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参考書に、
『抹消についての利害関係人の承諾が得られないときは「真正な登記名義の回復」や「(合意)解除」を原因として所有権移転登記を申請するほかない。』
と、あるのですが例えば
甲→乙→丙と所有権が移転
丙にはAの差押、Bの抵当権が設定されてる。
このとき、「真正な登記名義の回復」や「(合意)解除」を原因として所有権移転登記をした場合、A,Bの権利はどうなるのですか?

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A 回答 (2件)

結論として両方とも移転登記をしただけなので、ABの権利は残ったままです。



真正な登記名義の回復は、単に利害関係人の承諾が
得られないからできる訳ではなくて、無効な登記を
真実の権利「関係」に合致させるために、利害関係人の
承諾が得られない場合にあくまで便宜「手続き上」認められる訳
ですので利害関係人の権利が実態上否定(抹消)の効果がある訳ではありません。
例えば乙→丙でなく乙→丁だったというのもありますが、
この場合真実の所有者丁は丙とともに移転登記
するように請求できますが、この時丙と丁で
真正な登記名義の回復で移転する場合ABの承諾が
なくても共同申請でできますが、これによって
ABの実態上の権利が否定(抹消)される訳ではありません。
判決でも同じです。
もしABの権利を否定(抹消)したければ、改めて抹消登記
するなり、判決で実態上も抹消しなければなりません。
それに移転登記だけでABの権利が否定されると
抹消に承諾がいるという前提が否定されますよね。
手続き上便宜抹消(否定)する事もありません。

合意解除の場合は目的を抹消でなく移転でする場合は
単に乙→丙→乙と「移転」するだけです。
「移転」するだけなので、ABの権利が否定される
事はありません。
そもそも移転登記をするのに利害関係人の承諾が
いるという事はありえません。
承諾があるから権利を否定(抹消)できるので
否定しないのであれば(移転)そもそも承諾は不要です。

2つとも結論は同じですがプロセスは違います。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。本当に分かりやすくて大変助かりました。何かあればまたよろしくお願いいたします。

お礼日時:2005/04/22 14:35

>このとき、「真正な登記名義の回復」や「(合意)解除」を原因として所有権移転登記をした場合、A,Bの権利はどうなるのですか?



 登記手続にとらわれてないで、あくまでも実体法(民法)の問題として考えて下さい。つまり、契約の解除あるいは取消と第三者の関係、民法92条2項の類推適用の問題、その他、時効などいろいろなパターンがありますから、A,Bの権利はどうなるかは、事実関係によりますとしか回答できません。
 そして、利害関係人の承諾を得られない場合というのは、二つの場合があることに注意して下さい。一つは、利害関係人が法律上承諾する義務があるが、承諾(承諾書を出さない)をしない場合です。そうなりますと、ABに対して最終的には承諾を求める裁判をしなければなりませんが、それに勝訴しない限り、いくら、真の所有者が丙に対する所有権移転登記抹消登記請求に勝訴しても、所有権抹消登記はできません。
 そこで、丙に対して、所有権抹消ではなく、真の所有者への真正な登記名義の回復を原因とする所有権移転移転登記請求をし、勝訴の確定判決を得て、先に真の所有者への登記名義の回復をはかり、後はじっくり、A、Bに対して、その権利の抹消を求める裁判をするという方法をとることができます。
 もう一つは、利害関係人が法律上承諾する義務がない場合、すなわち、A、Bの権利が真の所有者に対して対抗できる場合です。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。大変参考になりました。何かあればまたよろしくお願いいたします。

お礼日時:2005/04/22 14:38

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(1)付記1号の付記一号で登記される。
(2)付記2号で登記される。
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Aベストアンサー

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(1)年月日Aは、本不動産を所有していた。(2)年月日Aは、B・C(持分2分の1ずつ)に対し、本件不動産を売った。(3)Aは、B・Cに対し、上記(2)に基づく所有権移転登記をすべきが、誤ってBに対して所有権移転登記がなされた。(4)Cのため、AとBは、所有権更正登記をすべきところ、抵当権者D銀行の承諾が得られない。(5)よって、Bは、Cに対し、真正な登記名義の回復を原因として、所有権一部(2分の1)移転の登記をする。
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>1.更正の場合には、登記名義人が共有者Aと共有者Bに変更される。

 次のような登記になります。なお、実際の登記は「」の部分は下線が引かれます。

甲区
1 所有権移転 年月日売買 所有者 X
2 「所有権移転」 年月日売買 「所有者 A」
付記1号
  2番所有権更正 錯誤 共有者 持分2分の1 A
                          2分の1 B
乙区
1 「抵当権設定」 年月日消費貸借年月日設定 抵当権者Y
付記1号 1番抵当権更正 抵当権の目的 A持分  甲区2番付記1号により年月日付記

 甲区2番付記1号の所有権更正登記は、一部抹消登記(+BへのX持分全部移転)の実質を有するので、登記上の利害関係人であるYの承諾書は必ず必要になります。この承諾書を添付することにより、登記官は乙区1番付記1号で抵当権の更正登記をします。

>2.回復によれば、3番としてAの所有権の1/2の持分がBに移転登 記される。

甲区
1 所有権移転 年月日売買 所有者 X
2 所有権移転 年月日売買 所有者 A
3 所有権一部移転 真正な登記名義の回復 共有者 持分2分の1 B
乙区
1 抵当権設定 年月日消費貸借年月日設定 抵当権者Y

 一方、甲区3番の登記は移転登記ですから、登記上利害関係人というのは存在する余地はなく(買戻権の行使により所有権移転登記には登記上利害関係人が存在しうるのですが、それはとりあえず考えなくて良いです。)、乙区1番の抵当権設定の登記には何ら影響を与えません。だから、Yの承諾書が不要なのです。
 一点注意しなければならないのは、登記上は、抵当権の負担のついたままBに所有権の一部が移転していますが、実際にBの持分に抵当権の効力が及んでいるかどうかは、まさしく民法の解釈の問題ですから、実体法上の問題と登記手続上の問題とは分けて考えてください。

>1.更正の場合には、登記名義人が共有者Aと共有者Bに変更される。

 次のような登記になります。なお、実際の登記は「」の部分は下線が引かれます。

甲区
1 所有権移転 年月日売買 所有者 X
2 「所有権移転」 年月日売買 「所有者 A」
付記1号
  2番所有権更正 錯誤 共有者 持分2分の1 A
                          2分の1 B
乙区
1 「抵当権設定」 年月日消費貸借年月日設定 抵当権者Y
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Q不動産登記申請の錯誤について

専門家の方に,教えて頂きたいことがありますので、
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宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

 錯誤を原因とする登記は、抹消登記か更正登記しかありません。真正な登記名義の回復というのは登記原因であり、それを原因とする登記は、所有権「移転」(一部移転も可)登記です。なお、真正な登記名義の回復を原因とする所有権移転登記の登録免許税の税率は、1000分の20です。
 AからBに移転登記をすべきところ、何らかの手違いがあって、AからCに移転登記をしてしまった事例を例にすれば、登記名義をCにする方法は次の二通りです。
1、AからCへの所有権移転登記を錯誤を原因として所有権抹消登記をして、あらためて、AからBへ、売買などを原因として所有権移転登記をする。
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Q「真正なる登記名義の回復登記」について

別の質問で「真正なる登記名義の回復登記」について教えていただきました。調べてみましたが今1つよくわかりません。あつかましいのですがどなたか詳しく教えてください。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

まず大前提です。

「登記名義」とか「名義だけ」とか簡単に言われていることですが、「登記名義」=「所有権そのもの」を示すものです。
「表示だけ」のつもりであるならば大きな問題が生じることがありますので、ご注意下さい。

所有権を移転(譲渡・変更)するには「原因」が必要です。
無償で譲渡するのであれば「贈与」ですし、有償で譲渡するのであれば「売買」が通常の原因となります。

「真正な登記名義の回復」も「所有権移転」登記の原因として使用されますが、「間違って登記されていた者を正しく直す」という目的のために行われるものであり、「移転」という意味合いではなく「更正」という意味合いを持ちます。

但し、あらかじめ税務署に確認をしておかないと「売買・贈与」があったのにそれを隠すために行ったと見なされて贈与税等がかけられることもあります。

失礼ですが、素人さんが自分で判断して行うことは非常に「危険」です。
お近くの司法書士さん及び税理士さん等に相談され、そのアドバイスの元に実行することを推奨します。

「具体的な説明」も司法書士さんから聞くことが可能ですし、ケースによってはわざわざ「真正な登記名義の回復」を使わなくても「贈与」で十分な場合もあります。

まずは「資料を持って専門家に相談する」ことが最初だと考えます。

まず大前提です。

「登記名義」とか「名義だけ」とか簡単に言われていることですが、「登記名義」=「所有権そのもの」を示すものです。
「表示だけ」のつもりであるならば大きな問題が生じることがありますので、ご注意下さい。

所有権を移転(譲渡・変更)するには「原因」が必要です。
無償で譲渡するのであれば「贈与」ですし、有償で譲渡するのであれば「売買」が通常の原因となります。

「真正な登記名義の回復」も「所有権移転」登記の原因として使用されますが、「間違って登記されていた者を...続きを読む

Q参加差押 と差押の違い

「登記事項要約書」の甲区の中で、「差押」と「参加差押」とが併記されています。この二つの言葉の意味の相違をお教えくださいませ。
また、同一債権者による「参加差押」が異なる日付で二行あります。このようになる一般的な経過も知りたく存じます。
宜しくお願い申上げます

Aベストアンサー

【差押】
督促状を受けた滞納者が、督促状を発送した日から10日を経過した日までにその税金が完納されない場合は、徴税吏員は滞納者の財産(土地家屋などの不動産、動産、電話加入権、預金などの債権)を差押しなければならないというのが、税法上の原則になっています。差押を受けると、滞納者は、その財産を法律上または事実上処分できなくなります。差押した財産は、原則として公売により売却するか、取立をしてその代金を滞納税金などに配当することになります。

【参加差押】
滞納者の一定の財産について滞納処分による差押がされている場合に限ってされる手続きで、交付要求の一種です。一定の財産とは、動産・有価証券、不動産、船舶・航空機、自動車・建設機械、電話加入権です。参加差押の効力は先行の滞納処分手続きから配当を受けうることですが、その強制換価手続きが解除または取り消されたときは、参加差押をしたときにさかのぼって差押としての効力を発生します。
・・・・・・・以上は、福岡市中央区役所納税課ホームページからの(下記のリンクです)コピーです。要するに2番目に差し押さえる時は参加差押という事のように思えます。

参考URL:http://www.city.fukuoka.jp/contents/7d34bbf200/7d34bbf20022.htm#SEC27

【差押】
督促状を受けた滞納者が、督促状を発送した日から10日を経過した日までにその税金が完納されない場合は、徴税吏員は滞納者の財産(土地家屋などの不動産、動産、電話加入権、預金などの債権)を差押しなければならないというのが、税法上の原則になっています。差押を受けると、滞納者は、その財産を法律上または事実上処分できなくなります。差押した財産は、原則として公売により売却するか、取立をしてその代金を滞納税金などに配当することになります。

【参加差押】
滞納者の一定の財産について...続きを読む

Q売買の解除による所有権抹消登記

売買による所有権移転登記後に抵当権が設定登記されている場合に、売買が合意解除された場合、法定解除された場合において、所有権移転登記もしくは所有権抹消登記を行うのはどのような場合か?利害関係人の承諾が得られない場合には、所有権移転登記でなく「真正なる登記名義の回復」登記を行うのか?承諾があれば所有権移転登記でなく、所有権抹消登記をするのか? 抵当権は所有権移転については「利害関係人」でないのか?抹消登記の場合には「利害関係人」になるのか?合意解除も法定解除も「利害関係人の承諾」があれば所有権抹消登記で、承諾なければ所有権移転登記なのか?混乱しています。教えてください。

Aベストアンサー

 登記原因が何であろうと、所有権「抹消」登記ですから、所有権移転登記後の抵当権設定登記は、登記官が職権で抹消登記をします。ゆえに、その抵当権者は「登記上」の利害関係人に該当し、その者の承諾を証する情報の提供が必要なのです。これは、きわめて手続的な話です。
 一方、元の所有者に対して抵当権を主張できるかどうかは、実体法の話です。法定解除であれば、どの民法のテキストにも記述されている「解除前の第三者」、「解除後の第三者」というような実体法の解釈問題です。

 まずは以上のとおり、実体法の問題と手続法の問題の区別をしっかりしてください。
 
 その上で、実体法の問題と手続法の問題とをリンクさせると、登記上利害関係人に該当する抵当権者が、所有権抹消登記の承諾義務を負っているか否かの問題となります。元所有者に対して抵当権者がその抵当権を主張できるのであれば承諾義務はないということになりますし、主張できなければ承諾義務があるということです。
 ここで注意しなければならないのが「承諾義務を負っている。」=「承諾を証する情報の提供がある。」ではないと言うことです。承諾義務を負っているにもかかわらず、「承諾書+印鑑証明書」の提出を拒むと言うことは現実的にありえるからです。
 相手方が提出を拒否する以上、承諾を求める民事訴訟を起こすか、所有権「移転」登記をすることを前提に、抵当権抹消登記手続を求める民事訴訟を起こすしかありません。

 登記原因が何であろうと、所有権「抹消」登記ですから、所有権移転登記後の抵当権設定登記は、登記官が職権で抹消登記をします。ゆえに、その抵当権者は「登記上」の利害関係人に該当し、その者の承諾を証する情報の提供が必要なのです。これは、きわめて手続的な話です。
 一方、元の所有者に対して抵当権を主張できるかどうかは、実体法の話です。法定解除であれば、どの民法のテキストにも記述されている「解除前の第三者」、「解除後の第三者」というような実体法の解釈問題です。

 まずは以上のとおり、...続きを読む

Q登記申請書の書き方(共有持分の表記と添付書類)

共有名義の不動産の持分全部移転(売買や放棄が原因)の場合の「登記申請書の権利者」の欄の(共有部の)持分の表記は、移転前の現状の割合でしょうか?それとも今回申請する移転後の新しい持分の割合でしょうか? また、添付書類は何が必要でしょうか?(申請書副本、双方の印鑑証明、双方の住民票の他に)  よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>(共有部の)持分の表記は、移転前の現状の割合でしょう>か?それとも今回申請する移転後の新しい持分の割合でし>ょうか?

今回新たに取得する持分です

>添付書類は何が必要でしょうか?

原因証書(又は申請書副本)、持分を失う人(登記義務者)がその権利を取得した際の登記済証と印鑑証明書、持分を取得する人(登記権利者)の住所証明書(住民票の写し)、司法書士に委任する場合は双方の委任状、課税標準金額を証明するための固定資産税評価証明書が必要になります。その他、利益相反取引や農地の売買等では、さらに別の添付書類も必要となりますが、原則を提示しておきます。

登記申請書の例(甲の持分2分の1を乙が取得)

登記の目的 甲持分全部移転
原因    年月日売買(持分放棄)
権利者   住所 持分弐分の壱 乙
義務者   住所 甲
添付書類  原因証書(又は申請書副本) 登記済証(又は保証書)
      印鑑証明書 住所証明書 代理権限証書
課税価格 移転した持分の価格  金何円
登録免許税 金何円
 (売買は課税価格×50/1000
     持分放棄は、課税価格×25/1000
  土地については特別措置法によりさらに3分の1になります)

従って、印鑑証明書は義務者のみ、住民票は権利者のみです。登記済証を添付できない場合は、保証書による申請になります。法務局の登記相談所のコーナーで詳しく教えてくれます。

以上、参考にして下さい。

>(共有部の)持分の表記は、移転前の現状の割合でしょう>か?それとも今回申請する移転後の新しい持分の割合でし>ょうか?

今回新たに取得する持分です

>添付書類は何が必要でしょうか?

原因証書(又は申請書副本)、持分を失う人(登記義務者)がその権利を取得した際の登記済証と印鑑証明書、持分を取得する人(登記権利者)の住所証明書(住民票の写し)、司法書士に委任する場合は双方の委任状、課税標準金額を証明するための固定資産税評価証明書が必要になります。その他、利益相反取引や農地の...続きを読む

Q真正な登記名義の回復と税務申告について

いつもお世話になります。

5年前に夫と妻の持分各2分の1の共有名義で自宅を新築したのですが、
全部夫がローンの返済を負担しているので、このたび妻の持分を全て、
真正な登記名義の回復を登記原因として、夫名義に変更しようと思います。

1.その際、妻は不動産の持分を譲渡をした旨の税務申告をする必要がありますか?

2.また、妻の持分を貰った(真正な登記名義を回復した)夫から何らかの税務申告をする必要はありますか?

3.2月中に本件持分全部移転登記申請をするとすれば、いつまでに税務申告をする必要がありますか?

どなたか教えてください。

よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

「真正な登記名義の回復」は「便宜所有権移転の形式をとることで行う一種の更正登記」です。
所有権移転が発生しているわけではありませんので、「譲渡」を前提とする税務申告は必要ありません。
しかしながら、譲渡があったにもかかわらずそれを隠すために悪用される可能性のある手続きですので、あらかじめ税務署・都道府県税事務所にて、説明しておく必要があるでしょう。

このとき、必要な書面等については説明があるはずですので、それに従って手続きを行うことです。
重要なのは税務署等が譲渡でないと認定するかしないかです。

Q共同抵当権と共同根抵当権について

共同抵当権と共同根抵当権について
司法書士試験の登記の申請についてなのですが…

共同抵当権の同時設定で、他管轄に申請する場合において
例えば、甲土地(A管轄)と乙土地(B管轄)に共同抵当権の設定契約をした後に、甲土地についてはA管轄、乙土地についてはB管轄に別々に共同抵当権設定の登記申請をしますよね。
→この場合に、甲土地の登記申請書には管轄外の物件として、乙土地を表示しますし、乙土地の登記申請書には管轄外の物件として、甲土地を表示しますよね。この二枚の申請書は、それぞれの管轄の登記所に別々に、まとめて申請すると思うのですが…

これとの比較で、上記事案で、共同根抵当権を同時設定する場合には、管轄が異なるので、「追加担保として取り扱う」ことになるみたいです。
そうすると、まず甲土地についてA管轄に登記の申請をして、登記された後に、乙土地についてB管轄に登記の申請をする、ということになるのでしょうか?

共同抵当権の場合、甲土地について登記された後に、乙土地について登記申請をしなければならないわけではないですよね?

そうすると、共同抵当権と共同根抵当権の、登記申請の取り扱いが異なるのですが…

なぜ、共同根抵当権の場合は、追加担保として取り扱う必要があるのか?で、たぶん共同根抵当権の場合は、「登記が効力要件だから…」というのが理由だと思いますが、別に、甲土地について登記した後に、乙土地について共同根抵当権設定登記の申請をしなくても、共同抵当権と同様に、甲土地、乙土地それぞれまとめて共同根抵当権設定登記の申請をしてしまって、登記されれば、共同根抵当権としての効力が生じてもよさそうな気がするのですが…

どなたか教えていただけないでしょうか?
宜しくお願いします。

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→この場合に、甲土地の登記申請書には管轄外の物件として、乙土地を表示しますし、乙土地の登記申請書には管轄外の物件として、甲土地を表示しますよね。この二枚の申請書は、それぞれの管轄...続きを読む

Aベストアンサー

根抵当権は、登記申請しても、受理されません。

抵当権も、免許税の関係で、同時に2カ所だすことはありません。


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