（田畑）土地を借りる方法を教えて下さい

会社近くに田んぼがありますが商売用の駐車場として借りたいと思ってます。
この田んぼは170坪あり、１年に一回だけ梅雨に稲作をしているだけで、その他の時期は荒れ放題です

所有者はわかってますが70歳ぐらいの女性で会話らしい事をしたことがなく
あいさつをしたことは何度かあるくらいです。

質問としては以下の二点です

１．定期借地や単なる賃貸でもなんでもけっこうですが、不動産屋を通しても売買ではないので動いてくれない気がします。どのようにすればよいでしょうか？借地交渉をしてくれる業者などいませんでしょうか？

２．田んぼで170坪ですとどれぐらいの賃料で話をもちかけるのが妥当でしょうか？
田んぼですので駐車場までの土盛り費用はこちらでやりたいと思います。

３．その他アドバイスがあれば教えて下さい

よろしくお願いします

No.8 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2022/11/19 18:59

「転用の費用も，転用することによって地主さんが負うことになる負担も，そのすべてを自分が負担するから貸してください」と，お願いしてみるしかないと思います。

駐車場として貸してほしい土地が農地である場合，まずはその農地を農地以外の目的で利用（転用）することが可能かどうかを確認する必要があります。農地には，所有者本人の意向だけではどうしようもない規制があったりするからです。

その農地が「農業振興地域内農用地区域内農地」であった場合にはまず無理です。これに指定された区域の端っこで，転用による周囲への影響が少なく，また代わりに仕える土地もないうえ，その土地を使うことが必要である4確かな理由がなければ転用の見込みはありませんので，所有者にその土地を駐車場にできないと困るといった事情がない今回の場合では，転用はまず無理でしょう。

「生産緑地」である場合も，一度この指定を受けてしまうと，営農自体を休むこともできません。営農者が死亡するとか重い病で農業を続けられないとかいう理由がないと，この指定の解除がされないので，転用もまた無理だということになります。仮に解除されると，それまでの固定資産税の軽減措置も受けられなくなりますし，相続税の納税猶予の特典も受けられなくなります。農地所有者がこの納税猶予制度を利用していた場合，安くはない相続税をどかんと支払わなければならなくなるわけです。年一で耕しているというのは，ひょっとしてひょっとするとそのあたりの事情でやっているのかもしれません。わかりませんけどね。

そういう転用が原則できない農地以外の農地だった場合には，次に農地転用の許可が待っています。市街化区域にある農地の場合には，許可ではなく届け出で転用ができるんですけど，それでも書類を提出して手続きをしなければなりません。

以上については，その農地がある自治体の農業委員会（役所の中にあるはずです）で教えてくれると思います。やる気があるなら聞いてみるとよいのではないでしょうか。

無断転用すると農地法64条違反となり，3年以下の懲役または300円以下の罰金が科されるおそれがあります。最悪の場合，転用した農地の現状を回復させられることになることもあります。
また生産緑地だった場合には，生産緑地法違反で処罰されることもあります。納税猶予なんて取り消しになって，自宅などを処分して納税しなくちゃならないなんてことになるかもしれません。

という具合に，非常に面倒なんですよね。
だからその面倒と，転用することで被るデメリットをすべて負担するといったことでも提案しないと，また場合によってはその担保を提供しないと，農地所有者は首を縦に振らないかもしれません。

この回答へのお礼

ありがとうございます

お礼日時：2022/12/16 13:38

No.7 回答者： 冬湖 回答日時： 2022/11/19 15:20

170坪ある田の部分賃貸しの駐車場にすると分筆等の手当をしないかぎり固定資産税扱いは全部が農地から雑種地となります。

住宅として借りるのであれば軽減措置が適用されますが駐車場の場合は全額支払いとなります。
【通常、雑種地の税額は宅地よりも高くなりますから、周辺宅地相当170坪分を補償する必要があります。】
https://www.happy-souzoku.jp/souzoku-17118.html

市街化区域内での例
https://o-uccino.com/front/articles/73569
鳥取市での場合
https://www.city.tottori.lg.jp/www/contents/1634 …

地域によっても違いがありますが、農地:宅地の評価額比率は超概算で1:300程度と考えてください
また、別に都市計画税を付加される地域もあり、1:500程度となります。
詳細はその土地を管轄している行政へお問い合わせください

賃貸しには、確定申告が付随発生しますので、黙っている訳にはいきません・・

この回答へのお礼

ありがとうございます

お礼日時：2022/12/16 13:37

No.6 回答者： タマタマポチ 回答日時： 2022/11/15 16:48

> １年に一回だけ梅雨に稲作をしているだけ

？？？
稲作であれば、5月頃田植えをして10月に収穫をします。
「梅雨に稲作」などという事はあり得ない。
　
つまり耕作地を駐車場として貸すことはないでしょう。

この回答へのお礼

ありがとうございます
170坪の内、一部分（例えば20坪とか）だけでも難しいでしょうか

お礼日時：2022/11/17 18:00

No.5 回答者： めぐみん_ 回答日時： 2022/11/15 16:07

でも土地の改良をしないと稲作以外の季節に雨が降らない訳でもないでしょうし、降ったら降ったで車の自重でどうなる事か？

⇒液状化のようにならない？
上に土を入れるだけではどうかな？
まぁボーリング作業をしてみればわかるかも知れないですね。

この回答へのお礼

ありがとうございます

お礼日時：2022/11/17 17:58

No.4 回答者： akkuma 回答日時： 2022/11/15 16:03

商売用の駐車場は出来ませんよ。

農地として登録していれば　商用地住宅地として使用は法律で認められてません。　
車を止めるのは大丈夫ですが　営利目的での駐車場（車庫証明は出ない）は出来ません。

この回答へのお礼

ありがとうございます

お礼日時：2022/11/17 17:57

No.3 回答者： joypeet 回答日時： 2022/11/15 16:00

田んぼなら税金は安いですが宅地にするとその評価格になりますから

結構な固定資産税が来ます、
いちど変えたらもう戻りませんから断ると思います。

この回答へのお礼

ありがとうございます

お礼日時：2022/11/17 17:57

No.2 回答者： tk-kubota 回答日時： 2022/11/15 15:59

市町村役場に行けば「農業委員会」と言うのがあります。

農地法で、そこの許可がないと借りることができないことになっています。
まず、同所でお聞き下さい。

この回答へのお礼

ありがとうございます

お礼日時：2022/11/17 17:56

No.1 回答者： misora-menn 回答日時： 2022/11/15 15:57

農地の用途変更は、確か許可が必要だったと思います。

農業委員会にご相談されたほうがよろしいかと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございます

お礼日時：2022/11/17 17:56