共用部分たる旨の登記がされている区分建物の共有持分の登記移転登記の申請は登記することはできない。

こんにちは。

共用部分たる旨の登記がされている区分建物の共有持分の登記移転登記の申請は登記することはできない。
区分建物の共有部分は、原則として区分所有者全員の共有に属し、共用部分の共有者は原則としてその有する専有部分と分離して共用部分の持分を処理することができない。

そして、共用部分については、民法１７７条が適用されないことから、共用部分の権利の登記はされず専有部分の登記と一体となって権利の公示がされる。。
したがって共用部分の共有持分の移転の登記はできない。

共用部分たる旨の登記がされているとはどういうことですか？共用部分の権利の登記はされないのでは？
また、テキストの（表題部）登記簿にはエレベーターとかのっていないのですが。

共用部分の共有者は原則としてその有する専有部分と分離して共用部分の持分を処理することができない

例外の具体例教えてください。

よろしくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2023/01/04 21:46

「共用部分である旨の登記」の記載例は，以前紹介した登記記載例集にも載っていますよね。

あれの

９ 共用部分に関する登記
（一）共用部分である旨の登記 169

を見てください。
建物の表題部の「原因及びその日付〔登記の日付〕」の部分に，

平成何年何月何日規約設定
共用部分
〔平成何年何月何日〕

というのがありますよね。これが「共用部分である旨」の登記です。

ちなみにエレベーター（室）は，階段室や廊下と同様に，区分建物においては法定共用部分です（建物の区分所有等に関する法律4条1項）。法定共用部分はこの法律で”当然に共用部分になる”ために，それを独立して登記することはありません（区分建物の一棟の建物の床面積の合計から専有部分の建物の床面積の合計を引いた差の面積部分に含まれています）。

対して共用部分として登記する建物は，本来的には独立した所有権の目的となる不動産だけど，それを区分建物の規約で共用部分と定めることで共有部分になるものです（建物区分所有法4条2項）。この条文を読めばわかるとおり，登記しなければそれを第三者に対抗できません。

で，この登記をすることで甲区の所有権に関する事項がすべて抹消されてしまいます。共有部分については独立した所有権（持分）の登記がないので，持分の処分（の登記）もできなくなります。

この例外なんて普通はありません。規約の改正をもって共用部分であることをやめるしかありませんが，これには建物区分所有法17条，31条による集会の決議が必要になり，分譲が始まってしまえばそれが難しくなります（相続登記も所有者の住所等変更登記も所有者または相続人に申請義務がないので，定足数を満たせない可能性があり，規約を変更できないことがある）。規約共用部分を設定するほどの規模の区分建物では，現実的には難しいというのが実情です。