競売、公売などで、土地を安く購入したいと考えています。

まったくの素人ですが、勉強する気持と、実際に動く気力だけはあります。

参考になるホームページや、書籍などありましたら、教えてください!

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A 回答 (4件)

#2です。


>その本で、勉強してみたいとおもいます。
がんばってください。

#3さんが書かれているように「競売」自体は宅建よりも、司法書士(一番良いのは弁護士だが...)の勉強の中に含まれていることが重要ですが(占有者がいる場合の対抗要件etc..)、素人の場合はまずその土地が自分の希望する土地なのかどうかが重要ですから(接道条件を満たしていなくて入手したけど建築できないとか、前面道路が位置指定道路で持ち主が偏屈なんていうのはわかりやすい困ったケース)、まずは不動産自体の勉強が出発点でしょう。
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この回答へのお礼

土地の購入自体が素人なので、まずは、宅建で、土地の勉強をしたいと思いました。
宅建の本で、用途地域とか、意味がよくわかりました。各種法律をそれぞれ読むほうが大変そうです。
大きな買い物なので、競売は無理でも、失敗しないように、勉強したいと思います。

お礼日時:2005/04/22 19:59

不動産業界に従事する者です。



競売で物件をお探しになられるのなら、アットホームというサイトで「競売・公売物件等を探す」で探すことができます。参考URLをご覧になってください。

また、俗にいう三点セットは
http://bit.sikkou.jp/
でダウンロードすることも可能です。

業者的に言わせていただければ、
競売は非常に一般の方も参入しやすくなりました。
開札時の会場も昔のようにヤバそうな方もいなくなりましたし。(~_~;)

ただ、一般の方の参入が多くなり落札価額がかなり実売価額に近くなっています。
でも若干でも安いことは間違いありませんが。

書籍もいろいろ販売されているようですが、手続きを勉強されるにはどれでもいいかと思います。
ただ、実際の技術(退去やトラブルの対処など)について述べている書籍はまだ見かけたことはありません。

ここらあたりは経験則が大事になってくるかと思います。

あまり、ややこしい物件には手を出さない方が安全かと思います。

ただ、宅建の勉強をしても競売についての勉強にはなりません。司法書士の勉強はしたことがないので何ともいえませんが。

競売は最後は人と人の対話の中で解決することも多いので座学では、勉強しきれないと思っています。

まず、雰囲気に慣れる意味も含めて裁判所に三点セットを閲覧するとか、開札時に裁判所に行ってみる等行動を起こしてみてください。

願望が成就できることをお祈りしています。

参考URL:http://www2.athome.co.jp/index2.html
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この回答へのお礼

お教え頂いた、サイト、大変参考になりました。
落札結果などをみましたら、人気物件は、かなり高くなるんですね。
「開札時に裁判所に行ってみる」は、すごく参考になりそうですね。
一素人が買うには、難しそうです。
ありがとうございました。

お礼日時:2005/04/22 19:55

>競売、公売などで、土地を安く購入したいと考えています。


公売はまだましですが競売は更に難しいのはご存知ですね。

>まったくの素人ですが、勉強する気持と、実際に動く気力だけはあります。
勉強する気持があれば、まず宅地建物取引主任の勉強をしましょう。
次に司法書士の勉強です。

司法書士はかなり難易度が高いので資格が取れるまで行かなくても、宅建の資格程度はとりましょう。

これで万全ではないものの、それなりに自分でできるようになるでしょう。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。難しいんですね。
宅建の勉強が近道とのことで、参考になりました。
宅建の本は、先日購入したので、その本で、勉強してみたいとおもいます。

お礼日時:2005/04/21 15:19

インターネット公売は国税徴収法などに基づいて、国または地方団体が実施しております。


参考に

参考URL:http://koubai.auctions.yahoo.co.jp/
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この回答へのお礼

早速ありがとうございます!

すみませんが、追加で教えていただけると助かります。
例えば、
第0341号 区分所有建物 千葉県安房郡和田町
区分所有建物 鉄骨鉄筋コンクリート造1階建
8階部分 40.11m2
http://koubai.auctions.yahoo.co.jp/auction/aucti …
が、430万円で売れたことを意味するのでしょうか?

このサイトで、新規物件がアップされた場合、メール等で連絡してくれるサービスはあるのでしょうか?

お礼日時:2005/04/20 22:43

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Q中古住宅の購入

中古住宅を購入しようと考えています。
中古住宅を購入する際に気をつけたほうがいいことや、その他情報ありましたら教えてください。
また、現在中古住宅を購入しようと思っている人で、情報はどのようにして入手しておられるのでしょうか?
すでに中古住宅を購入している方で、こういう点に注意したほうがいいとか、こうしておけばよかったなど色々教えていただければ助かります。よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

私は二年前に中古住宅を購入しました。

まず、ビー玉を持って行ってください。
床に置いてみてゴロゴロ転がるようだったら地盤に
心配があるかもしれません。
基礎部分にヒビがはいっていないかどうか。
日当たりはどうか。欲しい物件があったら朝、夕と様子を見に来てください。
日当たり具合が分かります。
以前住んでた方はどんな人だったか。
近所にはどんな人が住んでいるか情報を集めます。

あと不動産屋さんが請求してくる仲介手数料は
一番高い金額なのです。なので値引きは出来ます。
値切ってみてください。
いい家がみつかるといいですね。

Q競売入札しましたが、強制執行など疑問が

一人暮らしの64歳の男性です、近々住まいを立ち退かなければなりません。
犬一匹と猫四匹居ますので、アパートは無理なのでいろいろ探していたところ。
競売で小さな古家付の別荘が100万円代で出たので入札に参加しました。
寒くて雪も多く永住には適さないので、人の話では私の入札額なら必ず落札できると言われました。
資金が200万円しか無いので100万代で買える物件は希少なので買うつもりです。
物件は、以前会社の保養所です。

資金が少ないので強制執行などで100万も掛けられません
もし所有者が動産物を引き取らなければ、私が買い取るか、それも拒否されたら
強制執行しか無いのなら残念だけどキャンセルしようと思ってます。

たくさんの方のお答えお待ちしてます、2週間ほどで結論出さないといけないので
至急お願いいたします。


質問 1
私がその家に住みながら何年か経って時効が来るまで、動産物等を預かるという事はできるでしょうか。


質問 2
現況は占有者の居ない空家状態ですが、所有者の動産、主に生活用品の家具冷蔵庫などがあります。
落札後残金を払い込み所有権の移転が完了したら、鍵が無くても室内に入ってもよいのですか。

質問 3
動産物等は所有者の物かそれとも落札者の物か、法律ではどちらが正しいのですか。



以前、何方かの質問に対する答えです。
        ↓

>競売物件についてはその中にある動産物等も同時に所有したことになります。
 つまり家屋内の物品や、敷地内の樹木、車両などが放置されていればそれも含まれたと思います。
(リース品は違ったかも…)
 落札者の所有になったわけですので、捨てようが売ろうが、自由に出来るわけです。


>基本的には建物の中のものも自由に処分できますね。丸ごとで落札となります。


>空家内にある前所有者の物については、動産なので勝手に処分することは出来ません。

一人暮らしの64歳の男性です、近々住まいを立ち退かなければなりません。
犬一匹と猫四匹居ますので、アパートは無理なのでいろいろ探していたところ。
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寒くて雪も多く永住には適さないので、人の話では私の入札額なら必ず落札できると言われました。
資金が200万円しか無いので100万代で買える物件は希少なので買うつもりです。
物件は、以前会社の保養所です。

資金が少ないので強制執行などで100万も掛けられません
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競売不動産の購入サポートの仕事をしています。

まず、もう少し現所有者について情報を集めた方が良いと思います。
競売物件だからと言って、所有者との話し合いを禁止されているものではありません。

私の場合、立退き交渉で一番多いケースは、購入者が引越し費用を立て替えるという方法です。この費用いかに安くするのがポイントなのですが、企業秘密なのでここではお話出来ません。
ただ、荷物の量にもよると思いますが、だいたい掛かって30万円というのが上限です。
と言うのは、我々が間に入る場合、形上購入者から売主への貸し付けという方式を取るため、明らかに返済に無理のあるような金額の貸し付けはしません。

いずれ、所有者の人物を見るのは重要なことです。
以前、私がお客様の依頼で事前調査した物件は、家の回りに、犬を何十匹と柵を作って放し飼いにしており、近所の話では、所有者は暴力団関係者ということが分かり、どう考えても物件をすんなり引き渡すとは思えないのは明らかでした。
もちろん、裁判所の物件目録には、そのような事は一言も書かれていませんでした。
又、その物件は土地の一部の地目が農地であったため、購入するには農業資格は必要となっていました
始めから農地を農地として売りに出されているなら理解出来ます。現況宅地、地目のみが登記上農地の不動産を売りに出すなんて、ほんとうに売る気があるのか官のする仕事は理解出来ないと思いました。

次に
質問1について

動産を預かるというのは、完全な引渡しを数年猶予するという意味でしょうか?
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いずれにしろ、この方法については現実的ではないので、考えなくてよいと思います。

質問2

鍵の引渡しについては、購入者が代金払込と移転登記が済んでから、前所有者から受取ることになっています。
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質問3

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最後に書かれているコメントは、明らかに誤りです。

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Q中古住宅に住んでみて

土地探しをしています。
まさに理想の場所に、中古住宅が売りに出されていて気になっています。
基本的に中古を購入するつもりはないのですが、あんまり場所がいいのでもったいないくらいです。

で、中古住宅を購入してお住まいになっている方のご意見をお聞きしたいです。
中古住宅を買って良かった点、失敗したなぁと思う点、何でもいいので教えて下さい。

Aベストアンサー

駅には遠いけど住むには便利ですね。
近くには大手スーパーが2店舗、激安スーパーも有るし腕の良い医療機関があるし、小学校は目の前だし。

悪い点は中古なのでリフォームにお金がかかる。
これが半端な額じゃない。
リフォームしても中古だからすぐにあちこちガタがくる。
またお金がかかる。悪循環ですよ。
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Q国税局の不動産公売について

不動産公売について質問させてください。
国税局の公売物件で貸し店舗があります。そこは差し押さえ前から店舗として第三者に賃貸し使用しています。
賃借関係の中に敷金の値段とか特約条項あり、とか書いてあります。
公売は買い受け人に対し権利関係のリセットをし新しく登記をしてくれると思いますが、仮に買い受けた場合そのまま貸し店舗として収入を得たいと考えています。
(1)特約条項ありの場合新しく登記しても、なにか賃借人の権利を引き継ぐもので考えられるもの、後々阻害となるようなものとは何が考えられますか。
(2)敷金の値段が記載されているので、これは国税局が差し押さえて保管していると考えて良いのでしょか。
(3)競売などでは3点セットの精査が必須となるようですが、公売の場合そのようなものが無いようです注意して見なければいけないものは、どの部分でしょうか。
(4)貸し店舗の場合、アパートなどと比較して固定資産税とか税金等の支払いは高く付くのでしょうか、その他不利な点等ありましたら教えて下さい。
(5)どこかの不動産会社で管理していたと思いますが、その会社を知る手立てはありますか。(家賃の滞納とかがあったか否か等を聞きたいと思います)
初心者の質問ですが、以上よろしくお願い致します。

不動産公売について質問させてください。
国税局の公売物件で貸し店舗があります。そこは差し押さえ前から店舗として第三者に賃貸し使用しています。
賃借関係の中に敷金の値段とか特約条項あり、とか書いてあります。
公売は買い受け人に対し権利関係のリセットをし新しく登記をしてくれると思いますが、仮に買い受けた場合そのまま貸し店舗として収入を得たいと考えています。
(1)特約条項ありの場合新しく登記しても、なにか賃借人の権利を引き継ぐもので考えられるもの、後々阻害となるようなものとは何が...続きを読む

Aベストアンサー

回答者がないのであまりわかりませんが、回答します。
国税の公売は、裁判所の競売のように買った人を保護する規定が少ないようです。例えば、競売で認められる引渡命令がありません。従って、不法な人を強制的に立ち退かす方法がありません。
敷金は、不動産の所有者が持っています。国税も払えないのですから、ある訳がありません。公売で買った人が所有者に代わってその敷金を借り手に払う義務があるとゆう意味で書いてあるのです。
公売でも物件明細書の様な物があるので閲覧すればいいと思います。

Q中古住宅(マンション)を購入と同時にリフォームした場合の住宅減税について

教えて欲しいのですが、このページ
http://sumai.nikkei.co.jp/know/soudan/case_tax20010313i7000pd.html
では、
NIKKEI NET「住宅サーチ」の住宅購入の税金講座の「第4回 住宅ローン減税(3)リフォームしてもローン控除」の中で、「<中古住宅の購入と同時に増改築・リフォームした場合> 中古住宅を購入して、住み始める前に増改築・リフォームをした場合は、その費用を住宅価格に上乗せしたうえで、住宅購入のローン控除の条件、減税額などが適用される。」
とあり、
このページ
http://allabout.co.jp/house/mansionlife/closeup/CU20050126A/index2.htm
では、
)中古住宅の購入と同時にリフォーム工事を行なった場合
よくあるケースです。この場合、中古住宅を取得するのに要したローンおよびリフォームローンの両方が控除の対象になると考えがちですが、減税が適用されるのは中古住宅取得のための借入金だけです。リフォームローンは対象外となります。

と正反対のことが書かれています。中古マンションを購入と同時に大規模なリフォームしたのですが、どちらが正しいのかご教示ください。

教えて欲しいのですが、このページ
http://sumai.nikkei.co.jp/know/soudan/case_tax20010313i7000pd.html
では、
NIKKEI NET「住宅サーチ」の住宅購入の税金講座の「第4回 住宅ローン減税(3)リフォームしてもローン控除」の中で、「<中古住宅の購入と同時に増改築・リフォームした場合> 中古住宅を購入して、住み始める前に増改築・リフォームをした場合は、その費用を住宅価格に上乗せしたうえで、住宅購入のローン控除の条件、減税額などが適用される。」
とあり、
このページ
http://allabout.c...続きを読む

Aベストアンサー

住宅ローン減税では、ローンが控除の対象となるかどうかが重要です。
そのローンが対象となるかどうかはローン契約個別に判断されます。

ご質問の前者の例では、ローンの内容が明記されていませんが、おそらく、住宅取得ローンを原資にして中古住宅購入とリフォームを併せて行った例を想定しているものと思われます。
住宅取得ローンは住宅取得の為の資金であることが前提ですが、居住前であれば中古購入費もリフォーム費もどちらも取得のための費用であることに変わりありませんので、住宅ローンの年末残高と合計取得費用のうち少ない方の額が毎年の控除対象額となります。

一方、後者では住宅取得のローンとリフォームローンの二つの契約があって、それぞれを購入とリフォームに充てた例ということになります。
住宅取得のローンとリフォームローンでは控除該当となる要件に矛盾がありますので、個別に判断すると、回答の例となります。
この場合、リフォームローンの方の契約内容が購入ローンの該当要件も満たしていれば前者の例によりどちらも該当とできることもあり得ます。
また、リフォームローンを控除該当要件どおりに居住後契約としておけば、合算して両方の控除が受けられます。

住宅ローン減税では、ローンが控除の対象となるかどうかが重要です。
そのローンが対象となるかどうかはローン契約個別に判断されます。

ご質問の前者の例では、ローンの内容が明記されていませんが、おそらく、住宅取得ローンを原資にして中古住宅購入とリフォームを併せて行った例を想定しているものと思われます。
住宅取得ローンは住宅取得の為の資金であることが前提ですが、居住前であれば中古購入費もリフォーム費もどちらも取得のための費用であることに変わりありませんので、住宅ローンの年末残高...続きを読む

Q競売物件について

購入意欲をそそられる物件(古家付土地)がありました。

競売物件は素人は手を出さないほうがいい、ということをよく聞きますが、具体的にはどういうことなのかご存知の方お教えください。今回の物件は売主の事情を知人を通じて知ることができているので、その辺の危なさはないような気がするのですが・・。

また競売物件について相談を受けるような業種にはどんな機関、職種があるのかも教えていただけると助かります。

Aベストアンサー

競売で危険なのは、居座る人が住んでいる場合です。
しかし、昔とは違い裁判所も強制的に立ち退きをさせますので、ほとんどそういう問題はないようです。
ただ、ちょっとやばい人が元の持ち主と結託して住んでしまうとややこしいことになるかも知れません。
それ以外には問題はないですね。法律関係の特に権利関係は裁判所が調査して問題解決されています。
今は一般の人が直接裁判所で入札して購入するケースが増え、業者も増えていますが、ややこしい人たちはかなり減ったようです。

物件の相談は不動産業者に、登記や権利関係の相談でしたら司法書士や弁護士にお尋ね下さい。
物件の近くで営業している不動産業者であれば、物件や周囲の事情にも通じているでしょうし、司法書士も紹介してくれると思います。

Q中古住宅値引交渉?

中古住宅を購入しようと考えていますが、予算が限られており、少しでも安く購入したく思っています。
例えば、2000万の中古住宅の場合、どれくらいまで値引交渉が可能でしょうか?

Aベストアンサー

戸建中古住宅の場合には、土地の値段は路線価(法務局のホームページで簡単に調べられる)で決まっているようなものです。実勢価格はそれより2割程度高くなっています。土地を路線価より安く買うことは困難です。
建物は築年数で決まりますが、築20年以上は価値がゼロです。しかし、現物を見るとそれなりの価値があるように見えます。したがって、100万円程度は認めないと売主は納得しません。
結論は路線価+100万円 までが値引きの限度額です。
良い場所の戸建中古住宅は人気があるので、みんな買おうとしています。
安く買おうとするよりも、手に入れることが大事で、あっさり言い値で買っても損は無いです。

Q土地競売について

お世話になります。
シロウトなので業者にお願いしようと思うのですが不動産業者が良いのでしょうか?
司法書士が良いのでしょうか?
お願いします。

Aベストアンサー

不動産業者・司法書士にどのような業務の内容を
依頼されたいとお考えなのでしょうか?

1,物件調査(裁判所資料・現地)
2,入札手続き~開札時の
3,落札後の諸手続
4,占有者の立ち退き
5,購入後トラブル発生時の対応

1,2,3までであれば調査費用等はかかりますが
不動産業者・司法書士を問わず応じてくれる先は多いでしょう。

4以降が絡んでくる場合は競売代行会社や競売の経験が豊富な
不動産業者や弁護士に依頼したほうが良いでしょう。

この場合、調査費用のほかに報酬や立退きに要した実費
トラブル発生時の実費が必要になると思います。

なお「素人」とおっしゃる以上、あまりお勧めはしませんが
土地だけの物件であり、隣接地との境界がきちんと
明示されており争いもない場合や、破産管財人として
弁護士が管理しているような物件であれば
ご自分で全て手続きを行うこともアリかもしれません。
ただし、トラブル発生時のリスクは全て貴方の
ご負担となりますのでその点はご承知おきください。

Q中古住宅の保証制度について

明日、中古住宅の契約に行きます。
すでに手付け金は支払っています。
中古住宅の保証について、不動産屋さんははっきりした返事がありません。
財団法人 住宅保証機構の既存住宅保証制度があると本日知りました。
この制度は契約までにいろんな手続きを踏まないと行けないらしいのですが、明日の契約時にその話しを不動産やに持ちかけてもまにあわないでしょうか?
実際中古住宅の保証ってどの程度法律で定められているかがはっきりしません。
不動産やのいうことには、今回の物件の売り主が建築メーカーの人(個人経営)らしいのでそのあたりの修繕も融通が利くということらしいのです。
中古住宅の保証ってどの程度されるか、また今からでも間にあう民間の検査期間の保証などありますか?

Aベストアンサー

■宅建業者が売主なら瑕疵担保責任を免れることは法律上できませんが、
 中古住宅は売主が個人の場合が多く、瑕疵担保責任は免責とする特約は有効で、
 またそのような特約が入るケースが一般的です。
 住宅保証機構による中古住宅の保証制度は比較的新しい制度なので、
 まだ一般に浸透しているとはいえませんが、
 万一のことを考えれば、利用したほうが安心なのは確かだとは思います。

 住宅保証機構の保証をつけられるのは、築15年以内の一戸建住宅で、
 売り主から買い主に引き渡しされる前であれば、売主でも買主でも申請は可能です。

 手続き的にはこれからでも間に合いますが、先に売買契約を締結してしまうのであれば、
 住宅保証機構の保証が受けられない場合は、売主の責任で保証が受けられるよう補修するか、
 無条件で契約解除とする、などの条項が必要ですね。

 ちなみに、保証される内容は
 「構造耐力上主要な部分(5年間)および雨水の浸入を防止する部分(2年間)について、
 その機能を十分に果たすことができなくなった場合に保証の対象となります」ということで、
 保証期間が比較的短期なのと、細かい不具合には対応していないので、
 個人的には、保証の内容はさほど手厚いとは思えません。
 目視中心ではありますが、専門家が検査をするということに意味がある制度のように思います。
 費用は、検査料と保証料で7~8万円程度のようです。

 http://www.hownes.jp/
 http://www.toshin.gr.jp/jutu/buy/buy0104.html

■宅建業者が売主なら瑕疵担保責任を免れることは法律上できませんが、
 中古住宅は売主が個人の場合が多く、瑕疵担保責任は免責とする特約は有効で、
 またそのような特約が入るケースが一般的です。
 住宅保証機構による中古住宅の保証制度は比較的新しい制度なので、
 まだ一般に浸透しているとはいえませんが、
 万一のことを考えれば、利用したほうが安心なのは確かだとは思います。

 住宅保証機構の保証をつけられるのは、築15年以内の一戸建住宅で、
 売り主から買い主に引き渡しされる前で...続きを読む

Q競売物件について

競売物件について
新聞の競売物件情報を見て、自分の住みたい地域にどうかな?と思う物件を見つけました。
さっそくサイトのアドレスにアクセスしましたが、写真は載っていませんでした。
番地は乗っていたので現地に行ってみるのが、一番だと思いますが、裁判所に行けば写真を含め色々見たり調べたりできるのでしょうか?
また入札はオークションのように他の人がこれだけなら、自分はこれだけ。自分が金額を提示していても、他の人がもっともっと安ければ安い金額で入札できるのでしょうか?それとも一発勝負?

裁判所、現地にも行ってみたいと思いますが、ここには注意したほうがいいと思われる点があればご教授お願いします。

Aベストアンサー

競売物件ならある程度の情報は↓で見ることができます。
http://bit.sikkou.jp/

もちろん十分情報であはありませんが、スクリーニングはできると
思います。

注意しなければならないことはたくさんありますが、余計な手間暇かけ
るつもりがないのであれば、
・空き家になっている
・残置物がない
・物件の瑕疵にそれほど問題がない(なさそうだ)
というあたりがポイントでしょう。

がんばってください。


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