不動産売買の業者手数料（報酬）について

宅建業者が受け取れる報酬限度額が、旧建設省告示で示されていることは存じていますが、名目を変えれば更に金員を受け取ることは出来るのでしょうか？

たとえば、別荘地の販売、媒介も行い、管理事業もしている法人（宅地建物取引業者）が、媒介をし報酬を限度額まで受け取り、更にプラスして管理費一時金と言う名目で525,000円受け取ることは、宅建業法に違反していないのでしょうか？
この管理費一時金は支払後、理由を問わず一切返金がありません。

その法人は、毎年、管理費という名目で各別荘オーナーに61,700円を請求しています。

私は、このように名目を変えて受領することが可能ならば、宅地建物取引業法第一条の観点から逸脱しているように思うのですが、いかがでしょうか？

No.1 ベストアンサー 回答者： bushido- 回答日時： 2008/09/09 20:01

業法第一条（抜粋）

「宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに」

ここでも書かれている通りですが、宅地建物取引業を営む者について、その業務に対する規制を行っているわけです。宅建業者は宅建業以外に営んではならないとの規制ではありません。報酬規定については、それぞれの取引態様における報酬（手数料）を定めたものです。他の事業等について報酬を得てはならない規制ではありません。

宅地建物取引業の範囲説明については割愛致しますが、管理業というものは含みません。（宅建業に規定された範囲外の業務である場合）
一つの例として、宅建業免許も有する会社が分譲マンションの管理組合から管理を委託されて業務を行っているケースがあります。この管理業務だけに限って言えば、宅建業法に規制される業務は特にありません。
そして管理業務を受託し、その報酬を得てはいけないとする規定は業法その他の法令にもありません。

つまり名目を変えて受領するということではなく、他の業務を請けてその報酬を得ているに過ぎません。しかし不動産業界に限らず、金銭の支払が発生する前には事前説明があることが当然でありますし、支払う側はそれを理解した上で支払うことも当然です。

分譲マンションを買う際にも管理一時金という名目がある場合もありますが、それに納得しない人はそもそもマンションを買わないという選択が取れるわけです。逆に言えば、説明なき後からの請求に応じる必要はありません。
別荘地におきましても、管理組合又は管理規約等の定めがあれば分譲マンションのそれと性質的には同じことです。管理する業務範囲があり、それに伴う費用です。

この回答への補足

何度も済みません。

マンションの新規分譲と中古物件を調べてみましたが、改めて疑問が生じましたので、よろしくお願いいたします。

・ネットで調べた知識で申し訳ないのですが、マンションの一時金とは、修繕積立一時金のことですか？
・もし、そうであれば、マンション新規物件を購入時に支払い、売却するときには、修繕積立一時金は発生しないようですが、それでよろしいでしょうか？
・毎月支払う修繕積立金についても、売主に返却されず、買主に承継される、それでよいでしょうか？
・修繕積立金は、受け取っている側は、”預かり金（負債）”で、居住者は、”預け金（資産）”となると思うのですが、それで良いでしょうか？

今回私が投稿したケースは、次の点で違いがあります。
・受け取り側は、”預かり金（負債）”ではなく、”売上”です。
・そして、中古物件の購入者は、それまでの売主が購入時支払った一時金を引継げず、新たに一時金を払います。
・媒介がある度に、この一時金が発生します。たとえ買主が半年で売却しても一銭も返ってきませんし、買主は、一時金を支払います。

なので、報酬との違いが不明瞭で、名目だけ違うようにしているように思え、懐へ入ってしまえば違いはないと思うのです。

補足日時：2008/09/10 18:35

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございました。
マンションを購入した経験がなく、私が、無知だったようですね。
近隣の別荘地に問い合わせてみたのですが、一時金を請求しているところは、一件もありませんでした。多くは、預かり金として、オーナーが売却するとき、それを返金しています。
中古販売の媒介をするときの広告には、一時金を表記しています。ですので、購入者はそれを承諾して購入をしているのだと思います。貴方ご回答されている通りだと思います。
私が勝手に考えたのは、毎年、管理費を受け取っていながら、何件発生するかもしれない中古物件の売買で一時金を徴収することは、管理費の収支を考えた場合、不安定な収入源であり、本来毎年の管理費で収入を得るべきと思いました。
さらに、毎年の管理費を近隣別荘地との比較して、低いと判断した場合、増額して来ます。そうすると、いかにも管理費の比較で優位に見えても実際は、他の別荘地より管理費が高いということになり、買主から見ると、錯誤に陥るのではないかと感じます。
また、売主から見ると、売主の希望売却額より一時金だけ高くなるわけで、それだけ市場における競争力が下がることになると思います。私は、売主でしたが媒介契約上、一時金は一切表示されていませんでしたし、売却条件として一時金を買主から受け取ることも知らされませんでした。また、自分が購入したときは、更地で、上水道加入金、下水道受益者負担金を支払いましたが、管理費一時金はありませんでした。しかし、売却時、その上下水道関係の金員は返して頂けないと言われました。そうなると、二重取りのような感じがします。

以上のような事実関係ですが、この件は、宅地建物取引業法関係よりは、公正取引関係の問題なのでしょうか？

お礼日時：2008/09/10 16:16

No.2 回答者： noname#107982 回答日時： 2008/09/10 04:16

宅地建物取引業の仕事じゃ無いので問題なし

建物維持管理したり草むしりをしても違法ではありません。


私が所有してる別荘は管理委託してませんが
友達が管理してます。　

宅建とは関係ないお仕事です。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

同一業者が、宅建業をしながら一方で管理業務をしている、これは、宅建業の売上、こっちは、管理業務の売上、でも、懐に入ればお金はお金、ということになり、どうもそこのところが、スッキリしません。

でも、ありがとうございました。

お礼日時：2008/09/10 16:24