完成前の建物に対する賃貸借契約

(1)建物は完成していないのですが、今の時点で賃貸借契約を結んでおきたいのですが、可能でしょうか？それとも無効でしょうか？
(2)土地には抵当権が設定されていますが、今の段階で賃貸借契約しておけば将来万が一競売等の案件が生じた場合、賃借権は守られるのでしょうか？
以上２点教えていただけれ幸いです。

No.4 回答者： matthewee 回答日時： 2006/06/30 23:22

１．一般に、新築の賃貸マンションにおいては、宅建業者は建物完成前に入居者を募集し、賃貸借契約を結んでいます。

　ただし、賃貸契約の効力が発生するのは、建物完成後の入居可能日（＝引き渡し可能日）からです（＝賃貸借契約書に期日を明記）。

　しかし、未完成の建物そのものに対しては、建物賃借権の存立は通常、不可能だと思います。
　借地借家法３１条では、「建物賃貸借は、その登記がなくても、建物の引き渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。」としていますが、未完成の建物はそもそも「建物（＝不動産）」ではないので、引き渡しということが不可能であり、同法で保護される建物賃借権は認められないと思うからです。

２．土地に抵当権が設定されていれば、抵当権設定後の建物は、この抵当権に対抗できないので、もし、土地の抵当権が実行されて新しい土地所有者が現れれば、建物は撤去を求められる可能性があります。

　この場合、建物賃借権は、建物がなくなれば当然に消滅します。
　このときには、建物賃借権を失うことによって発生した損害を、建物所有者に請求することは可能です。

　銀行が融資する場合、契約書で「地上権や賃借権がないこと」を求めると思いますから、もし、銀行の抵当権設定前に密かに第三者を入居させたとしたら、銀行は契約違反として融資の一括返済を求めるおそれがあると思います。
　それほどのリスクを負担してまで、建物所有者が入居者の賃借権を守る必然性はないと思いますが…。

この回答へのお礼

有難うございました。
色々勉強になりました。

お礼日時：2006/07/05 22:54

No.3 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/06/30 15:14

>BがAより物件を賃借し、入居した後、金融機関がその後建物に抵当権設定した場合

形式的に貸借権が成立しているように見せた場合ということですかね。

>また、A,B,Cの間で詐害行為が成立するのでしょうか。
成立するでしょうね。Ｃは詐害行為取消権を行使するかもしれませんね。
基本的にご質問のように新築に対する融資である場合には、貸借権がまだ存在していないことを前提に融資しているはずですから。ただリフォームの為であれば、もちろん先行して貸借権は存在しているなど、この扱いは金融機関との契約内容次第であると思います。

この回答へのお礼

有難うございました。
色々勉強になりました。

お礼日時：2006/07/05 22:56

No.2 回答者： IXTYS 回答日時： 2006/06/30 10:24

(1)　今の時点で賃貸借契約を結んでおきたいのですが、可能でしょうか？

契約自由の原則といって、他の第三者に不利益を与えないのであれば、何でも、いつでも契約出来ます。　両当事者が合意すれば
　
(2)　それとも無効でしょうか？
無効ではありません。　両者が合意すれば、

(3)　今の段階で賃貸借契約しておけば将来万が一競売等の案件が生じた場合、賃借権は守られるのでしょうか？

守られません。　
抵当権は物権であり、登記を必要とします。　登記は善意の第三者を守るためにあります。　本人同士で好き勝手に決めても、第三者には効力を持ちません。　建物が引き渡され,登記され、抵当権が発生します。　この抵当権は賃料にも及びます。　

この回答へのお礼

有難うございました。
色々勉強になりました。

お礼日時：2006/07/05 22:57

No.1 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/06/29 17:23

>(1)建物は完成していないのですが、今の時点で賃貸借契約を結んでおきたいのですが、可能でしょうか？

相手が同意すれば可能です。

>それとも無効でしょうか？
いいえ。

>(2)土地には抵当権が設定されていますが、今の段階で賃貸借契約しておけば将来万が一競売等の案件が生じた場合、賃借権は守られるのでしょうか？

無理です。通常建物を建築主に引渡しが行われる時に建物に対しても抵当権を設定します。
そして、借りる人はその後に居住します。

契約時期だけが問題となるのではなく、上記実際に居住を開始した時期と抵当権設定時期の関係が問題となります。

この回答への補足

ご回答有難うございました。
もう少し踏み込んで質問させてください。
今、建築主をA、施工業者をB、金融機関をCとした場合。BがAより物件を賃借し、入居した後、金融機関がその後建物に抵当権設定した場合はどのようなことになるのでしょうか。また、A,B,Cの間で詐害行為が成立するのでしょうか。お教えください。

補足日時：2006/06/29 20:23

この回答へのお礼

いろいろお世話になりました。
またよろしくお願いします。

お礼日時：2006/07/05 22:59