原状回復費用の特約について

原状回復費用について質問させてください。

賃貸の寝室の天井のカビの原状回復費用を下記の特約がある事で私に非はないのですが、全額払うことを要求されています。 特約には（乙の責に帰さない本物件内の汚損、破損箇所等を入居時設備、内装チェック表に記入して契約開始日より2週間以内に甲に提出した場合、当該汚損、破損箇所は乙の原状回復義務がないことを甲は承諾する。但し、2週間以内に提出がない場合の汚損、破損はすべて乙の責とみなし、乙は原状回復しなければならない。）

と書かれており
チェックシートを提出していなかったのですが、この特約があれば私の過失でないカビの部分も私が原状回復費用を全額支払いをしなければならないのでしょうか？

質問者からの補足コメント

• みなさま回答ありがとうございます。私も全く払わないつもりではなかったのですが、家賃の4倍近い金額を請求されびっくりしていました。
  もう一つ質問なんですが、故意、過失による汚損箇所は経年劣化は考慮せずという特約はこの場合にも当てはまってしまうのでしょうか？

    補足日時：2023/08/09 20:49

No.8 回答者： suzuki0013 回答日時： 2023/08/11 12:14

これは気の毒にね。

心中お察しする。

結論から言えば、本件は質問者の負担になる可能性が高い。
法令や判例やそれらの周知あるいは整備が足りないせいで、借主が本来負担するべき費用なのかどうかがとても分かりにくくなっているのが、今の日本の賃貸住宅の現状。
昔はこんなのなかったんだけどね。

負担することになる可能性が高いという、その根拠について。
国交省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」通称”ガイドライン”と、裁判判例によるところが大きい。
例えば、ガイドラインでは、建物の構造上の問題によるカビは貸主負担、結露などのカビは借主負担とある。
しかし、裁判例（横浜地裁H8年）では、カビが生えている（＝放置した）というのは善管義務違反（報告義務違反）として、借主の負担は２割としたものがある。
余談ながら、裁判例の「２割」はケースバイケースなので、質問者の場合にも同じになるかどうかは分からない。
（↑法律家の人ならともかく、私たち一般人にとっては分かりにくいよね、これ）

つまり、全額かどうかはさておき（←ここ大事）、借主の過失が認められる可能性が高いというわけだ。
質問者の補足文にある「私も全く払わないつもりではなかったのですが、」というのは、実にバランスのとれた良い考え方だと思う。

とはいえ。
本件の場合、「家賃の４倍近い金額を請求」とあるが、これは意外に思われるかもしれないけどほぼほぼ無関係だよ。
そもそも、修繕費は別に家賃の〇ヶ月～～などと計算される性質のものではないからね。
４倍だから高い・安いということではなくて、まずは負担する義務があるかどうか。
それに４倍といっても安い賃料だったら負担額が逆に安いくらいだろうし。
”家賃〇倍だから高い”という主張は誰も相手にしてくれないーーーというくらいにはっきりと認識しておいた方がいい。
これを誤って理解していると相手側と交渉する際に墓穴を掘るリスクがあるから。
それと、４倍といっても、寝室の天井クロスの張替費用だけではないのではないかな？
他の修繕や清掃代なども含まれているはず。

また、特約にある「経年劣化を考慮しない」については、一応有効となる可能性があるよ。
故意・過失のある場合、言い換えれば誤った用法で損害が生じた場合の特約だからね。
カビが生えたことの過失については前述の善管義務のくだりの通り。

ついでに。
チェックシートを提出しなかったというのは入居当時の話だよね？
今は退去時の話なので、入居後に発生したカビの話は無関係。
「入居当時からカビがあった」（＝借主の過失ではない）という主張ができないだけ。
もちろん、貸主側も「チェックシートを出してないから全額負担だ」という主張もできない。
チェックシートと入居後のカビは性質的に無関係だからね。
貸主が退去時の原状回復についてこのチェックシートの特約を持ち込むことは拡大解釈や濫用ということになりかねない。

クロスの場合、ガイドラインによってまずは入居年数が大きな要素になる。
６年で１円/㎡に減価するという原則の記載があるためだ。
本件がもしも１年以内の退去なら全額負担でも仕方のないところ。
その次に大きな要素が、入居者の使い方・住まい方。
ガイドラインは”法律”ではないので、６年経過していているから１円と決まったわけではなく、実際の住まい方によっては耐用年数を超えたクロスでも借主負担が生じる判例（東京地裁H28年）もある。
つまり、質問者が借り受けた部屋をどのように使っていたのかが重要になる。
簡単に言えば、例えば、部屋中カビだらけにしていれば全額負担でもおかしくはない。
逆に言えば、６年以上居住して部屋の中をきれいにしていたが唯一汚いのが寝室の天井クロスということなら質問者の負担は限りなくゼロでいけるはずだ。
ただ、気分を害すると思うけど、「家賃の４倍」の請求が出るということは、あまりきれいに使ってなかったんじゃないかなーと推測してしまう。


まあ、長文になったけど。
この質問文では特約の有効性に焦点があたっているようだけど。
でも実際のところ、部屋の使い方がどうだったのかが大きいと思うよ。
その辺をしっかり踏まえて、負担すべきところは負担して、過大請求に当たるような部分かきちんと自分の権利を主張するといいと思う。

ぐっどらっくｂ

No.7 回答者： gookaiin 回答日時： 2023/08/10 08:53

3番目の回答者です。

＞故意、過失による汚損箇所は経年劣化は考慮せずという特約はこの場合にも当てはまってしまうのでしょうか？

契約書の特約に「故意、過失による汚損箇所は経年劣化は考慮せず」とかいてあるなら、当てはまります。

ただね・・・
天井のクロス、張り替えてから何年経過していますか？
6年あるいは6年以上なら、そもそも張替えの時期なんだから、全額ではなく、例えば半額の負担でお願いするとか、交渉されてもいいかと思います。

質問者さんが徹底的に全額の支払いを拒めば、（全額払わせるためには）大家は裁判するしかない。


張り替えて2年だったら、あきらめて全額払うかな

No.6 回答者： acnc 回答日時： 2023/08/10 04:57

退去費用を払わなと保証会社が返済します。

不当な請求は弾かれるし、逃げたら全額ですが
意図的に払わない場合、上限がある所もあります。

そのうち請求書が来なくな保証会社からの請求になりますので
どんどん面倒になります。

早期に
管理会社を説得しないといけない。
初めからカビが生えていたとね

判りました！と言う確率は低いので、裁判でしょうね
裁判中なら保証会社も払わないで様子を見ると思います。

No.5 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2023/08/09 22:38

No.4 回答者： ppds 回答日時： 2023/08/09 13:02

基本的に特約があっても、あまりにも内容に問題があったり、借主の負担が大きすぎるようであれば守る必要はありません。

争点はあなたに故意過失がないと証明できるかどうかだけですね。

何を根拠に過失がないと言っているのかです。

No.3 回答者： gookaiin 回答日時： 2023/08/09 10:57

不動産屋に勤めています。

退去時の原状回復費用の負担については、まず、賃貸借契約書の記載内容がすべてです。賃貸借契約書を熟読し、退去時の原状回復についてなんて書かれているか、理解してください。
（賃貸借契約書に記載のある賃借人負担部分については、賃借人に請求されると考えてください。）



賃貸借契約書に記載のない内容については、国土交通省のガイドラインが一つの目安になります。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutak …

https://www.mlit.go.jp/common/001016469.pdf

これもご確認ください。

ガイドラインには、
・いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれる→大家負担

・賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損の復旧→賃借人負担

と書かれています。契約書に記載がない部分については、上記の考えで大家負担あるいは賃借人負担　となります。

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で、ご質問への回答です。

＞この特約があれば私の過失でないカビの部分も私が原状回復費用を全額支払いをしなければならないのでしょうか？

　特約には、「カビ」については触れられていませんので、国土交通省のガイドラインの考え方によります。
そしてガイドラインでは、カビの発生については、入居者の善管注意義務（善良なる管理者としての注意義務）違反になっているかと思います。

全額支払うかどうかは又別です。ガイドラインでは、クロスについては6年ごとに張り替えることが前提とされています。天井のクロスの張替えなら、これを根拠に減額を主張できます。

No.2 回答者： 百四 回答日時： 2023/08/09 07:56

https://www.chintai.net/news/2021/03/28/115695/

カビの原因が何によるかで判断が異なる様です
構造上の原因（湿気が籠りやすい家屋である事）で
発生したカビならば、大家さんに回復義務がありますが
窓に発生した結露を放置していたり、清掃や換気を
怠った事が原因であるカビであるならば、入居者が負担するとの事です

ただ、何方が全額と言う訳ではなく、基本的には大家さん持ちで
入居者が手入れを怠っていた場合などは
入居者に一部負担を求められる事もあるとの事です
↓
https://www.hasegawagilyousei.com/%E8%B3%83%E8%B …

No.1 回答者： ぼけなす 回答日時： 2023/08/09 07:19

違法な契約内容と思われるので消費者センターで対応を聞いてください。

https://www.bing.com/search?q=%E6%B6%88%E8%B2%BB …