賃貸物件の退去時の負担金

Question

退去時の修繕費用に20万請求されました。原状回復や通常損耗は通常入居者が負担しなくて良いはずですが、契約書を確認すると、特約に通常損耗も入居者が負担すると記載がありました。
契約書にサインしている限り、この20万は支払い義務があるのでしょうか？

larme001 · Accepted Answer

最新の法規制に則った記事か確認してませんが、以下の弁護士の解説があります。

https://www.otc.or.jp/page/mmg/m1911_2.html

この場合「特約がある場合を除いて」としている以上、一定の制約がかかる可能性があるのでケースバーケースの側面は否めません。

しかし、ここで紹介されてる裁判例では、次のように判示して、Xの請求の大半を棄却し、特別損耗分の原状回復費用のみ請求を認めた。

（以下一部抽出）
仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約（以下「通常損耗補修特約」という）が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である（最高裁平成17年12月16日判決）。

本件特約では、「解約時の畳・襖・クロス・クッションフロア等の張り替え及び壁の塗り替え等その他補修費用は折半とする。但し、室内クリーニング・エアコンクリーニング・破損箇所は全額借主負担とする。」と記載されているにとどまり、Yが補修費用を負担することとなる通常損耗の範囲を具体的に明記したものと認めることはできず、本件特約をもって通常損耗補修特約を定めたということは困難であるといわざるを得ず、Xの主張は採用することができない。

Yの居住期間が12年間であること等を考慮すると、Yの善管注意義務違反による通常損耗の範囲を超える毀損汚損部分（特別損耗）とその原状回復費用は、、、、

つまり、賃借人が故意又は過失によって傷つけたり汚したりしたもの（特別損耗）だけではなく日常生活をする上で生じた汚損や破損（通常損耗）であっても賃借人が補修費用を負担すること、及びその対象となる通常損耗の範囲を明示すること、これに加えて具体的な金額についても認識できるものであることが必要であるといわれています（和根﨑直樹・判例タイムズ1245号53頁）。

とかいてあります。

要するに、特約は一定の範囲で有効だが、その特約はかなりの部分で具体的かつ明確に記載されてなければならず、またその特約の範囲に該当すると判断する場合の認定も結構厳しいもの、である可能性が高いです。

今回のケースは具体的にどのような場合かわかりませんが、仮にもめても20万なら簡易裁判でしょうし、通常簡易裁判だと賃貸契約のトラブルは払う側にやや有利な立場で”和解”するような判断を成されることが多いです。つまり、納得がいかなければ争って最悪でるところ出てしまえば負けても満額払うことまではならないと思います。何れにせよ、そのような前提を踏まえてまずは通常使用での経年劣化などの部分や、修繕・管理費に通常想定される負担として組み込まれている家主の負担すべき修繕費用負担分などを主張して、住んでいた期間によってはかなりの部分を減額してもらえるように交渉してみるのが手でしょう。びた一文払いませんとして争ってもいいかもしれませんが、面倒ならばある程度は妥協するけど全額払えってのは法的にもその「特約」の通常担保される範囲からしてもおかしいと言う主張で減額交渉して妥協するのが相手も折れ安いのではないかと思います。あとはあなたがどのくらい払う気があるか、相手の出かた次第でしょうね。

ohkinu2001 · Answer

争う余地はあると思います。

消費者契約法第十条にに一方的に消費者が不利になるような条項は
無効になると規定されていますので、この特約の代わりに、
家賃が特別安いなど消費者に有利なものがなければ無効になります。

NPO2000 · Answer

サインしてから守るべきとは限りません、契約書に法定外事が記載されていれば、その条文は無効となりますので支払義務はありません。
法定がどうなのかはわかりませんから調べてみてください。ここでの回答は専門家以外の間違った回答もあるので参考にがなりません。

kokorororo · Answer

契約書にサインした内容に従うことが義務付けられていますので、記載されている通りに退去時の修繕費用が請求された場合、支払い義務がある可能性があります。
ただし、令和２年４月１日から施行された改正民法では、賃借人は通常損耗については原状回復義務を負わない旨が明文化されました。もっとも、民法の原状回復に関する規定は任意規定ですので、民法とは異なり、通常損耗について賃借人が原状回復義務を負うとの特約を設けることも認められます。 一般的に、オフィスビルテナントの賃貸借契約の場合は、賃借人が通常損耗の補修費用を負担する特約は有効であるとされています（東京高判平成１２年１２月２７日、東京地判平成２３年６月３０日）。これに対し、消費者契約法が適用される賃貸借契約においては、無効にと判断される可能性があることに留意すべきです。 そのため、どのような場合に通常損耗特約が有効となり、無効と判断されているのか確認することが必要不可欠となります。

ShowMeHow · Answer

https://smtrc.jp/toushi/landlord/column/2015_08.html
契約時に、金額の明細が提示されていない場合有効ではない様です。
とはいえ、「ハイそうですね」とはならないでしょうから、
生活センターなどに相談してみましょう。

merciusako · Answer

消費者センターに行きましょう。

賃貸物件の退去時の負担金

最新の法規制に則った記事か確認してませんが、以下の弁護士の解説があります。

争う余地はあると思います。

サインしてから守るべきとは限りません、契約書に法定外事が記載されていれば、その条文は無効となりますので支払義務はありません。

契約書にサインした内容に従うことが義務付けられていますので、記載されている通りに退去時の修繕費用が請求された場合、支払い義務がある可能性があります。

消費者センターに行きましょう。

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