第三者占有ありの物件は？

Question

競売物件で「第三者占有あり」の物件を見かけますが、一般的にどういう物件のことを言い、購入の際、どういうリスク（費用面も含めて）を伴うものなのでしょうか？

ohananokai · Accepted Answer

競売不動産は交換価値と使用価値が分離する場合があるので使用価値（占有権）が発生する。
１、原則、落札人、買受人が代金納付後は競売不動産を使用する事が出来る。
２、第三占有者がいる例
不法占有者
（代金納付後も物件を占有していると裁判所から引渡命令が出される人々をいう）
(1)元の所有者・債務者は買受人の代金納付後の占有権原は認められない。
(2)債務者（所有者）と同視される占有者（占有権原が認められない）
イ両親・子供・配偶者（離婚していてもだめ、偽装離婚と見られる）
ロ債務者（所有者）と生計を一つにする占有者
ハ債務法人の役員及びその家族（同族会社）「大きな会社は当てはまらない場合がある。」
ニ債務者（所有者）に依頼された占有の補助者　やくざ等（悪質な競売妨害とみなされる）
(3)占有のない賃借権は権原を認められない。（執行官が調査の時に占有していなければだめ）
(1)権原のない者からの転借人は認められない。（親亀こけたら小亀もこける）
(2)債権回収目的の占有は認められない。（所有者から修理費用500万円取り損ねているのだ）
(3)通常の用法によらない占有は不法占有となる。（住宅なのに倉庫として利用している）
(４)使用借権は解約か本訴で明渡しが請求できる。（低額や無料で甥が下宿として利用しる。）

注意点、むやみに入札をしてはいけない物件例
１、件外物件がある。（競売物件の中に競売の対象になっていない物件がある。）
　(1).土地に建築中の建物がある。（屋根があって壁があると建物になる。判例）
土地に抵当権が設定されたのちに築造された建物（法定地上権は成立しないがもめる）
　(2)建物の増築部分の登記がしていない。（増築部分が構造上、独立性をかけば同一の建物になる）
　　増築部分に賃借権が認められた物件
.　(3)競売申立後に、占有屋がプレハブ２階建てを建て００政治結社と看板をあげる。　　　　
　(4)駐車場の車が右翼の街宣車、小さな祠（買受後、明渡し訴訟を提起する事になる）
　(5)マンションの敷地と公道の間の駐車場が建設会社の登記になっている。
２、法定地上権が認められた建物のある底地物件
　　　（建物を取り壊せとは言えない。半永久的に自分の物にならない、地代は貰える。）
　　⇔法定地上権建物（法定地上権は物権で借地権よりも強い、但し、地代を払う必要がある。）
３、地代滞納がある借地権、及び地主から借地契約解除の意思が表明された物件
　　　借地権地代を滞納すると地主ほうから借地権を解除できる。地主に直接、会って話しを聞く。
　　　物件明細書の記述をよく読む。「承諾料、借地権価格の10％」
４、使用借権建物（親の土地に子が家を建て分筆していない、建物だけが登記されて競売になる。）　
　　　無償で土地を借りているので借地権の保護なし、【賃借権なし、すぐ取り壊せ】となる。
５、賃借権が認定された居住用物件（買受人はすぐに住めない）
賃借権は普通、登記されない、従って、登記されていたら注意が必要となる。（競売妨害）
　　長期賃借権がある。（ケ）抵当権設定登記以前、（ヌ）事件差押え以前、買受人は住めない。
６、境界に争いのある物件　(1)争いはそのまま買受人が引き受ける事になる。
　　　　　　　　　　　　　(2)争いで面積が減った時に法的に取り返す方法はあるが難しい。
７、建築基準法上の道路に２ｍ以上接道していない物件（建物の建て替えが出来ない。）
８、現行容積率超過物件、（建て替時、同じ床面積が確保できずに建て替え時にもめる。）
９、「留置権の主張あり」は内容を検討する (1)消えないから中身の検討が必要
　「部屋の改造代５００万円掛かっている」(2)相手方の金額をそのまま鵜呑みにする必要はない。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（占有屋が主張する留置権は認める必要はない。）　
10.持分売却の物件（ホテルの３階客室のみ）（収益が得られるか、使用出来るか、判らない。）
11.農地売却の物件（買う人が限定されている、農業委員会の許可、農地の合計面積が５反以上）
12.駐日某国大使館員の宿舎等に使用されている物件（外交特権がある。治外法権）
13.予告登記のある物件（黄信号、抵当権設定前の予告登記はだめ）
14.当該不動産について、債務者の占有を解いて執行官に保管させる仮処分が執行されている時
　　（建物明渡し訴訟や、調停の提起などがあり、占有の移転を禁止している。）買付中止
15.売却により消滅する権利は物件明細書に書かれていない。書き漏れ、調査漏れもある。　　　　　
　占有屋が占拠している時、書かれていない権利が後で問題になる事もあるから注意が必要である。

今は裁判所の調査が割合しっかりしているので、
これらもすべて、お金と時間をかければ解決できます。

BIGMAC · Answer

所有者以外の人が、その不動産を使用している物件の事ですね。
どういうリスクがあるのかは物件明細書に記述されている事柄を見ない事には解りません。

tk-kubota · Answer

その場合の、第三者とは、所有者でもないし債務者でもない人を云います。
通常は、賃借権者が多いですが、その者の権利を裁判所がどう評価しているかは「物件明細書」に記載されています。
その書面の「買受人が負担することとなる他人の権利」と云う欄に「なし」と書いてあれば、その第三者の権利はないことになっているので引渡命令で強制的に立ち退かすことができます。
なお、「第三者占有あり」と書かれていても、それが「現況調査報告書」ならば心配ないです。
「現況調査報告書」は執行官が裁判所に報告する報告書で「物件明細書」は裁判所が作成するものです。
以上で、「物件明細書」で、その欄に「なし」となっておれば、所有者や債務者と同様に扱うことができ心配ないです。
その欄に、氏名や期間ね賃料などの記載があれば、その者を立ち退かすことはできません。

第三者占有ありの物件は？

所有者以外の人が、その不動産を使用している物件の事ですね。

その場合の、第三者とは、所有者でもないし債務者でもない人を云います。

競売不動産は交換価値と使用価値が分離する場合があるので使用価値（占有権）が発生する。

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