「すずな司法書士行政書士事務所」を開業。
相続・会社設立登記を中心に、頼れる「法律の町医者」を目指して努力している。

詳しくはこちら

専門家

http://www.retio.or.jp/info/qa17.html

以下抜粋

宅建業法では、適用される宅地を建物の敷地に供する目的で取引の対象とされた土地としており、個々の駐車を目的とする駐車場契約は運用上業法の適用を除外しています。

以上

なので資格はいりません

参考URL:http://www.retio.or.jp/info/qa17.html
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宅建の講師です。




原則として、宅地建物取引業の免許を必要とする取引は、No.2の方が示した条文通りです。


ただ、同条文の「宅地」の定義は、宅地建物取引業法の2条にあります。


「宅地 建物の敷地に供せられる土地をいい、都市計画法(昭和43年法律第100号)第8条第1項第1号の用途地域内のその他の土地で、道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供せられているもの以外のものを含むものとする。」


とあります。


さらに、この条文にある「その他政令に定める…」は、宅地建物取引業法施行令第1条がそれにあたります。
そこには、


「宅地建物取引業法(以下「法」という。)第2条第1号の政令で定める公共の用に供する施設は、広場及び水路とする。」


と定めています。


これらの規定をまとめると、


宅建の敷地を予定していない土地でも、

道路、公園、河川、広場、水路であって公共のもの以外の用途地域内の土地は、宅地建物取引業法上の「宅地」にあたることになります。


つまり、質問者の取引しようとする駐車場が用途地域内の土地であれば、宅地建物取引業法違反(無免許営業…三年以下の懲役刑)になる可能性があります。


アドバイスですが、仲介ではなく、質問者が駐車場の持ち主から駐車場を借りて、それをお客さんに転貸するとい契約にすれば、宅地建物取引業法には引っ掛からなくなりますよ。
さらに、駐車場なら借地借家法の適用もないので、駐車料金を支払わない人を簡単に追い出すこともできます。



どうしても仲介(法律上は媒介といいます)したい場合は、念のため国土交通省の不動産事業課に問い合わせてみるとよいでしょう。
ちゃんと調べて教えてくれますよ。
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その事業で想定している契約というのは,駐車する場所として,いわゆる駐車場としての設備のない更地を賃貸借する契約じゃないよね。


車庫という施設の賃貸借あるいは駐車場という施設の賃貸借だと,宅建業法の適用を受けません。宅地若しくは建物の貸借の媒介ではありませんから。
その証拠に消費税が課税されるし,契約書には印紙税が不要でしょ。

宅建業法2条2項
宅地建物取引業 宅地若しくは建物(建物の一部を含む。以下同じ。)の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行なうものをいう。
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業として仲介を行う場合の宅地建物取引業者は,宅地建物取引業第12条に定める第3条1項により,事業所を設置の上,当該都道府県知事の免許を受ける必要があります.さらに,その事業所に専任の宅地建物取引主任者を置くことになっています(第15条).


宅地建物取引主任者資格試験は都道府県知事が行うことになっています(第16条).
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どなたか、知ってらっしゃる方がいらしたら、ご教示下さい。
よろしくお願い申し上げます。

Aベストアンサー

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つまり、賃貸マンションを個人で借りると賃料に消費税は加算されません。10万円の家賃だとすると、仲介手数料は10万5千円です。
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Aベストアンサー

 大家しています。

> 「そこに押印するとお金がかかる」

 仲介業者が仲介すれば仲介手数料が生じます。質問者様がそれを承諾なされば喜んで捺印するでしょう。
 ただ、仲介業者だって人間ですし、間尺に合わないことはしたくは無いでしょうから、今までの『トラブル』によっては「もう仲介はコリゴリ」と思う場合もあるでしょうが・・・・

> 仲介業者の印もないということはなにがあっても仲介業者は関与しないということでしょうか?

 はい、相応のお金をもらっていないのですからトラブルの仲介も必要はありません。借主・貸主双方が直接話せば良いだけです。

> そもそもこんなことってありえるのでしょうか?

 貸主と借主の直接契約では珍しくありません。

> 契約書の最後に「以上契約の証として本書3通を作成し、甲・乙・仲介人それぞれが記名捺印の上各1通を保有する。」と書いてあるのですが、そもそも契約書として成り立っているのでしょうか?

 一般的『書式』に従って作成したのでしょうが、気になるようでしたら貸主・借主双方が『3』を2に変えて、『仲介人』に二重線を引いて、両者の判子を押せば良いだけです。

 大家しています。

> 「そこに押印するとお金がかかる」

 仲介業者が仲介すれば仲介手数料が生じます。質問者様がそれを承諾なされば喜んで捺印するでしょう。
 ただ、仲介業者だって人間ですし、間尺に合わないことはしたくは無いでしょうから、今までの『トラブル』によっては「もう仲介はコリゴリ」と思う場合もあるでしょうが・・・・

> 仲介業者の印もないということはなにがあっても仲介業者は関与しないということでしょうか?

 はい、相応のお金をもらっていないのですからトラブルの仲介も必要...続きを読む

Q自己所有建物の賃貸と宅建業法

自己所有の建物を賃貸することについては、宅建業法で定められた業務ではないので、宅建業の免許は不要ですが、宅建業者となっているものが自己所有の建物を賃貸する場合は、宅建業法上どうなるのでしょうか?

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Aベストアンサー

No.2です。
(重要事項の説明等)第35条 宅地建物取引業者は、宅地若しくは『建物の売買交換若しくは貸借の相手方』若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者(以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。)に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面(第5号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない

この条項からも解るように、〔自己所有の物件を賃貸に出す場合でも、これは業として行っているので、当然、業法の制限を受けます。
なお、自己の物件の売買でも同じです。

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不動産業者と地主間の賃貸駐車場管理契約について教えてください。
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Aベストアンサー

No2です
余談ですが
>駐車場の仲介が宅地建物取引業法に抵触しない、というのはかなり謎なお話ですが・・
これは σ(=^‥^=) も昔、謎だったので宅地建物取引業協会に確認しました^^;
駐車場の仲介は宅地建物取引業にはあたらないそうです。

Q不動産賃貸契約 業者自ら貸主の場合の重要事項説明の必要性

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業界団体の手引きを確認したところ、賃貸の貸主は業者で無くとも
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しかし、宅地建物取引業法第35条を読む限り説明が必要かと思います。
いずれにせよ借主の為にはしておいた方がよいかと思いますが
法的にはどうなのでしょうか?

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

微妙な解釈の問題のようですね。
自分も以前同じような質問をしましたので、そのときいただいた回答を紹介します。
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa1890796.html

以上の回答より私は、宅地建物取引業の免許を持つものは宅建業法の規制を受けるのではないかと思いました(宅建業の免許を持たない人は規制外)。

なお、#1さんの回答と異なり、以下のように区切るのではないかと私は思います。
宅地建物取引業者は、【(宅地若しくは建物)の(売買、交換若しくは貸借)の(相手方若しくは代理を依頼した者)】

だから、売買、交換、賃借のどれでも代理若しくは相手側になった場合は必要と読むのだと思いました。 ここで相手側というのは貸し主も含むと考えます。

Q自分の所有している土地に月極駐車場をつくって、自分では管理できないから

自分の所有している土地に月極駐車場をつくって、自分では管理できないから不動産屋と契約して、駐車場の募集をしてもらい(賃借人を探す)、管理委託費を不動産屋へ支払って管理してもらうとします。その管理委託費ですが、入った台数に応じて1台あたり、月額の7%を支払うという、これが、毎月の管理費としてまずあるとします。それと、管理委託費に、管理契約時金として不動産屋が賃借人を見つけ決定した場合に月額賃料の1ヶ月分相当額を土地の所有者が不動産屋へ支払うというのは、今回の月極駐車場の運営の中で常識のことになるのですか?土地の所有者が不動産屋へ支払うのが、手数料である月額の7%のみで、月極駐車場を不動産屋に管理してもらえるというようにはなりませんか?

Aベストアンサー

不動産会社やってます。えっと・・・率直によく話が飲み込めないんですが、まず私どもにいたっては全国津々浦々管理してますが、例えば、駐車場10台、月5,000とします。その月額の台数合計の20%が管理委託料です。例:駐車場10台×5000×20%=10,000 とこれがつき額計算です。
そして、新規に契約もしくは契約更新のときにお客さんから敷金1ヶ月と礼金1ヶ月と仲介料をもらいます。新規の場合、契約事務手数料で賃料の1ヶ月分(礼金分と考えてください)契約更新の場合賃料の半分(上記例5,000だとすると、2,500円)を頂きます。
管理委託金、管理契約金など管理するにあたる金銭は発生します。管理してからの管理料はすいませんが
発生します。それをなくしてる会社は・・・多分管理しないでしょうね!いい話は聞きません。
そして、契約をするにあたり、募集費や、契約に関する様々な費用が発生するので、契約事務手数料といったものも通常あるものだと思います。
この費用は、借主を決め、駐車場を管理する上で、最低なくてはならないところですので逆にそこを削っている会社って・・・どうなんでしょう。
絶対後々手抜きをして、結果普通通り多少金額をはらってもきっちりやってくれるところのほうがよかった。。。なんてことに・・・なると思いますよ!
上記の内容でよければ私どもも手を上げさせて頂きますが・・・

不動産会社やってます。えっと・・・率直によく話が飲み込めないんですが、まず私どもにいたっては全国津々浦々管理してますが、例えば、駐車場10台、月5,000とします。その月額の台数合計の20%が管理委託料です。例:駐車場10台×5000×20%=10,000 とこれがつき額計算です。
そして、新規に契約もしくは契約更新のときにお客さんから敷金1ヶ月と礼金1ヶ月と仲介料をもらいます。新規の場合、契約事務手数料で賃料の1ヶ月分(礼金分と考えてください)契約更新の場合賃料の半分(上記例5,000だとすると、2,500円...続きを読む

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q不動産会社内(賃貸)取引台帳の作成方法について質問です。

不動産会社内(賃貸)取引台帳の作成方法について質問です。

取引台帳では、その取引をまとめた要旨を作り、

それと共に『契約書原本』を綴らないといけないのでしょうか。

原本を綴るとすれば、それと共に提出してもらった

身分証明証や印鑑証明等も一緒に取引台帳内に綴るものですか。



基本的な質問で申し訳ないですが、教えてください。

Aベストアンサー

取引台帳はその内容だけ記載し保管すれば足ります。
契約書や個人情報などと一緒に保管する必要はありません。また賃貸借の場合犯罪収益移転防止法の適用外ですから、本人特定個人情報の保管義務はありません。
契約書原本という事は貸主でしょうか?貸主ならば物件及び号室ごとに、契約書やその他の書類などを保管したほうが後々管理し易いはずです。仲介などであれば契約ごとに通し番号などを付けて管理することが多いようです。
取引台帳はあくまで宅建業法上作成しなければならないもの、契約書や個人情報の類はその会社個々で、保管、利用がし易い様な保管方法と分けてお考えになって構いません。
建築宅地課などの監督課が立ち入りに来ても、取引台帳から任意で2枚ほど、この契約書を提示してください、という指示があり、それに該当する契約書、重要事項が手際よく提示できればOKです。

Q駐車場の賃貸料に消費税がかかるべきですか?

住宅の賃貸には消費税がかからないはずですが、
駐車場を月ぎめで借りる場合に消費税が加えられていることを見かけました。

駐車場の場合には住宅と異なって消費税が本当に課税されるべきかどうかを、
憶測ではなく法的な裏付けとなる文書にのっとってご指導いただけますでしょうか。

Aベストアンサー

国税庁の下記のURL先をご覧ください
内容は平成25年4月1日現在法令に基づきます

https://www.nta.go.jp/taxanswer/shohi/6213.htm


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