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不動産競売でマンションがでています。このマンションは所有権の敷地権付きのマンションですが今回の競売では意識的に『敷地利用権なし』と明記して建物のみが競売になっています。評価も敷地権価格は含まれていません。競売の場合は敷地権付きマンションでも例外的に土地と建物を分離して譲渡できるのでしょうか?よろしくお願いします。

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A 回答 (3件)

 そのマンションの登記事項証明書(登記簿抄本)を見ないと何とも言えませんが、以下の回答は推測になりますが、参考になれば幸いです。


 おそらくそのマンションは、古いマンションで敷地権の登記がされる前に、当該専有部分に抵当権が設定されているが、土地の共有持分には、何らかの事情で抵当権が設定されていないのではないでしょうか。(建物の登記事項証明書で、抵当権設定登記のところに、「建物のみに関する」という記載がされているのではないでしょうか。
 そして、その抵当権が実行されたが、土地には抵当権が設定されていませんので、敷地権になっている土地の共有持分は、競売の対象になっていないのではないかと考えられます。
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実際に当該物件の登記事項証明書(登記簿謄本)を見てみなければはっきりしたことは書けません。



可能性のあるものを追記するとすれば、

敷地権制度ができる前に登記されたマンションであり、他の住戸については敷地権として登記が行われているが、当該住戸については敷地権化されておらず、建物と土地持分という形態である場合。

があり得ます。
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専有部分と敷地利用権は一体化して扱い、分離処分できないのが原則です。


ただし、例外処理として、規約に別途定めがある場合は、分離処分が可能だったと思います。

いずれにせよ、一般的なやり方ではことより、登記簿や管理組合の規約を確認する必要があるのではないでしょうか?
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抵当権が付着している土地に、区分建物を建て、敷地権の登記がされた場合に、区分建物表題登記をし、74条2項による保存登記をし、その区分建物に係る敷地権についてのみ、抵当権を及ばないようにするには、抵当権をA持分の抵当権とする変更登記をするとテキストに書いてあるのですが、

具体的な登記の目的、原因はどのようになるのでしょうか?
ソースがあればうれしいです。

Aベストアンサー

 Aというのは、区分建物(所有権敷地権付)及び敷地権の対象となる土地の所有者ですね。その土地について、AはXのために抵当権を設定して(乙区1番にて登記済)、Bがその区分建物のある専有部分につき、2項保存の登記をした後に(通常は、保存登記と連件で)、その土地につき次のような登記を申請することになります。

登記の目的 1番抵当権をA持分の抵当権とする変更
原   因 平成22年4月1日B持分の放棄(又は解除)
権 利 者 B
義 務 者 X
以下省略


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