借りているお店が競売に・・

賃貸で借りている店舗で飲食店をやっているのですが、
借りている物件が競売にかかってしまうようです。

お聞きしたいのですが、この場合預けてある保証金は帰って
くるのでしょうか？

また、新たに買った大家さんに出て行けといわれたら出て行かなくては
ならないのでしょうか？

教えてください。

No.1 ベストアンサー 回答者： -phantom2- 回答日時： 2008/12/16 21:46

まずその店舗の不動産登記謄本を法務局で閲覧してください。

その店舗の不動産には、今回の競売の根拠となる抵当権が設定されているはずですが、その抵当権の設定日よりも前からその店舗を賃借していた場合は、質問者さんは競売の落札者に法的な対抗力を持ちます。

対抗力を持つとは、要するに新たに買った大家さんに出て行けといわれても、出て行く必要はありません。今までと同じ賃借条件で引き続き借してください。と法的に主張できます。

保証金も基本的に新大家の預かりになります。将来出て行くときは新大家と清算することになります。

この辺のことは、落札者（新大家）の方が良く知っています。
つまり対抗力のある店子が居る事。その保証金を引き継ぐのだからその分は安く落札しなければ合わない事、などは承知で落札するものです。


上記の逆で抵当権設定日より後に賃借を開始した場合は、対抗力がありません。

つまり保証金は前大家から返して貰わなくてはなりません。
しかし競売にかかるような大家が返してくれることは期待しない方が良いでしょう。

また賃貸権が新大家に対抗力を持たないということは、新たに買った大家さんに出て行けといわれたら出て行かなくてはなりません。

その場合は法的に六ヶ月の猶予がありますが、その間に引っ越さないと強制執行などで追い出される可能性がでてきます。

また賃借権が無いのですから立ち退き料などは貰えません。

つまり抵当権がついた店舗を借りるということは、万が一競売になれば前述の状態になることを承知で借りていると、法的には判断するしかないのです。

法律は知りませんでした。が通用しないのが恐いところです。

No.2 回答者： m_inoue222 回答日時： 2008/12/17 10:05

大家してます

○抵当権設定登記がされている建物を借り、その建物が落札された場合

・平成１６年３月３１日までに賃貸借契約を締結した場合（更新した場合を含みます）
・契約期間が３年以内の短期賃貸借

契約期間が満了するまでは住むことができる
敷金の返還も新所有者に請求することができます。

（期間が３年を超える長期賃貸借はもともと賃借人は保護されません。）

・平成１６年４月１日以降にその賃貸借契約を締結した場合

原則として新しい所有者（競落人）に賃借権が主張出来ません
退去を求められれば６か月以内に、建物を明け渡さなければなりません。
敷金（保証金）の返還は元の所有者に請求して下さい

悪いことばかりでは無いでしょう「建物の原状回復責任が無くなる」でしょう

現実には新所有者が新たな契約を結び入居者はそのまま営業を続けられることも多いですね
（保証金は新たに必要でしょう）

○貴方が契約したときに抵当権の設定がなかったら．．．

契約はそのまま有効ですが現実にはあまり考えられません
建物を建てたときに金融機関からの借入があるのが一般的です

http://www.tyu1.com/oyo21.htm

http://www.takken-japan.co.jp/legal/223.html