土地売買上の借地権の継承に関するもの

私の住居建物の土地は借地です。５年前に地権者は
土地を道路用地として市に売却しました。この土地に対する借地契約書はありませんが地代は毎年納めていました。
市は立ち退きを要求していますが借地権に対する
損失補償はないと言ってます（借地権そのものが無いと言っている）。売買当時市は借地契約書が無かったので借地権の認識が無いまま買収したと言っています。しかし、その土地には私の建物が今もある訳です。　この場合、私は借地権を市に主張出来るのでしょうか。また、地主に損害補償とか出来るのでしょうか。

No.5 ベストアンサー 回答者： bath5 回答日時： 2007/05/17 14:14

対抗要件としての原則は、建物の登記がある。

例外として、登記がない場合であっても、買受人が権利の濫用・背信的悪意者に当たる場合には対抗できます。これについては、決まった要件はありません。
１．買受人が、借地権のないことを知っていた。
２．通常価格よりも安価な価格で買い受けた。など。

とりあえず、市役所には、現地調査した時点でわかっていたことは予想されますので、市に一度申出をしてみるのも一考かと思われます。

どちらにしても、市か地主に対して建物の所有者様は補償金を請求することは可能です。

この回答への補足

市には現在申し出を行っています。
現在話し合い中ですが認めてくれません。
(1)用地買収の原則（市の内部規定）は借地人等建物所有者との補償交渉が完了しない時点での土地買収はしないことになっています。
(2)地主や私に対する借地権の有無は問い合わせれば簡単に調べられる状況にあった（地代領収書も有った、建物登記は無いが、固定資産税を市に納めていたので建物の補償はある）。
(3)市も買収前は借地権があったと最近認めているが買収で消滅したと
　主張している（地主の優遇税対策の為買収を優先したいと申し出たのは市である）。
当初から建物の存在は認めていた訳であるので市の過失責任を問えると思えるがどうでしょう。

補足日時：2007/05/20 13:23

No.4 回答者： fujic-1990 回答日時： 2007/05/16 21:55

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

　借地権の対抗要件は、借地権そのものの登記か、建物保存法による建物の登記か、どちらかであったと記憶しております。（法律は変わったでしょうか）

　だとすれば、つまり、わざわざそういうふうに決められているとすれば、「建物がアル」だけじゃ、ほかの人に借地権を対抗できないということだろうと思いますよね。

　おそらく、そういうことで、市はどちらの登記もないことを確認して「（市に対して主張できる）借地権はない」と最終判断したのではないかと思われます。

　当事者同士が、そのような登記も契約書もない状態で満足しているのに、市が介入してゴチャゴチャさせるのはかえってマズイ。市に関係ないなら、当事者に任せたほうがよいでしょう。そういう判断なら悪くないと思います。

　という経過で、私は市に対しては請求できないと思いますが、借地契約の当事者どうしは対抗要件の有無は関係有りませんので、地主が、賃貸借（地上権？）契約を無視して、借地権利者分の補償金も含めてとってしまったのは不当。

　地主に損害を賠償するべきですし、取れると思います。

No.3 回答者： walkingdic 回答日時： 2007/05/16 11:56

まず、よくわからないのは建物がその土地に現存しているにもかかわらず、借地権の認識なく売買されているという点です。

建物登記があればもちろんですが、建物登記がなくても建物が現存していれば借地権はありますので、市がそれを知らなかったとはいえないわけです。

で、疑問があるのですけどその売却された道路用地の上に建物があるのでしょうか。
それとも道路用地の上には建物はないけど、建物のある土地の敷地の一部に道路用地があるだけで、道路用地の上には建物がないということなのでしょうか。

もし、前者、つまり道路用地の上に建物があるのであれば、借地権は売買された後は市に対して借地権を主張できることになります。

しかしながら、後者であるならばその主張は出来ない可能性があります。

この回答への補足

前者、道路用地上に建物があります。

補足日時：2007/05/16 12:10

No.2 回答者： 63ma 回答日時： 2007/05/16 11:46

　ご質問を整理しますと、

　１、５年前に地主が道路用地として、貴方が住んでいる土地を、市へ売却した。
　２、その土地は借地で、借地契約書は取り交わしてないが、借地料は毎年納めていた。
　３、市が立ち退きを求めているが損失補償はしない。
　推測ですが、市の言い分としては、５年間も無断占拠しているので、土地を明け渡せという事だと思います。
　そして、居住建物の補償も出せないという事だと思います。
　問題は、５年前に地主が市に道路用地を売却した時に、既に貴方と借地関係があったとすれば、地主の虚偽申告と市の過失が考えられます。
　何故なら、市の当時の用地担当者が、事前調査（土地や物件の）をする段階で、居住者（貴方）と住宅等（物件）と土地所有権者との関係が分るはずで、その段階で借地関係が判明します。
　５年前の話ですので、出来れば弁護士等を入れ、直接市に交渉された方が良いと思います。
　交渉内容としては、＞売買当時市は借地契約書が無かったので借地権の認識が無いまま買収したと言っています。しかし、その土地には私の建物が今もある訳です。＜・・・この様な市のずさんな仕事の責任追及の意味を込めて、　
　１、道路用地として売却された土地には、借地権があるので、借地権割合に基づく、権利放棄補償金を要求。
　２、居住建物等に関する移転補償金を要求。
　また、貴方が地主と交渉すべき内容は、借地権割合です。
　つまり、地主が市から貰った土地の補償金を仮に１千万円として、その土地の権利割合が、底地（地主）４：借地（貴方）６とすれば、６百万円が貴方の取り分です。
　しかし、本来は事前に権利割合を決め、それに基づいて、市が夫々契約の上で払うべきなのです。
　今回の件は、市のずさんさは勿論ですが、地主も貴方に借地権がある事を承知で土地の補償金を全額貰ってますので、市を騙した詐欺罪に該当するかもしれません。

この回答へのお礼

有意義な回答ありがとうございました。

お礼日時：2007/05/16 12:08

No.1 回答者： bath5 回答日時： 2007/05/16 09:35

建物の登記をしている場合は、第三者に対抗できます。

また、建物の登記をしていない場合であっても、建物のあることを知って、土地を買った買受人に対しても、対抗できます。

この回答への補足

建物登記はありません。
建物は現存します。
立ち退き料として借地権相当額
は請求できますでしょうか。

補足日時：2007/05/16 09:46