マンションの管理費・修繕積立金の値上げは仕方がないと思えますか？

ニュースで、日本の多くのマンションで、管理費や修繕積立金が不足しているというニュースを見ました。そのため、必要な修繕も見送るケースもあるようで、大規模修繕工事の際に急にそれなりに纏まった額の負担が設定されるケースもあるとか。

急な纏まった負担にならないよう、月々の修繕積立金を値上げするマンションも増えているようですが、一度値上げしたら固定費の部分が引き上げられ、永続的なものとなるのでけっこう痛いと思いますが、キチンとした説明があれば仕方がないと受入れられますか？

No.17 回答者： 元SFK会長 回答日時： 2023/11/14 21:04

私は、マンション管理組合の会長の経験があります。

これは、しかたがないの、そうで無いのの話ではありません。戸建てだって、皆さん日頃から修繕しなければ、たちまち、お化け屋敷になってしまいます。分譲マンションも同様です。
物価の変動とともに、修繕費様も高騰するのは、当然です。自分の資産の価値の維持を求めるなら、当然修繕積立金の増額です。
修繕積み立て金を払いたく無い、増額に異議、というケースは、もちろん、お化け屋敷以外の選択はありません。
私の組合では、老齢化して需要のなくなった、駐車場を外部に、10台分ほど貸して、修善積立金の足しにしています。

No.16 回答者： マンション管理士資格者 回答日時： 2023/11/14 15:45

他の回答者さんは)修繕積立金額の算出根拠となる=『長期修繕計画書』への計上する[各工事見込み額]の吟味=どの工事見積書額に基づいて、計上されたのか？について→何の精査も行わず、ただ修繕積立金が不足に到ったのか？未精査のままで→管理会社から管理組合(理事会)へ提出された長期修繕計画書の不足修繕積立金の不足という結果論だけで→判断されておられます‼️

▼長期修繕計画書への工事計上額自身が,どのようにして→工事支出額を算出したのか？について→何の調査もせずに→ただ修繕積立金額が不足なため→値上げが必要と判断されておられます。
▼これでは)長期修繕計画書への工事計上された支出額が高ければ→不足となるのは→当たり前❗
▼長期修繕計画書への工事計上額が少なくなれば→当然，値上げとなる修繕積立金額も，相対的に減額になるはずです‼️
⬛もっと)根本的な長期修繕計画書の収支への議論ない限り→建設的な値上げ議論にはならないです‼️

No.15 回答者： mojitto 回答日時： 2023/11/14 09:40

要はアリとキリギリスですからね。

冬が来ると分かっているのなら備えないといけないのは今も昔も一緒。

No.14 回答者： acnc 回答日時： 2023/11/14 04:25

1回目はなんとかなるが

2回目の修繕は積立金が3倍でも足りないじゃないかな
3回目は同意すら得られないとか

No.13 回答者： マンション管理士資格者 回答日時： 2023/11/14 00:32

ｷﾁﾝとした説明できる)ﾏﾝｼｮﾝ管理組合の理事会は,大部分ありません❗

【なぜなら】
修繕積立金額の算出根拠の『長期修繕計画書』に計上工事額そのものが,理事会自身で,(管理会社への依存･丸投げしている限り)いくら値上げしても→又近い将来に再値上げの時期が再到来しますよ‼️
管理会社は=儲ける事が最大目的の企業ですから→長期修繕計画書へ計上工事額を→一般的な自由競争市場で(かつ)1社だけで完全施工の(複数以上の)補修専門施工業者へ,現時点での補修工事見積書額を収集し→その比較的工事額の安い業者の見積額を→(毎月の修繕積立金額の算出する長期修繕計画書へ)計上すれば→管理会社の見積書額の約6割の工事支出額を長期修繕計画書へ計上済ますと→管理会社が指摘された値上げ額の約6割の支出額で(つまり,4割減額した総工事支出額となり→最終的な月額修繕積立金額は→現行額よ¥1割程の値上げで済んでおります‼️
管理会社の長期修繕計画書の累計工事額は¥5億円から→理事会自身の見積書では→¥3億5000万円で節約可能でした❗
▼管理会社は(自ら工事をしないのに)工事見積書額に→①自社の利潤＋②下請け業者＋さらにその孫請け下請け業者の,計3社程の中間ﾏｰｼﾞﾝの合計約5割前後の利潤を加算･上乗せして→(1社だけの利潤でないため),一般競争市場の1社だけの施工業者よりも→高額な工事支出額を→長期修繕計画書へ計上されれば→大赤字大不足となり→修繕積立金額の大幅な値上げとなるからなんです‼️
▼数多くのﾏﾝｼｮﾝ管理組合の理事会では→理事会自らﾈｯﾄで簡単に,1社で完全施工する補修業者から,通常の一般的な工事見積書を収集するのが、手間で→理事会皆が楽したい、管理会社への丸投げ･依存する役員理事会であるいは限り→大幅な値上げとなるのは→『自業自得』の結果です‼️
▼これからのﾏﾝｼｮﾝ管理運営は→理事や組合員が主体的にやる気概ない限り→(人件費や建築資材の高騰化の時代では)ドンドン値上げが何回も到来しますよ‼️
⬛手間がかかろうと)理事会や組合員の全員が,①頑張る覚悟 ②熱意がない限り→管理会社は利潤希求する企業なんですから(管理組合とは,利益相反する関係)→ﾉﾝﾋﾞﾘと管理会社の言うままの丸投げ･依存する管理組合は→中古ﾏﾝｼｮﾝ市場から除外され、中古ﾏﾝｼｮﾝ同士の市場競争から負けてしまい→誰も買わない､入居せず、空家増加ﾏﾝｼｮﾝとなり→スラムﾏﾝｼｮﾝとなります❗
管理組合の立場に立った､ﾏﾝｼｮﾝ寄りのﾏﾝｼｮﾝ管理士･ｺﾝｻﾙへ有償契約(¥6万円/月～)して→立ち直りを図るか、或いは、自分達で自主的に、1社だけの施工業者か,ら正当な相見積書を収集して→長期修繕計画書の計上する累計工事支出額を→節約する熱意とやる気がなければ→大幅な値上げの支払を覚悟するべきですね‼️
▼私どものﾏﾝｼｮﾝでは)理事全員が少なくとも1社の完全施工補修業者から見積書を取り
▼(その結果)従来の¥1万円月額修繕積立金から→¥1500円の値上げですんでおりますよ。
管理会社に任せたﾏﾝｼｮﾝ管理組合(理事会)と一般組合員全員のやる気がない限り→自業自得の大幅値上げに→どうぞ覚悟を決めるか？ソレ次第ですね
あなたを応援しております。
あなたのような熱心な組合員が,あなたと共感する他の方が増える事を、祈念しておりますので❗
頑張って下さいね‼️

No.12 回答者： Lescault 回答日時： 2023/11/13 23:05

マンション住まいですが、当然受け入れます。

私の感覚では値上げは「仕方なく」ではなく「普通に」受け入れます。私的にはまともな修繕を施せない額を中途半端に徴収し続け、結果として前回修繕時からの耐用年限が過ぎているのに実効性のある修繕が出来ない方が問題だと思います。抜き差しならない状態になってから一括で多額の不足額を徴収せざるを得なくなる前に対応すべきだと思います。マンションに住むということはそういうことだと思います。日本人は青天の霹靂に弱いですが、将来起こるかもしれないことには常にある程度の注意を払っておくのが吉だと思います＾＾。

No.11 回答者： morinokohitsuzi 回答日時： 2023/11/13 21:53

話はそれますが、

区分所有者の支払い額は、
次の建て替えに至るまでには築年数も関係するが,,,
　
概ね竣工当初の販売価格と同額の管理費、修繕費用がかかると言います。

例えば　4000万円の新築マンションに住み続ければ　いつの日か修繕費用が4000万円かかり　その頃には建て替え時期と言えます。
修繕積立金は1平方メートル辺り　270円が妥当とも言います。
100㎡の物件で考察すれば、
80年X12ヶ月X270円X100㎡=2600万円　プラス　管理費

と言う計算です。

そこにあってローンを組んで購入すればローン金利を含めて　新築物件を３回購入するに等しい金額であり

建て替えにかかる費用は　新たに一から発生する
(この場合土地代金は不要)

この機会にマンションが
いかに不経済な建物であるか
購入前に考慮すべきです。

No.10 回答者： ノートサンタ 回答日時： 2023/11/13 21:38

キチンとした説明があれば受け入れるべきです。

色々な考え方があると思いますが、管理費・修繕積立金が高いマンションほどメンテナンスがシッカリしており、スラム化が防げると思います。

No.9 回答者： ppds 回答日時： 2023/11/13 18:14

管理費と修繕積立金はそもそも目的が全く違いますし、管理費が足りないとしたら管理の仕方の問題なので、単純に金額を上げればいいという話でもないでしょう。

ニュースが雑なのかあなたが適当に解釈しているかは分かりませんが。

修繕積立金というのはあくまでも想定して貯めているだけですから、想定外のことが起これば足りなくなるのが普通です。
当時の予想より物価が上がったとかいくらでも理由はありますし、そもそもがローンなどとは全く性質が違うものです。

説明がキチンとしているかどうかよりは、値上げの根拠がハッキリしていてそれに見合った値上げかどうかが重要なことでしょうね。

No.8 回答者： merciusako 回答日時： 2023/11/13 18:05

「管理費」は、マンションの日常的な管理のランニングコストです。

分譲マンションでは、管理組合とマンション管理会社が管理委託契約を締結して、日常の管理を委託するのが一般的です。

この管理委託費用を賄うのが「管理費」です。

管理費を値上げするということは、マンション管理会社の管理委託費が値上がりするということです。

その値上げが適正かどうかは、素人には分かりにくいですから、他のマンション管理会社に、現行の管理内容と同じ業務として見積を依頼してみることです。

何でもかんでも、すべてマンション管理会社にお任せ、になっていると、相場より高い管理委託費を負担することになります。

他との比較検討は大切です。

「修繕積立金」は、主に１２年から１５年周期で定期的に実施される大規模修繕工事のための資金です。

分譲マンションであれば、「長期修繕計画書」という、そのマンションの計画的な修繕予定のスケジュール表が必ずあります。

その「長期修繕計画書」に大規模修繕工事の予定が記されているわけですが、その大規模修繕工事の金額は、そのマンションの区分所有者全員で負担することになります。

専有面積の割合によって、負担する金額が違ってきますが、各戸の負担分をすべて足すと、大規模修繕工事の金額になるかどうかです。

キチンとした裏付けがあって、今の修繕積立金の負担額では賄いきれない、というのであれば、修繕積立金の値上げはしょうがないことです。

仮に、大規模修繕工事ができなとなれば、そのマンションの耐用年数は下がることになりますし、資産価値も低下します。

管理費や修繕積立金の値上げがイヤだ、という人が多いマンションであれば、早く売却した方が良いですね。