不動産賃貸契約 業者自ら貸主の場合の重要事項説明の必要性

不動産業者が自ら建物賃貸借契約の貸主になる場合
（媒介業者がいない直接契約の場合）
重要事項説明は必要でしょうか？

業界団体の手引きを確認したところ、賃貸の貸主は業者で無くとも
なれて宅建業法の適用外のため説明不要との記載があります。

しかし、宅地建物取引業法第３５条を読む限り説明が必要かと思います。
いずれにせよ借主の為にはしておいた方がよいかと思いますが
法的にはどうなのでしょうか？

よろしくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： xyzyx 回答日時： 2008/07/30 09:36

微妙な解釈の問題のようですね。

自分も以前同じような質問をしましたので、そのときいただいた回答を紹介します。
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa1890796.html

以上の回答より私は、宅地建物取引業の免許を持つものは宅建業法の規制を受けるのではないかと思いました（宅建業の免許を持たない人は規制外）。

なお、＃１さんの回答と異なり、以下のように区切るのではないかと私は思います。
宅地建物取引業者は、【（宅地若しくは建物）の（売買、交換若しくは貸借）の（相手方若しくは代理を依頼した者）】

だから、売買、交換、賃借のどれでも代理若しくは相手側になった場合は必要と読むのだと思いました。　ここで相手側というのは貸し主も含むと考えます。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

私は「業者であれば重説必要」と思いこんでいたところで
宅建協会、県宅建指導班、共に「重説不要」の回答に困惑していたところです。


現場レベルであれば業者は必ず説明しているでしょうし、
業者免許を取得していない大家さんが不動産業者に依頼せず
直接第３者の借主を見つけて契約することは事実上困難なので
さほど大きな問題にならず、このように意見が分かれるのかと
思っています。

お礼日時：2008/07/30 14:26

No.4 回答者： tokyometro 回答日時： 2008/07/30 19:30

No1です。

回答は1で書いた通りです。（しかしNo3の方のご指摘の通り、文を切るポイントが意味不明だったと今になって思います・・・）

法的に必要か否かという問いに対しては法解釈の問題なのです。
法解釈というのは憲法9条問題にしても然りですが、ときには都合で解釈したりなど日本語解釈との相違を感じることもあります。

弁護士だとか宅建協会というのは、この際関係無いでしょう。
宅建指導班なら取り締まる側です。

そして遠慮なく国土交通省の宅建管轄へお問い合わせください。
宅建業法の主みたいな人が居ます。そういう人から答えを貰わないと質問者は納得出来ないみたいなので、35条の解釈及び重説が必要か否かを自分の耳で聞いてみてください。

質問者の意図として、法（又は法作成者）の概念やら真理を探究したいならばそれでも解決はしないでしょうが、業者として法の運用下で実務を行うに当たっては国交省の確認が取れれば十分だと思います。

No.2 回答者： Jumeirah 回答日時： 2008/07/29 17:50

あなたが宅建業者なら、宅建業協会に聞くのがベストだと思います。

ただ、最近は国土交通省のガイドラインや、各都道府県の条例で、重要事項説明書について修正をしていますので、そこも調べたほうが無難です。

最近では、協会のつくった重要事項説明書に署名・捺印をもらったのに、退去時にトラブルのなり、貸主が敗訴した例があります。一方で、特記事項を赤いボールペンでアンダーラインを引いたケースでは、勝訴してます。

宅建業協会に聞くのがベストだと思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

宅建協会と県の宅建指導班には確認済みです。
こちらでは「説明不要」との返事がありました。

しかし、複数の弁護士の意見によると業者であれば「説明が必要」との事

また、同業者のなかでも不要説が多いものの意見が分かれています。

という状況ですのでこちらで質問させていただきました。

勿論、実際の現場では念のため重説は行っておりますので緊急性はありません。

お礼日時：2008/07/30 13:30

No.1 回答者： tokyometro 回答日時： 2008/07/29 17:49

結論から書きますと法的には不要です。

まずご存知の通り、宅建業法第2条2項にて宅地建物取引業の定義がされており自ら貸主となる貸借は含みません。

そして重要事項説明に関する同法第35条ですが、意味の切れる部分にスラッシュを入れて書きますと、

『宅地建物取引業者は、／　宅地若しくは建物の売買、／　交換若しくは貸借／　の　／　相手方若しくは代理を依頼した者／　』

という事になりますので、この場合の解釈としては「貸借の代理を依頼した借主」に限定されるようです。
よって第35条を読む限り一瞬必要ではないかとも取れますが、解釈上は不要との事で問題ないようです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

内容が重複しますので＃２へ詳細記載いたしました。

お礼日時：2008/07/30 13:31