不動産競売でマンションがでています。このマンションは所有権の敷地権付きのマンションですが今回の競売では意識的に『敷地利用権なし』と明記して建物のみが競売になっています。評価も敷地権価格は含まれていません。競売の場合は敷地権付きマンションでも例外的に土地と建物を分離して譲渡できるのでしょうか?よろしくお願いします。

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A 回答 (3件)

 そのマンションの登記事項証明書(登記簿抄本)を見ないと何とも言えませんが、以下の回答は推測になりますが、参考になれば幸いです。


 おそらくそのマンションは、古いマンションで敷地権の登記がされる前に、当該専有部分に抵当権が設定されているが、土地の共有持分には、何らかの事情で抵当権が設定されていないのではないでしょうか。(建物の登記事項証明書で、抵当権設定登記のところに、「建物のみに関する」という記載がされているのではないでしょうか。
 そして、その抵当権が実行されたが、土地には抵当権が設定されていませんので、敷地権になっている土地の共有持分は、競売の対象になっていないのではないかと考えられます。
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実際に当該物件の登記事項証明書(登記簿謄本)を見てみなければはっきりしたことは書けません。



可能性のあるものを追記するとすれば、

敷地権制度ができる前に登記されたマンションであり、他の住戸については敷地権として登記が行われているが、当該住戸については敷地権化されておらず、建物と土地持分という形態である場合。

があり得ます。
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専有部分と敷地利用権は一体化して扱い、分離処分できないのが原則です。


ただし、例外処理として、規約に別途定めがある場合は、分離処分が可能だったと思います。

いずれにせよ、一般的なやり方ではことより、登記簿や管理組合の規約を確認する必要があるのではないでしょうか?
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不動産競売でマンションがでています。このマンションは所有権の敷地権付きのマンションですが今回の競売では意識的に『敷地利用権なし』と明記して建物のみが競売になっています。評価も敷地権価格は含まれていません。競売の場合は敷地権付きマンションでも例外的に土地と建物を分離して譲渡できるのでしょうか?よろしくお願いします。

Aベストアンサー

 そのマンションの登記事項証明書(登記簿抄本)を見ないと何とも言えませんが、以下の回答は推測になりますが、参考になれば幸いです。
 おそらくそのマンションは、古いマンションで敷地権の登記がされる前に、当該専有部分に抵当権が設定されているが、土地の共有持分には、何らかの事情で抵当権が設定されていないのではないでしょうか。(建物の登記事項証明書で、抵当権設定登記のところに、「建物のみに関する」という記載がされているのではないでしょうか。
 そして、その抵当権が実行されたが、土地には抵当権が設定されていませんので、敷地権になっている土地の共有持分は、競売の対象になっていないのではないかと考えられます。

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敷地権(所有権)が登記してある区分所有マンションがあります。この敷地権は平成17年(新築は昭和62年)に登記されました。ところが平成15年にある部屋の建物だけに抵当権が設定されており平成18年に建物のみが競売に出ました。裁判所の説明には建物だけが競売の対象で敷地利用権はありませんと記載されています。この物件を競売で購入した場合はどうなるのでしょうか?敷地利用権はなくなるのでしょうか?よろしくお願いします。

Aベストアンサー

この回答は区分所有法10条に規定があります。
土地所有者が「売りなさい」と云えば売らなくてはならないのです。
この規定は「形成権」と云って「売らないよ」とは云えないことになっています。

Q敷地権たる地上権の設定登記の抹消

『地上権が敷地権になった場合であっても、当該地上権の設定登記を抹消することは可能である。これは、地上権又は永小作権を抵当とした者がその権利を放棄しても抵当権者に対抗できないというような法律上の規定が存在しないからである。この場合、敷地権の登記名義人は、土地所有者と共同して地上権の抹消登記を申請し、次いで、専有部分の所有権登記名義人から建物の表題部の変更登記を申請し、区分建物についての敷地権の登記及び土地についての敷地権である旨の登記を抹消する。』

「敷地権の登記名義人」とは、専有部分の所有権登記名義人のこと?たくさんの人がいるうちの、誰がなるのですか?

「建物の表題部の変更登記」の所ですが、建物の表題部は一つしかないと思うけど、複数いる専有部分の所有権登記名義人のうちの一人が勝手に変えていいのですか?

具体的にどのような手続きがなされるのかわからないので解説よろしくお願いします。

Aベストアンサー

これは机上でのことでしよう。実務では、あり得ないです。
何故なら、専有部分の者が1人残らず、敷地利用権を放棄して抹消登記に協力するわけないからです。
おそらく、出題者か解説者は、敷地利用権の地上権を所有権に変更するときの登記方法だと思います。
その登記は、敷地利用権の登記する時点にさかのぼればわかることです。
区分所有建物に敷地権登記すれば、土地に対して「敷地権たる登記」しているので(今回は「地上権」ですが)、土地に対するその登記の抹消しないと次の土地の処分行為はできないです。
その登記は、専有部分の敷地権の割合が全部で100分の100になるよう全員が登記義務者となって、権利者は土地所有者です。
次に(実務では同時申請です。)各々の専有部分の敷地権の種類の地上権を抹消し所有権に変更します。
なお「建物の表題部は一つしかないと思うけど」と言いますが、区分所有法での表題部は「一棟の建物の表示」もあるし「敷地権の目的である土地の表示」もあるし、専有部分の建物の表示欄に「敷地権の種類」と「敷地権の割合」とあります。
それぞれ会得する必要もあります。

Q抵当権が付着している土地に、区分建物を建て、敷地権の登記がされた場合に

抵当権が付着している土地に、区分建物を建て、敷地権の登記がされた場合に、区分建物表題登記をし、74条2項による保存登記をし、その区分建物に係る敷地権についてのみ、抵当権を及ばないようにするには、抵当権をA持分の抵当権とする変更登記をするとテキストに書いてあるのですが、

具体的な登記の目的、原因はどのようになるのでしょうか?
ソースがあればうれしいです。

Aベストアンサー

 Aというのは、区分建物(所有権敷地権付)及び敷地権の対象となる土地の所有者ですね。その土地について、AはXのために抵当権を設定して(乙区1番にて登記済)、Bがその区分建物のある専有部分につき、2項保存の登記をした後に(通常は、保存登記と連件で)、その土地につき次のような登記を申請することになります。

登記の目的 1番抵当権をA持分の抵当権とする変更
原   因 平成22年4月1日B持分の放棄(又は解除)
権 利 者 B
義 務 者 X
以下省略

Q合筆地について教えてください。

住所の番地のあとに「●番合筆地」と記載がありました。
この場合、この合筆地部分を記入しなくても郵便物は届くものなのでしょうか?
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Aベストアンサー

郵便物等は xx番地 で問題ないでしょう

登記簿の地番に合筆地の記載があるかどうかは不明です(通常の合筆登記では xxx番地y 等で 合筆地とは記載されません)

Q建物表示登記・建物所有権保存登記と抵当権設定登記

自己所有地に建築資金を銀行から借りて建物を新築することになりました。
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Aベストアンサー

まず表示登記は自由にしてかまいません。

保存登記と抵当権設定が問題となります。
基本的に抵当権設定がなされることが確実でなければ銀行は融資しません。
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建築業者はお金を受け取らなければ保存登記に同意しない、銀行は抵当権が設定できなければ融資しないというジレンマを解決するために銀行指定の司法書士となります。

Q甲地と乙地を合筆します。

甲地と乙地を合筆します。

■甲地と乙地に異なる抵当権が設定されている場合、

抵当権を抹消をした上でなければ合筆できない。
抵当権消滅承諾書の添付した上での合筆はできないんですよね。

■甲地について要役地とする地役権の登記があって、乙地
と合筆する場合

地役権消滅承諾書を添付すれば地役権を抹消することができ、
合筆をすることができるんですよね。

抵当権または地役権が設定されている土地について、各々の
権利を抹消するのにどうしてこのような差があるのでしょうか?

それと、承役地の場合はどうして抹消せずに合筆できてしまう
のでしょうか?
次の所有者のことを考えると、承役地こそ、地役権を
抹消しないとややこしくなりそうに思うのですが・・・

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

 まず、基本事項の確認をしてください。

「甲地と乙地に異なる抵当権が設定されている場合、抵当権を抹消をした上でなければ合筆できない。抵当権消滅承諾書の添付した上での合筆はできないんですよね。」

 これは正しいです。

「甲地について要役地とする地役権の登記があって、乙地と合筆する場合地役権消滅承諾書を添付すれば地役権を抹消することができ、合筆をすることができるんですよね。」

 これは間違いです。抵当権、地役権を問わず、消滅承諾書を添付して合筆登記をすることはできません。ただし、甲地が承役地の場合、甲地の地役権を抹消しなくても、合筆登記ができます。(その場合は、地役権図面を添付する。)


>これは土地を分筆をしてから抹消して、合筆にもっていくという流れなのでしょうか。

 次のいずれかの方法によります。問題集に書いてあるのは、IIIの方法でしょう。

I
1分筆登記
2抹消登記(権利の登記)
3合筆登記

II
1分筆登記(消滅承諾書の添付)
2合筆登記

III
1分合筆登記(消滅承諾書の添付)

Q借地権付建物を競売で購入

借地権付建物を競売で購入しました。
借地権者との問題は大体解決し、ホッとしていましたが、
裁判所の三点セットでは、保証金は「なし」との記載でした。
それで、入札に臨んだのでした。入札前に地主と話ましたが、
保証金は必要とも言われず、以前の建物所有者が新築した際に保証金を
預っていた、と建物の移転登記が終わってから言われました。
その方との契約書はないそうです。
当方にも同額の保証金を預けるように希望されています。
裁判所の調査官にも話さず、今になってこのような条件を提示されても
困っています。定期借地権ではなく、普通借地権で、期間は30年
になるはずです。更新も可能かと思います。
借地を返還する際にも取り壊しの義務もありませんので、多額な
保証金は必要ないかと思うのです。
借地借家法を理解していないと思われる発言が他にも多々あり、困っています。

Aベストアンサー

そのようなややこしい事が起きる可能性も、すべて考慮の上で落札するのが競売です。

相手は払えという。
質問者さんは払いたくない。
法で考えれば自分が正しいと思っている。

ならばそれを相手に伝えて、相手が納得しないなら裁判で白黒つけるしか無いでしょう。

Q合筆について教えてください!

いつもお世話になります。
合筆(+分筆)について教えていただきたく存じます。

分筆登記の予定が合筆登記に途中に変更になったのですが、
土地家屋調査士の請求書は当初の見積もりのままで、
ビルダー経由で問い合わせても「分筆と合筆は同額だから」
とだけ調査士は言ってます。

(1)ネットで少し調べてみても
合筆は測量も不要のようですし一般に料金は分筆ほど
高いものとは思えないのですが、
「分筆と合筆は同額」というのは本当に正しいのでしょうか?

ちなみに通常登記に分筆登記を加えることで30万上乗せされています。
つまり合筆(二つを一つにした)だけで30万請求されています。

(2)それ以前に、我が家では合筆をするメリットがあったのかが
まず怪しいのです。
対応は老いた父が行っていたのではありますが、
調査士に合筆を勧められてしたとのことではありますが、
合筆するだけで30万もするなら頼むはずがなかったと言ってまして、
また調査士の方から料金の説明や見積もりもありませんでした。

父が確認しなかったことに過失はありますが、
調査士法では着手前に料金の説明をしなければならないとの
条項もあるようですし、
かつてのリフォーム詐欺のようなものに思えます。

もともと二筆とも自分の土地で、将来売却の予定もなく相続の
予定もないのに、わざわざ番地を合わせるメリットはあるので
しょうか?
それともやはり必要のない業務提案だったのでしょうか?

なにとぞ、お知恵をかして頂きたく存じます。

いつもお世話になります。
合筆(+分筆)について教えていただきたく存じます。

分筆登記の予定が合筆登記に途中に変更になったのですが、
土地家屋調査士の請求書は当初の見積もりのままで、
ビルダー経由で問い合わせても「分筆と合筆は同額だから」
とだけ調査士は言ってます。

(1)ネットで少し調べてみても
合筆は測量も不要のようですし一般に料金は分筆ほど
高いものとは思えないのですが、
「分筆と合筆は同額」というのは本当に正しいのでしょうか?

ちなみに通常登記に分筆登記を加え...続きを読む

Aベストアンサー

こんにちわ。
tamatama10さんの投稿のみで推測させていただきます。

(1)分筆登記と合筆登記費用
一般的に土地家屋調査士の費用というのは
(1)調査業務 (2)測量業務 (3)登記申請手続 (4)書類の作成等
に別れています。

上記のうち、報酬額の比率が高いのは(1)と(2)である場合が多く
(3)の登記申請手続自体は、登記内容によってそれほど大差が
生じるわけではありません。

隣接土地所有者との立会いまでは業務が進み、結果的に不調に
終わっているようですので、
分筆登記のための(1)調査業務と(2)測量業務 + (3)合筆登記申請
という形で請求されているのではないでしょうか。

お調べになったとおり合筆登記自体には測量業務は不要です。
ただ、結果的に分筆登記ができなかっただけであり
そこまでの間に調査業務や測量業務はおこなったのだから
その費用は請求します。ということではないかと推測します。

(2)合筆のメリット
これはケースバイケースなのでなんとも言えません。

財産管理上、数筆よりも一筆の方が都合良いとか
抵当権設定などをする場合も一筆だけのほうが数筆よりも
費用も安くすむなど、一般的な合筆のメリットというものはあります。
ただし今回のケースで必ずしも合筆の必要性があったのかは
少々疑問に思わないでもないですが、詳細がわからない以上
なんとも言えないとしか言えません。

あくまでも推測を交えて書かせていただきましたが
いずれにしろ、ここまでお客様に不信感を与えるような仕事の仕方は
プロ以前の問題のような気がします。
納得がいかないようでしたら、お住まいの都道府県の調査士会に
ご相談されたらいかがでしょうか。

最後になりますが、現在調査士には報酬規程というものはなく
あくまでも自由競争です。そして調査士の仕事は成功報酬では
無いということも付け加えさせてください。

こんにちわ。
tamatama10さんの投稿のみで推測させていただきます。

(1)分筆登記と合筆登記費用
一般的に土地家屋調査士の費用というのは
(1)調査業務 (2)測量業務 (3)登記申請手続 (4)書類の作成等
に別れています。

上記のうち、報酬額の比率が高いのは(1)と(2)である場合が多く
(3)の登記申請手続自体は、登記内容によってそれほど大差が
生じるわけではありません。

隣接土地所有者との立会いまでは業務が進み、結果的に不調に
終わっているようですので、
分筆登記のための(1)調査業...続きを読む

Q定期借地権付住宅の建物競売について

私は、5年程前より遊休地を定期借地権付住宅としてハウスメーカーの管理の上で賃貸しています。
先頃、そのうちの1名の方が自己破産認定されました。
私としては、引き続き信用のおける方に賃貸したいと考えていますが、建物に抵当権を設定した住宅金融公庫が建物を競売にかけると言い出しました。
私と破産された方との間に締結した契約書では、賃料の滞納が3ヶ月に及んだ場合、当方より一方的に契約の解除が出来るとの条項がありますし、また賃借人については当方の認めるものとするという条項が入っています。
確かに、借地権は土地に対する権利であり、建物までに及ぶものではないのですが、定期借地権契約の元に発生した建物であり、当方の契約条項が優先されるものと思いますが、こういった場合でも、住宅金融公庫は競売の申し立てができるのでしょうか?
もし、競売落札者が当方の意にそぐわない者であったばあい、競売申し立ての棄却が可能でしょうか?
出来ましたら、経験者または専門家のご回答をお願い申し上げます。

Aベストアンサー

jelliclecatsさんの云う、(最判昭40・5・4)(借地借家法14条)(借地借家法20条)は全て借地権が存在していることを前提としてお書きになっています。借地権が存在するなら正にそのとおりです。
しかし、88410さんは賃貸借契約を解除することもできます。解除理由は賃料未払い(債務不履行)によることでも、破産を理由とすることもできます。元来、賃貸借契約は債権関係ですから解除理由があれば一方的な意思表示で有効です。仮に、88410さんが土地賃貸借契約を解除したからと云って住宅金融公庫の建物の競売申立権を阻止できるものではありません。その場合は借地権価格の存在しない最低売却価格で競売になりますから買受人は材木価格で買い受けることになります。当然と88410さんから建物収去土地明渡請求訴訟によって建物収去の運命になります。88410さんは、その競売を待たずして現在の建物所有者を相手として賃貸借の解除したうえで建物収去土地明渡訴訟することもできます。その場合住宅金融公庫の抵当権は無視してかまいません。勝訴判決が確定し現実に強制執行する場合でも抵当権設定のまま執行することができます。
なお、住宅金融公庫が建物の競売申立と同時に土地の賃貸借契約の解除を防ぐため「地代代払い許可申立」(民事執行法56条)をすることもでき、裁判所でこれが認められると解除が難しくなり(他の解除理由も残されていますが)ますので1日も早く手続きを進めて下さい。

jelliclecatsさんの云う、(最判昭40・5・4)(借地借家法14条)(借地借家法20条)は全て借地権が存在していることを前提としてお書きになっています。借地権が存在するなら正にそのとおりです。
しかし、88410さんは賃貸借契約を解除することもできます。解除理由は賃料未払い(債務不履行)によることでも、破産を理由とすることもできます。元来、賃貸借契約は債権関係ですから解除理由があれば一方的な意思表示で有効です。仮に、88410さんが土地賃貸借契約を解除したからと云って住宅金融公庫の建物の競...続きを読む


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