宅建業に該当する取引とは

私は一般企業の用地部署に勤務している者で、以下の件で、
・宅建業免許が必要かどうか
・宅建業免許を取得済みの場合で、宅建業として取扱う（重要事項説明など）必要があるか調査するよう指示されています。

　企業が遊休土地を売却処分するとき、業として行うとみなされる場合、宅建業免許が必要となり、個々の取引について、宅建業法に基づいた手続きをしなければならない。
　業として行うとみなされる場合とは、「不特定多数」に「反復継続」して取引するときが該当すると判断されるとのことです。

　大企業の場合は必然的に「反復継続」となるので、標記相手が「不特定多数」に該当するかどうかが焦点になると思われますが、

　そこで、看板等による広告をしないとき、下記の相手に売却する場合は、「不特定多数」として、宅建業取引として取扱う必要はあるのでしょうか？
１．連結グループ会社（直接に打診）
２．国や地方自治体（直接に打診、先方からの要望）
３．隣接地主（直接に打診）
４．旧地主（直接に打診）
５．その他（町内会で打診することにより買い手を発見）

　５つの判断基準があると思いますが、実際のところ、上記のケースではどのように見なされるでしょうか？よろしくお願いいたします。

No.2 回答者： 560170 回答日時： 2006/08/24 09:39

以前、私募債の発行時に取り扱う上で証券業に抵触しないよう弁護士から「業（なりわい）」についての見解を示されました。

質問者様の場合は、
＜看板等による広告をしないとき＜
という条件下ですので、当初から不特定多数を対象とする意思はないといえると思います。
また、１～５の対象者いずれの場合も縁故関係者もしくは顔の見える関係の方々であり、不特定多数には該当しないと思われます。
一方、取り扱われる土地についても
＜企業が遊休土地を売却処分するとき＜
という条件なので、自己所有物件に限定されており、他人所有の不動産を代理もしくは媒介して取引するという宅建業には該当しないと思います。
ということで、ご質問の内容では、自己所有物件を特定の関係者を対象とし反復継続して取引を行うケースであり、宅建業法には抵触しないと思います。

No.1 回答者： 63ma 回答日時： 2006/08/23 10:13

>私は一般企業の用地部署に勤務している者で

　貴方の会社の用地部署が、どの様な業務をされてるのか、質問では判然としませんので、答え難いのですが、質問全体の流れから判断しますと、企業所有地の管理部門かと思います。
　従いまして、＞企業が遊休土地を売却処分するとき・・ですから、自社物件の売却のみですから、所謂「宅地建物取引業法」に該当する行為ではありませんので、当然宅建業免許も必要ありません。

　但し、用地部門が土地の売買を業務としていれば、宅建業法に該当する行為となります。
　つまり、宅地の売買を業としている事となりますので、当然免許が必要です。この場合は、企業が免許取得者になります。
　又、用地部門に社員が何名居るか分かりませんが、少なくても１名の「宅地建物取引主任」を配備しなくてはなりません。外部採用でもいいし、貴方が資格を取得してなっても良いのです。
　契約時の「重要事項説明」は、取引主任の責任で行います。