自己所有建物の賃貸と宅建業法

自己所有の建物を賃貸することについては、宅建業法で定められた業務ではないので、宅建業の免許は不要ですが、宅建業者となっているものが自己所有の建物を賃貸する場合は、宅建業法上どうなるのでしょうか？

１）自己所有の建物の賃貸なので、宅建業法の適用外業務なので、重要事項説明など宅建業法で定められた行為も不用

２）自己所有の建物の賃貸であっても、宅建業として免許を受けているものは、重要事項説明などする必要がある。

の２つの考え方ができると思うのですが、どちらになるのでしょうか？

No.6 ベストアンサー 回答者： kaz1916 回答日時： 2006/01/12 18:03

Ｎｏ．２です。

（重要事項の説明等）第35条　宅地建物取引業者は、宅地若しくは『建物の売買交換若しくは貸借の相手方』若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第５号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない

この条項からも解るように、〔自己所有の物件を賃貸に出す場合でも、これは業として行っているので、当然、業法の制限を受けます。
なお、自己の物件の売買でも同じです。

少し考えてみれば理解されると思いますが、〔仲介業務〕だけが「不動産業」ではありません。

むしろ、『自己所有の物件を扱うのが本来の姿です』

この回答への補足

再度の回答ありがとうございました。
この「賃借の相手側」とは宅建業法第２条２項で決められた範囲（自己所有の賃貸は範囲外）の業を行う上での相手側という意味ではなく、第２条２項の定義による範囲は無視して、条文そのまま素直に「賃借の相手側」と読めばよいのですね。最初に定義してあるものが明示していなくともその後に続く条文にかかっているのかと思っていました。
なお、納得いく回答を頂いたのですが、回答を締めるのは１週間ほどしてからにさせて頂きます。

補足日時：2006/01/12 18:11

この回答へのお礼

目から鱗が落ち、もやもやしていたものがすっきりしました。
最初に自己所有の賃貸は宅建業法の範囲外という思い込みから、ここにある「賃貸の相手方」とは、その文書通りの相手側を意味していないで、Ａの代理人としてＢと契約した場合のＢのことなどを指すのだと曲解していました。
適切な回答ありがとうございました。

お礼日時：2006/01/20 16:06

No.5 回答者： h2go 回答日時： 2006/01/12 13:04

NO.3です。

今回はあくまでもアドバイスです。
条文そのものの確認は「宅建業法」でインターネット検索又は法務省のＨＰより「宅地建物取引業法」で検索、実際の運用、解釈、通達なら法務省及び国土交通省のＨＰで検索又は質問してください。
質問内容、各回答者への回答に対する補足、回答履歴を総合的に判断して上記の行為をまったく苦もなく行え其の中に正確な解答を見出せるぐらいの応力を充分有した方に感じられるのですが・・・
このサイトでの明確な正解を求めるのに固執するのはなぜ？
あなたの様に能力を有した方はしかるべき方法で自力で回答にたどり着くべきだと思われます。

この回答への補足

アドバイスありがとうございます。
宅建業法自体は独学ですが勉強しましたのである程度理解しています。でも実務はしたことないので、実際の運用となるとよく理解していませんし、独学なので、理解が間違っている危険性もあります。
条文を読んだ限りでは１）が妥当な解釈だと思うのですが、運用上は２）が妥当だと思います。
答えは、おそらく過去の判例や法学上の解釈理論の中にあると思うのですが、法学自体は素人なので、回答にたどり着けなかったので、幅広い回答者のいるここで質問させて頂きました。

補足日時：2006/01/12 13:20

この回答へのお礼

思いこみって怖いですね。問題はそんなに深いところになく、最初の思いこみによる勘違いによるものだったようです。
アドバイスありがとうございました。

お礼日時：2006/01/20 16:00

No.4 回答者： gyousei4305 回答日時： 2006/01/12 10:46

法的解釈：業法の適用外ですから、業法の定めを実践するかどうかは任意です。

実務取扱：看板を出している以上、業法に従った契約取扱いをしないと顧客の信用を失います。

この回答への補足

>法的解釈：業法の適用外ですから、業法の定めを実践するかどうかは任意です。

ということは、法律上は（１）のように適用外の行為なので業法は適用されないと考えてよいと言うことでしょうか？

補足日時：2006/01/12 11:03

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。

お礼日時：2006/01/20 15:58

No.3 回答者： h2go 回答日時： 2006/01/12 10:41

法人所有なら（２）でしょう。

法人所有のものを法人名を名乗らずに貸すわけは行かないので、法的規制は別としても無用なトラブル回避のため（２）を選択するのでしょう。
法的規制の有無にかかわらずまっとうな行為は（２）ということです。

この回答への補足

私も、実用上は（２）にする方が妥当だと思います。
ただ、運悪く妥当な行為をしていないような業者に出会い無用なトラブルになったとき、法律論としてはどちらになるのでしょうか？

補足日時：2006/01/12 11:05

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。

お礼日時：2006/01/20 15:56

No.2 回答者： kaz1916 回答日時： 2006/01/12 10:14

1.宅建登録業者の代表者が「個人」で所有している物件の場合、「個人間取引」を行う限り、規制されません。

２．代表者個人の物件を、登録法人が取り扱う場合には、当然その取り扱いを行う法人に業法の義務が生じます。

この回答への補足

回答ありがとうございます。
質問の説明が悪かったようで、ご回答の条件が意図していたものと異なってしまいました。登録業者の代表が所有しているものではなく、法人として所有している建物について（業者の代表者＝所有者≠業者ではなく、完全に所有者＝業者）の場合について聞きたかったのです。お手数ですがおわかりでしたら、再度ご回答ください。

補足日時：2006/01/12 10:28

この回答へのお礼

２回にわたる適切な回答ありがとうございました。

お礼日時：2006/01/20 15:56

No.1 回答者： sugimama 回答日時： 2006/01/12 09:53

　宅建は持ってます。

（使ってませんが）
　文章を読んでいて疑問に思ったのですが、募集はどういう経路でされるのでしょう？
　もし、自分の会社やお店でされるのであれば、そこに所属する主任者に説明の義務が生じると思います。
　もし、他の宅建業者を使うのなら、そこの主任者が説明しなければならないと思います。
　どちらにしても賃借契約される際に相手が素人なら必要なんじゃないでしょうか。
　もし、個人的に貸される時は、契約はどうされるおつもりでしょう？
　賃借問題は、一方的ではいけないと思いますので、その辺は、一般の方より公平にお願いしたいです。
　

この回答への補足

＞他の宅建業者を使うのなら、そこの主任者が説明しなければならないと思います。

この点については依頼された業者の行為が、業法適用の媒介業務になりますので、依頼された業者が責任を持って行うことになるのはわかっています。

私自身は賃貸業を営むものではなく、法的な問題として、どちらの扱いになるのかと単純に疑問に思ったので、質問させて頂きました。

回答者様の考えでは２）の方の考えということでよろしいでしょうか？

補足日時：2006/01/12 10:19

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。

お礼日時：2006/01/20 15:54