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宅建業者自らが買主の場合の手数料請求
宅建業者に勤めています。取引先の建設業者(宅建業者ではなく、この1回のみの売買)の社屋があった土地を今回会社で購入するのですが、この場合宅建業法には該当しない取引ということで、前回教えていただきました。社長は仲介手数料と同額程度を先方からいただくと言っているのですが、直取引で仲介業者が存在しないため仲介手数料が発生してはおかしいと思うのですが、売主に手数料を請求する場合は紹介料等の名目で、覚書を締結して請求する形で問題はないでしょうか。不慣れなため、教えていただきたく宜しくお願いします。

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A 回答 (4件)

先の回答者さんお二人とほぼ同意見です。





ただ、まあ、きれいな水ばかり飲んで育ったわけではないので・・・。
下記はあくまでも合法的な取引の一例として。

社屋跡地の売買にかかる「業務委託費」とか「企画料」とか、ある程度の実務実体のある名目であればまず大丈夫です。
売却額の査定もしているでしょうし、売買から登記までの段取りもするのでしょうし。
紹介料はNGですね、主旨が仲介手数料とかぶるので。(発生しないし)
もちろん、先方の承諾を得た上でですが。(さされたら面倒ですし)

この手の金銭には仲介手数料のように法定上限がないので、いくらでも大丈夫ですが、税務署ににらまれて痛くない腹を探られる恐れもあるので、ほどほどの金額にしておくと良いかと。
各社の経理内容にもよりますが、他の入金額等と飛びぬけて高額ではない方が無難です。

あとはアンコ業者を入れて、手数料を折半するとか。(古い手法ですね)


「業務委託費」や「企画料」名目の場合、請求には支払日と支払方法を記載した覚書で足りると思います。
金額にもよりますが、契約書(業務委託契約書等)を作っておくのも有りですが、内容をきちんとしておかないと税務署がうるさいかも。(きちんとしていれば逆に税務署は問題ありませんが)


ご参考までに。
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この回答へのお礼

具体的に教えていただき有難うございました。
社長とよく相談して決めたいと思います。

お礼日時:2010/06/19 09:34

会社の仲介によって社長個人の名義で社屋を購入する場合には仲介手数料は有りですね。


相手はたぶん嫌がるでしょうけど…

そして社長から会社が賃貸すれば経費になります。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。参考にさせて頂きます。

お礼日時:2010/06/22 09:35

宅建業で言う約定報酬は売買または交換の媒介・代理、賃貸の媒介・代理、権利金授受の媒介・代理のある場合と定めるので、媒介か代理業務が無ければ報酬は受けられないですね。


しかし、不動産業とはいえ、媒介報酬のみが収益ではなく、媒介や代理を行う対象の無い取引に於いては消費者(売主・買主)を法的に保護するのは民法ですので、民法に則った理由の明確な費用の請求であれば何ら問題無い訳です。
売主が媒介手数料分の節約が出来たのであれば、値引き交渉という形であればよろしいのではないでしょうか。値引きは民法で禁止された行為ではありません。
ちなみに覚書とは?何故必要なのか理由が分かりませんが、仮にADとして受け取るにしても実体が無い訳ですから、請求と言う形ではなく値引きと言う形の方が良いですし、税法的にもメリットが多いのかと思います。
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この回答へのお礼

社長と相談してみます。
助かりました。ありがとうございました。

お礼日時:2010/06/19 13:07

直接の売買では手数料を請求する事が出来ませんよ。

紹介料っていっても自分を紹介したなんておかしいでしょう。どんな覚書であれ取引に関しての名目であれば、不正な手数料と判断される可能性があります
御社の社長がどのような考えで手数料的なものを取るのか?理解できませんが、売買総額からその手数料分値引きした金額で買い受ければ同じことでは?
最初に仲介などで受けていれば、広告費や調査費用などで受領することは可能でしょうが。
だいたい先方は承知しているのでしょうかね?承知していても後日誰かに「支払わなくとも良い金を取られた」という事を知らされれば、良い気にはなりません。
まあその手数料は売主へバッ○とかいうなら理解できますが・・・・
どんな類でも覚書は×、一般の請求書で何かの項目をつけて請求し、支払ってもらいましょう。
先方が同意の上でなく、しぶしぶ条件を飲むなら、やめた方が無難です。県の監督課にクレーム入れられれば、専任の主任者は処分対象となる案件ですよ。
取引が業法にかからないからといって、業者である以上業法を無視して構わないという事ではありません。契約相手方に損害を与える行為などは、業法で罰せられます。勘違いなさらずに。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。助かりました。間違いのないよう対応したいと思います。

お礼日時:2010/06/17 15:43

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Aベストアンサー

業者です。
自らが買主の場合で売主と直接の取引には、業法上の制限は受けません。当然に重要事項も必要有りませんし、取引台帳への記載も不要です。犯罪収益移転防止法だけは、かかりますから、相手方の身分証明等今回の場合は建設会社の会社登記事項の写しと実際に契約にこられた担当者等の顔写真付きの身分証明書の写しの取得と所定の記載を忘れずに。
契約書も何でも良いのですが、まあ所属する協会様式を使用したほうが相手方も安心でしょう。
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よろしくお願いします。

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不動産業者です。
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業者してます。

>売却する際には、隣地の所有者に立会いしてもらう確定測量は必ずやるものでしょうか?
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材料代もホームセンターなどの小売価格の5倍くらいに書かれてます。
材料費も人件費も何人が何日とリーゾナブルに見積もれば20万円くらいと思われますが、指定業者さんは皆こんな感じでしょうか?
隣町の業者は出来ない工事で、競争が全くないためこうなのでしょう。
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ホームページで各地に支店をもって安くやっているなんて会社ありましたら教えて下さい。

上記は千葉県千葉市の例ですが、安くやった方いたら教えて下さい。

Aベストアンサー

4,6です。

確かに、ここまで諸経費を取って商売をしているのは日本くらいでしょ
うね。私も確かにそこの部分に関しては思うところがあります。

商品を買うにしても、メーカーから直接購入する事が出来ず、商社,
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 業界の方など何方か事情を知っている方、教えて下さい。

Aベストアンサー

不動産の売却益に課税される譲渡所得は、個人が、土地や建物を売却し、利益(譲渡益)が生じた場合には発生します。

不動産業者などの事業者の場合は、不動産を仕入れて販売した場合は、売上-原価-経費が利益となり、この利益に対して法人税や所得税が課税されます。
従って、不動産業者には譲渡所得は発生しません。

譲渡所得については、参考urlをご覧ください。

参考URL:http://www.taxanser.nta.go.jp/1460.htm

Q駐車場契約のみの場合の重要事項説明書

当方、不動産関係の仕事をしているものです。
宅建業法について、一点ご教示頂きたいのですが
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どなたか、知ってらっしゃる方がいらしたら、ご教示下さい。
よろしくお願い申し上げます。

Aベストアンサー

 駐車場の土地利用は、住宅地のように土地の定着物(不動産)の設置利用とは違います。
 単に車(動産)を設置ではなく、「置く(駐車)だけ」ですから、宅地建物取引業法上の重要事項説明書の発行は、必要ありません。

Q不動産購入時の売主への売買金額の支払方法について

不動産購入時の売主への売買金額の支払方法について質問します。

妻と共有名義にして、某不動産業者を通じ念願のマイホーム(中古住宅です。)を購入しようとしているのですが、不動産屋さんによると売主さんは現金で売買金額を欲しがっているとのことです。

妻は「それなら、そのお金を支払えば現金で支払えばいいんじゃないの。」といいますが、

親しい会社の法務部の先輩から

「それはあまりに危険だ。契約書を結んだ後、お金を支払い、司法書士を使い所有権移転登記をするのだけれど、お金を支払っただけだと、その相手がお金を持ち逃げされてしまうかもしれないじゃないか。銀行保証小切手か銀行での口座振替を利用すべきだ。不動産屋さんも色々あって、全面的に信用するのは危険だよ。」

とアドバイスされました。

妻は「不動産屋さんか銀行で支払えば問題ないんじゃない?」と言います。

確かにお金を持ち逃げされれば困るし(現金だと怖い気もする。)、かといってすごくいい物件なので気に入っています。

つまるところ、契約書を売主と結び売買金額をどうやって支払うかということだと思うのですが、世間一般ではどうやっているのでしょうか。

法律的には売買契約の金額を支払ったということを、法務局や裁判所・善意第三者にどう主張し、対抗要件を備えるかということなのかな?とも思えますが、そのような視点に立った場合、どのような支払い方法がベストなのでしょうか。(一般的な不動産実務についても教えてください。)


よろしくアドバイスお願いします。

(もし、可能なら、法務部の先輩の手前もありますので、法律的な知識や根拠条文も教えて貰えると嬉しいです。)

不動産購入時の売主への売買金額の支払方法について質問します。

妻と共有名義にして、某不動産業者を通じ念願のマイホーム(中古住宅です。)を購入しようとしているのですが、不動産屋さんによると売主さんは現金で売買金額を欲しがっているとのことです。

妻は「それなら、そのお金を支払えば現金で支払えばいいんじゃないの。」といいますが、

親しい会社の法務部の先輩から

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Aベストアンサー

不動産業者です。
不動産の決済資金は「現金」及び「銀行の自己宛小切手(横線の有無は売主指定)」のいづれかが原則です。
通常ですが、売買契約に照らし売主は所有権移転に必要な書類一式を買主へ引き渡します。これと引き換えに買主は代金を支払います。実務上は買主側が指定した司法書士に登記を依頼し、司法書士は事前に調査及び売主側の必要書類や買主側の必要書類など仲介人へ指示します。売主さんや買主さんはこの指示で必要書類を整えるわけです。

実際は当日、司法書士が代金授受の前に売主側の書類や買主側の書類、本人確認。委任状などへの署名押印など所有権移転に必要な書類関係の確認の後、「書類は整ったので代金の授受をしてください」という流れになり、その後代金の授受となりますから、お金を支払い登記されないということは、売主が悪意を持って書類偽造などの詐欺行為を行わない限り、ありえません。またこの手の犯罪は、身元を偽り行いますから、中古でそこに住んでおり仲介業者などが身元を確認している売主が犯罪を行うことは、現実にはありえません。また、仲介の場合業者は手数料を頂くだけですから、売主のお金の管理にはタッチしません。

このほかに、仲介の実務として、物件の取引完了の書類やら鍵の授受やら、確認通知書、図面一式などあれば、そのような諸々の授受を行います。

上記のように、どうしても書類に署名押印するテーブルやすべての関係者が一同に集まるスペースは必要になりますから、一番良いのは代金を引き出す口座がある銀行の一角を借りることです(応接までとはいいませんが)これが可能であれば、書類確認後、口座から現金を下ろして売主に渡して終了です。
但し、場所を提供しない銀行も多いので、この場合は不動産仲介人の伝を借りるか?または書類の確認等は司法書士の事務所や仲介業者で行い、金銭授受だけ銀行で行うのも良いでしょう。
前日の午前中には、翌日現金で幾ら出金する旨は銀行に伝えておかないと、小さな支店などでは現金がありませんので即座に用意は出来ません。
このあたりの段取りは、仲介人に相談すれば整えてくれると思いますが・・・・・現金での支払いは良いが、銀行窓口での受け渡しにして欲しいと(現金を持ち運ぶのは嫌だと)言えば、良いでしょう。

登記上の取引の責任は司法書士がすべて背負った上で、登記を受任しますので、そこは任せるしかありません。その先輩の顔を立てたいならば会社で使っている司法書士事務所を紹介してもらっては?
但し、仲介業者で依頼する不動産登記が主な事務所と法人登記を主に扱う事務所では、費用が結構違うので(後者の方が高い場合が多い)、そこは目をつぶりましょう。まあ違っても3万~5万程度です。質問者さんも安心なのでは?

法的根拠と言いますが、法的に売主は所有権移転に必要な書類一式を引き渡せば足り、あくまで移転登記を行うのは買主の費用負担で買主の責任です。
その移転登記を間違いなく行えるか(法務局に受理、登記完了となるかされるか)どうかの判断が、出来ないので司法書士に報酬を支払い依頼するわけです。
民法上は代金を支払い、領収書等があれば当然にその所有権を主張できます。しかし登記上の登記名義人でなければ第三者に対抗できません。ですから通常は借り入れ等が無くとも土地は所有権移転登記をするわけです。その法的根拠となる書類は当日司法書士が作成し、売主、買主、双方が署名押印することになりますし、売主は実印と印鑑証明を要します。買主は認印と物件に移動した住民票だけです。

不動産業者です。
不動産の決済資金は「現金」及び「銀行の自己宛小切手(横線の有無は売主指定)」のいづれかが原則です。
通常ですが、売買契約に照らし売主は所有権移転に必要な書類一式を買主へ引き渡します。これと引き換えに買主は代金を支払います。実務上は買主側が指定した司法書士に登記を依頼し、司法書士は事前に調査及び売主側の必要書類や買主側の必要書類など仲介人へ指示します。売主さんや買主さんはこの指示で必要書類を整えるわけです。

実際は当日、司法書士が代金授受の前に売主側の書類や...続きを読む

Q建ぺい率、容積率オーバー物件を購入後に困ることは?

気になる物件が奇妙に格安なのですが「本物件は現況、建ぺい率、容積率を
超過しています」とありました。格安の理由はこれでしょうか?

建ぺい率、容積率を超過している=違法である、程度の認識はあるのですが、
一体どれくらいの不利益、罰則等があるのか調べてみると、過去ログに

http://oshiete1.goo.ne.jp/qa3299878.html
「建ぺい率がオーバーしている中古物件を購入する際には住宅ローンが組めず、
現金一括でしか購入できない。」

とありました。一般に困ることってそれだけでしょうか?
居住を始めて、「違法=肩身が狭い」「違法=売りにくい」は覚悟するとして、
それら以外に、税金面などにペナルティはあるのでしょうか?

そもそも、違法な建築を建てることを業者はよく認めたものだと
思いますけどね(建築後に法律が変わったかもしれませんけど)

Aベストアンサー

こういったケースは自治体によって判断がマチマチなのが実情なのですが、現状引渡しが中古物件での主流となっています。そういった事情から重要事項に該当するので建蔽・容積オーバーと業者は謳っていると思われます。こういった物件の場合での借り入れ判断は金融機関によりますので一概にローンが組めないと言う事はありません(返済負担率等の諸事情で蹴られる事の方が遥かに多いと思われます)。よって問題点としては余程常識外の増築でない限り低層住宅に行政代執行までして強制撤去というペナルティを課す行政機関は聞いた事もないので通常住む分には問題は特にはありませんが、入居後に何らかの増改築等で確認申請が必要になった場合には申請が通らなくなる可能性が極めて高い(自治体が違法物件と認識していた場合)ので注意が必要です。ただ質問者様が該当物件を購入するに当たって注意すべき点は(1)抵当解除されているか否か(2)欠陥住宅でないかのみですね。中古住宅(特に不動産競売で取引される物件)では民民売買でも不良物件が多いので注意が必要ですので売主が販売するにいたった背景を調べる事ができるなら知っておいた方が良いと思われます。因みに確認申請を受けずに住む方法(工事を床・壁で2期に分け、施工業者も分ける等)で増築をしたような事であれば施工に関しての心配は無用だと思われます。こういった事情を受注側が持っていれば施工に関してのトラブルは極力避ける(特殊な顧客である可能性が高い)ので施工自体の問題はないと思われます。

こういったケースは自治体によって判断がマチマチなのが実情なのですが、現状引渡しが中古物件での主流となっています。そういった事情から重要事項に該当するので建蔽・容積オーバーと業者は謳っていると思われます。こういった物件の場合での借り入れ判断は金融機関によりますので一概にローンが組めないと言う事はありません(返済負担率等の諸事情で蹴られる事の方が遥かに多いと思われます)。よって問題点としては余程常識外の増築でない限り低層住宅に行政代執行までして強制撤去というペナルティを課す行...続きを読む


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