戸建の賃貸契約について

茨城で一戸建て物件を借りるのですが、賃貸借重要事項説明書の説明事項の欄に、
抵当権が実行されて競売にかけられた時に内容が書かれていますが、
一部納得がいきませんが、一般的な内容なのでしょうか。
記載されている内容は以下のとおりです。

「本物件に抵当権が設定されていますので、借主は、その抵当権が実行されて競売になり、
　万一、買受人から明け渡しを求められたときは６ヶ月以内に明け渡さなければならない
　(その間も賃料の支払いが必要)。なお、この場合は、貸主に預けた敷金(保証金)の返還を
　買受人に求めることはできない。
　また、買受人により明渡しが求められない場合においても、買受人より賃貸借契約の締結を
　求められ、新たに敷金(保証金)の預託を求められることがある。」

上記の内容で、納得できないのは、以下のとおりです。
　(1) 貸主の都合により競売にかけられるのに、引越などにかかる費用は負担されるべきではないか？
　(2) 貸主に預けた敷金(保証金)に関しては、買受人に引き継がれるべきではないか？

上記2点から、以下のような内容があるべき形ではないかと思うのですが、
間違っておりますでしょうか。

「本物件に抵当権が設定されていますので、借主は、その抵当権が実行されて競売になり、
　万一、買受人から明け渡しを求められたときは６ヶ月以内に明け渡さなければならない
　(その間も賃料の支払いが必要)。
　退去にかかる費用に関しては、買受人が全額負担とする。
　貸主に預けた敷金(保証金)は、買受人が継承し、買受人より賃貸借契約の締結を求められても、
　新たに敷金(保証金)の預託を求められることはない。
　退去時には、買受人により貸主に預けた敷金(保証金)の返還を求めることができる。
　」

如何でしょうか。
「退去にかかる費用に関して・・・」の一文はもしかすると
難しいかなぁと思っていますが、それ以外は普通なんじゃないかなぁと思っています。

ご教授下さい。

No.4 ベストアンサー 回答者： kamaryu 回答日時： 2012/10/24 14:43

これはですね、競売を速やかに進める為に法律が変わりまして、敷金を買受人に継承されなくなりました。

重要事項の説明としては書いている事に間違いはありません。
それはその物件のオーナーの意志には関係の無い事で、法の改正によるものです。

賃借人にとっては不安な事ではありますが、法律なので仕方が有りません。

多くの賃貸物件には抵当権が付いているのが普通ですから、ごく当たり前に契約されております。

この回答へのお礼

お返事おそくなりましたが、回答ありがとうございまいた

お礼日時：2014/01/25 09:43

No.7 回答者： exhibitionist#2 回答日時： 2012/10/25 06:45

法律でこうなっているという説明だけではご納得されないようですので、

それぞれ「意味」を説明いたしましょう。

＞(1) 貸主の都合により競売にかけられるのに、引越などにかかる費用は負担されるべきではないか？

競売にかかるのは、貸主都合というより貸主の経済的破綻（やむをえない事情）によるものです。
競売とは強制的債務整理の方法です。無担保の債務なら自己破産、担保のある債務が支払えない場合は競売という流れが一般的。
大家が自己破産したら敷金も引っ越し代も取れません。たまたま担保があってそれが競売に掛かったからといって敷金債権や引っ越し代請求債権より優先される債権があれば、そちらの支払いが優先される道理。
どうしても引っ越し代をもとの大家に払わせたかったら、損害賠償請求を起こせばいい。理屈は通る。
法律は買受人に敷金や引っ越し代の支払い義務はないとしているが、元の大家の義務を免除しているわけではない。訴訟を起こせば通るでしょう。ただし支払能力があるかどうかは保証の限りではない。

＞(2) 貸主に預けた敷金(保証金)に関しては、買受人に引き継がれるべきではないか？

一般的オーナーチェンジなら契約時に「預り金」として引き継がれます。しかし競売は
売主は裁判所。競売を要請しているのは債権者（保証会社）。質問者さまの敷金は大家が持ったまま。
ですから、競売にかかるとわかったら、敷金は預り金だから返せと大家に請求する。
内容証明郵便でも出しておくこと。
裁判所を通じて敷金を大家から預かれというのは、どだい無理な話。


一戸建ての場合、落札者は家を壊して建て替える可能性もありますね。賃貸借を承継するかどうか
も曖昧だと思います。

なお平成16年4月1日までは、この法律はありませんでした。

競売物件に占有者（元の賃借人等）がいる場合、以前は借家法の保護が働いて高額の立ち退き料を
要求する「占有屋」（宮部みゆきの小説『火車』に詳しいです）の横行につながります。
占有者の有無は競売の資料に明記されますが、昔は占有者のいる物件は敬遠され競売がすすみませんでした。賃借権を承継させないしくみのおかげで競売が円滑にすすむようになったのです。

No.6 回答者： detekoiya 回答日時： 2012/10/25 00:47

＃1の回答は論外ですが、あとはすべて書かれている通りです。

契約の条項じゃなくて法律で定められていることの説明なんです。

任意の売買であれば、借主の立場はすべて継承されますが・・・

競売の場合はそういうものなのです。


例え、質問主が望むような契約をしたところで
競売の落札者にはそんなこと関係なく
粛々と進めるでしょう。


まあ、借りて住むってことはそういうリスクはつきものなんですよ。

それにあんまりそんなことばっかり主張してたら、貸主側は
「そんなにこちらの経済状況が信用できないならどうぞ他に行ってください、
だいたい、あんただってリストラとかで将来家賃を払えなくなる可能性が
あるだろ、それを棚に上げて勝手なことばかり言わないでください」と
言うでしょう。
仲介業者は「そんな法律に逆らった契約しても無効だし、そもそも法に
逆らった契約書を締結させたら資格停止とか食らうかもしれない、
抵当権の付いてない物件なんて無いに等しいのだから、それが
理解できない輩は客じゃない」って言うでしょう。

質問者は、借主の権利とか保護とかそういう自分側のことしか頭に
無いようですが、法律は違います。

まあ暴力団が占有屋やって競売妨害して儲けたのが法改正の原因ですから
恨むならそちらを恨んでください。

No.5 回答者： turbotjc 回答日時： 2012/10/24 20:59

業者してます。

残念ながら一般的な内容で変更できません。というよりもこの内容は貸主からの条件提示ではなく、「民法ではこの様になっていますからね」という法律の説明なんです。そして貸主でも借主でもない競売による買受け人という第3者は敷金の返金義務もないし、引っ越し費用も負担義務はないよと定めているわけです。いくら現在の貸主とご希望のような約束をしても、買受け人はそれに縛られない（これこそが短期賃貸借権の保護を廃止した目的そのものです）というのが民法の内容なんです。

なのでこのリスクは借主は受け入れざるを得ません。ただし抵当権それ自体はそれほど珍しいものではなく、他の回答にもあるとおり、築年数の浅い物件ほど抵当権のないものを探すのは大変です。

結局のところ、絶対ゼロではないがリスクはそれほど高くはないと思って受け入れるほかないのです。


詳しくお知りになりたいなら「短期賃借権　廃止」でググればいろいろと出てきますので。

No.3 回答者： ma_h 回答日時： 2012/10/24 13:36

不動産業者です

不動産関係の権利は原則

●早い者勝ち
●言った者勝ち
●やった者勝ち

という事が結構あります。


今回のケースで言えば「早い者勝ち」がこれにあたるでしょう。

つまり「抵当権設定が早いか」「賃貸借契約が早いか」ですが、ご質問文を拝見すると抵当権は既に設定されているようなので貸主の「早い者勝ち」と。

なので

＞貸主の都合により競売にかけられるのに、引越などにかかる費用は負担されるべきではないか？

いいえ。

＞貸主に預けた敷金(保証金)に関しては、買受人に引き継がれるべきではないか？

いいえ。

という事になります。

これが抵当権設定前に賃貸借契約が締結されていれば180°逆の回答になります。

つまり賃貸借契約を先に締結したご質問者様の「早い者勝ち」です。

ちなみに賃貸以外の売買等でも登記や時効関係等で「早い者勝ち」「やった者勝ち」という事が多々あります。

これは基本的な考え方に「権利は自分で勝ち取るもの」という考えがあるからです。

なのでどうしても納得がいかない場合は今回の物件のような「相手に先手を打たれた」物件でなく、「自分が先手を打てる物件」を「自分で探して（権利を勝ちとって）」下さい。

なお、＃２さんも書かれているように「抵当権未設定」の物件を探すのって大変ですよ。
多くの人が借金して家（アパート）を建てるのが一般的ですからね。

No.2 回答者： in_go-ing 回答日時： 2012/10/24 12:17

　大家しています。

１）　いいえ、負担する大家はいません。
　　　引越し費用を求めて退去をゴネれば新たな所有者は強制執行することも可能です。ここが一番肝心な部分で、違法（賃貸契約は消滅している）に居座るヤ〇ザ屋さんたちを強制的に追い出すためにこの改正がなされました。私の知る範囲でも警察官を動員して強制執行をした例を知っています。

２）　敷金はあくまで旧大家に預けたものですから返還義務は旧大家にあります。敷金の保全は大家の義務と思っていますが、競売にかけられるほどの大家ですから返還するお金はないでしょう。諦めるしかありません。勿論『返還訴訟』を起こすことは可能ですが、裁判費用が無駄になるだけでしょう。

　　　新たな所有者が居住者と新規に契約を結ぶか、居住者に退去（6ヶ月の猶予はあります）を求めるかは、新たな所有者がフリーハンドで決められます。競売によって借主と旧所有者間の賃貸借契約は消滅しますので『引き継がれる』なんてことはありません。これは急遽賃貸契約を結ぶことによって競売を妨害しようとする行為が多数行われたためになされていることで、法律ですから致し方ありません。

　　　ただ、一切担保が付いていない物件を探すのは至難の業でしょう。

No.1 回答者： KoalaGold 回答日時： 2012/10/24 11:27

引っ越し費用はむりにしても、敷金の返金がないのは普通じゃないように思えます。

その上、買い受け人から更に敷金を要求されるみたいな口ぶりですし。

しかし、契約書の項目などいくらでも変えられます。書類と作った側は自分の都合のよい事だけを書き、受ける側は削除してもらう事が出来るのです。家賃だって敷金の金額だってあってないようなもの。

交渉してみて下さい。不服だとつっぱねて相手の出方を見ます。借りて市場なら折れて来ます。