建物の持分の取り扱い

36歳の主婦です。次の事項で悩んでいます。取り扱いについて助言をお願いします。よろしくお願いします。

私は亡父の相続財産である古家屋（空家）を兄と共有（持分兄2/3、私1/3）で所有しております。敷地は兄の所有です。（敷地は兄が単独で相続。）
ところが、敷地と建物の兄の持分に設定した抵当権が実行され、競売（落札価格は最低入札価格の350万円）によってAさんに所有権が移転しまいました。
兄の話では、「固定資産税評価額が土地1600万円、建物300万円である物件であったが、建物が私との共有であったため、競売における最低入札価格が土地建物の合計で350万円と低く設定されてしまった。」とのことでした。

その後兄からは、「私との共有であったため、競売における最低入札価格が通常より低く設定されてしまい、損害を被った。最低入札価格の設定については裁判所の判断であり、止むを得ないが、抵当権設定額（＝借入金額）1200万円との差額を埋めるため、私の持分を活用して購入者Aさんと交渉したいので協力して欲しい旨の依頼を受けました。

また、Aさんからは、古家屋の私の持分について、「当該建物の評価額（＝裁判所が競売の際に評価したと推測される建物の評価額）×持分割合で買取をさせていただきたい。」との話がありました。

私としては、(1)せっかくの亡父からの相続財産であるので、有効に活用したい、(2)少しでも兄の意向に沿うよう、兄を助けてあげたい、という気持ちがある一方、物件は古家屋（空家）で、実質的な価値はなく、また、権利（所有権、地上権、借地権）のない土地の上にある建物であるため、逆に、（自分としては解体したいという希望のない建物についての）解体を迫られる、あるいは解体費用を請求されるのではないかという心配をしております。

私の取り得る選択肢はどのようなものがあるでしょうか。

No.6 回答者： matthewee 回答日時： 2005/04/27 22:32

１．まず、質問者さんが行うべきことは、この土地と建物について現在のおおよその「時価」を把握することです。

「時価」がわからなければ、Ａさんとの交渉もどのようにしたらよいか判断がつかないと思います。

２．ご質問文の中で「固定資産税評価額が土地１６００万円、建物３００万円である物件」と書かれていますが、この価格は、（１）抵当権設定時ですか、それとも（２）平成１７年１月１日時点のものですか。
　もし、抵当権設定時の価格でしたら、地価が下がっているので、平成１７年１月１日時点の評価額を市町村税務課で調べて下さい。所有者でなくても、同一市町村内に土地を所有していれば、縦覧制度によってこの土地の評価額を知ることができます。この評価額は、建物などのない「更地」としての価格の概ね７０％の水準とされていますから、０．７で割り戻して、おおよその更地価格（時価）を出して下さい。たとえば、平成１７年１月１日時点の固定資産税評価額が７００万円だったら、更地価格（時価）は１０００万円（＝７００万円÷０．７）と試算できます。建物は古家なので、固定資産税評価額程度とします。

３．もうひとつ、土地と建物のおおよその時価を調べるには、競売の時の「評価書」を閲覧する方法があります。既に閲覧期間は過ぎているのですが、地裁（または地裁支部）で建物共有者であることを告げて、見せてもらったらいいと思います。「評価書」の例示として、参考URLでご覧下さい。どこかの地裁の「競売物件情報」を開き、さらにどれかの物件の「詳細」を開き、下部にある「３点セット」のダウンロードをすれば、その中で「評価書」を見ることができます。
同じような書類が、質問者さんの物件にもあります。この「評価書」を閲覧することで、裁判所が更地価格や建物価格をどのように見ているか、共有による減価をどのように見ているかを知ることができます。

４．この準備作業をしてから、Ａさんとの交渉になると思います。Ａさんは、買い取り価格として、「裁判所が評価した建物評価額×持分割合」を主張されているようですが、この価格はとんでもなく安い価格ですから、質問者さんの権利を正当に表しているとは思えません（この場合、数十万円の可能性がある）。
　共有というのは、部分的に使用できるという意味ではなく、共有者は建物全てを単独で使用できます。ただし、その利用は持分割合によって決まります（民法２４９条）。例えば、Ａさんは年間２４３日（持分２／３）、質問者さんは年間１２１日（持分１／３）この建物を使用できることになります。建物の共有の場合、実際には、このように期間で分けるのではなく、共有者のひとりが単独で利用し、他の共有者に賃料を支払うことになります。

５．お住まいの地域の賃料水準はわかりませんが、例えば月額４５０００円と仮定します。持分が１／３ですから、月額１５０００円から地代相当５０００円を引いた月額１００００円が質問者さんの受け取る賃料と試算できます（賃料、地代は例示です）。年額は１２万円です。これを利回り４％（現在の国債利回り＋リスクプレミアム）で割り戻すと、持分の現在価値は３００万円（＝１２万円÷０．０４）と算出できます。この金額（例示なので、実際とは違います）での買い取りをＡさんが拒否したら、Ａさんから賃料をもらいたいと提案して（賃料のほか敷金も入れてもらう）、交渉を有利に進めることも検討して下さい。なお、上記で使った数値については、地域の不動産屋さんで聞いて実際の妥当な数値に置き換えて下さい。
　また、裁判所の「評価書」に記載された価格から、妥当な買い取り価格を検証してみることも大切です（Ａさんの手の内を読むため）。

６．法定地上権については、建物全体としてその可否を考えます。現在、Ａさん所有地の上にＡさんが所有（共有）する建物が建っているのですから、Ａさんから見れば自分の敷地の上に自分の建物が建っていることになります。よって、この建物の借地権を考慮する必要はありません（自己借地権を創設することはできないから）。

７．質問者さんは、敷地利用権のある建物について、Ａさんと建物を共有しているという関係にあります。不法占拠ではありません（この建物が不法占拠なら、自分の土地上に自分も共有している建物を建てると不法占拠となり、共有の趣旨から矛盾しています）。
　共有は部分使用ではなく、期間使用ですから、「年間２４３日は、不法占拠である」とは言わないからです。また、共有の場合、自己の持分の売買は可能ですが、建物の取り壊しには共有者全員の承諾が必要です。質問者さんが建物解体の意思がないのなら、当然、解体費用など出す必要もありません。

参考URL：http://bit.sikkou.jp/

No.5 回答者： tk-kubota 回答日時： 2005/04/27 09:16

w_satopinさん、もし、pooh_666さんが云うように法定地上権が成立しているならば、w_satopinさんの建物の価格は１０００万円は遙かに超えます。

何故なら、建物は、ほとんど価値がなくても法定地上権の価格は土地の時価の６０から７０％あるので、そのようになります。
私は、法定地上権を否定していますが、その理由は、w_satopinさんが民法２５８条２項による競売すれば、その買受人はＡからの収去に応じなければならないからです。
もともと兄との土地利用権は使用貸借と考えているからです。
いずれにしても、物件明細書など詳細に調べる必要があります。
それによって、数十万円、数百万円、そして、数千万円と変わってくるのですから。

No.4 回答者： pooh_666 回答日時： 2005/04/27 00:27

法定地上権は成立します。

「建物の持分権者が土地を単独で持っている場合」これは「兄」のこと、
「その建物の持分と土地を競売で買い受けた者」これは「Ａ」さん、
法定地上権は「Ａさんのために」ではなく、建物の他の共有者のために発生します、。

裁判所に行くと、競売の記録の「物件明細書」が閲覧でき、そこには法定地上権の記載があるはずですから、それで確認されると良いでしょう。

No.3 回答者： tk-kubota 回答日時： 2005/04/26 17:28

本件は、建物の持分権者であるw_satopinさんは土地の持分権がないから法定地上権は成立しません。

なお、判例最民２５.９.１６１０は建物の持分権者が土地を単独で持っている場合で、その建物の持分と土地を競売で買い受けた者に対して、建物のために法定地上権を認めた判例で、今回とは少々違います。

No.2 回答者： pooh_666 回答日時： 2005/04/25 21:47

本件は、法定地上権が成立するケースです。

最高裁の判例もあります。（Ｓ４６.１２.２１ 第三小法廷・判決 昭和４６（オ）８４４、第２５巻９号１６１０頁）

このため、決して「権利（所有権、地上権、借地権）のない土地の上にある建物」ではありません。あなたの建物の持分権は数百万円の価値があります。（少なくとも計算上は）

また、建物所有の法定地上権の対抗要件は建物の登記ですので、対抗要件もあります。

落札人に、あなたの持分権を売れば、あなたは数百万円を得ることになります。もし兄がそのお金で経済的に立ち直るのであれば、それを兄に貸せば良いでしょうし、そうでないのであれば、自分で取っておいて、兄が破産した後で貸してあげたら良いでしょう。

なお、Ａさんからの申し出は、法定地上権の価値を反映していないようなので、安すぎると思います。

参考URL：http://courtdomino2.courts.go.jp/schanrei.nsf

No.1 回答者： tk-kubota 回答日時： 2005/04/25 09:25

全文を拝読しまして、内容は理解できました。

しかし「これは絶対違う」と云う部分があります。
それは「固定資産税評価額が土地1600万円、建物300万円である物件であったが、建物が私との共有であったため、競売における最低入札価格が土地建物の合計で350万円と低く設定されてしまった。」の点ですが、建物は持分ですが土地は全部なのでしよう。それならば土地の評価を減価する必要はないはずです。
逆に言うと、もし、そうなら３分の１の建物所有権の価格が高額でなければならないはずです。（この３分の１の建物所有権の土地利用権はゼロですから。）
文面に間違いがないならば、数回の競売で売れなかったので、最初の価格から大幅に下がったのかもしれません。
それはそうとして、もう一度、どの土地と、どの建物か詳細に調べ直して下さい。
それで、間違いがなかったならば、任意で、できるだけ高く売る方法がいいと思います。
そうでなければ、相手の３分の２と、こちらの３分の１の合計、つまり全部を競売する方法が残されています。
裁判所から、その競売の金額を相手に３分の２、こちらに３分の１を配当してくれます。
次に、考えられることに、何故、兄弟でそのような持分となったのでしようか。
もともと、それが違うのではないですか。
それも、もう一度確認して下さい。
それに争いがあれば、なにもかも最初からやり直しです。