事故物件になりますか？いつまで告知義務は必要ですか？

Question

アパートで入居者が死亡しました。事件でも自殺でもなく病気でもない方が突然亡くなり、一か月後に発見されました。警察も通院の記録もなくて遠くにいる子供も死因は分からないそうです。

問題はこの後ですが、
①部屋で入居者が死亡した場合は事故物件になりますか？
②告知義務が必要でしょうか？重要事項に「前入居者は2023年10月に死亡、その後はフルリーフォームし影響はありません。」と書くのですか？
③この先も告知義務があればもう部屋を借りてくれる人は少ないと思います。いつまで続くのでしょうか？

bimbohjijii · Accepted Answer

事故物件となるのは自然死とかの事故死以外の死や特別な清掃が必要になる死が発生した物件のことをいいます。自殺や他殺ではなく、自然死や事故死であっても特別な清掃が行われると事故物件として取り扱われます。

特別な清掃とは事件、事故、自殺等の変死現場以外に、孤立死、孤独死、独居死により遺体の発見が遅れて遺体の腐敗によるダメージを受けた室内の原状回復する業務を言います。

告知義務の期間ですが、賃貸は原則3年です。（売買の場合は無期限です。）

boo_boo_suu · Answer

サラリーマン大家です。
私も経験したので書かせてくださいね。

>①部屋で入居者が死亡した場合は事故物件になりますか？
なります。
自然死でも一か月後も経っていたら告知義務が3年は必要です。
自然死で告知が要らないのは4日程度という判決が出ているはずです。
それと、死因不明というのは告知義務が必要なはずです。

>②告知義務が必要でしょうか？重要事項に「前入居者は2023年10月に死亡、その後はフルリーフォームし影響はありません。」と書くのですか？
告知義務が必要です。
重要事項に「前入居者は2023年10月に死因不明で死亡、特殊清掃などの問題は無かったがクッションフロアとクロスをリフォーム済」
クッションフロアを変えるのは体液などが滲み出たからと思う人も多いはずです。
壁紙も匂いを吸いますから。
それに警察官も来ているで同じアパート内の人や近隣も知っていますので人の口に戸は立てられないので噂を聞いてのちのち嫌な気持ちになるはずです。

>③この先も告知義務があればもう部屋を借りてくれる人は少ないと思います。いつまで続くのでしょうか？
賃貸の告知義務は3年
売買はずっとです。
借りてくれる人はハードルを下げれば大丈夫では？
私は高齢者、障害者、母子家庭など社会的弱者に貸しています。
外国人は言葉のトラブルが多い、生活保護の方は退去費用や原状回復費用は国が出さないので（入居の時は払うけど）そのまま踏み倒すのでお断り中です。
大島てる
https://www.oshimaland.co.jp/
事故物件サイトに勝手に掲載している人がいるかもしれませんからチェックしておいたほうがいいですよ。

ではでは。

suzuki0013 · Answer

国土交通省　報道発表資料「「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました」

https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_000001_00029.html

そのページの下の方にガイドライン（PDF）があるのでそれを参照すると参考になると思うよ。

ただし。
あくまで宅建業法上の告知事項のガイドライン。
不動産業者が罰せられない目安としてのラインに過ぎない。
ガイドラインで告知事項にあたらないような案件でも、貸主が事故物件ではないから告知しなかったケースで免責となるとは限らない。
これから判例の蓄積によって判例法理がウンヌンという、まあ、一般人からすればたまったもんではない法曹界の常識ってやつかな。

それを踏まえてだけど・・・。

＞事件でも自殺でもなく病気でもない方が突然亡くなり、一か月後に発見されました。警察も通院の記録もなくて遠くにいる子供も死因は分からないそうです。

いやいや、それありえないよね？
「事件でも自殺でもなく病気でもない」のに死んでいたとなれば、つまり変死、検視になるはず。
揚げ足取るわけじゃないけど、死因が分からないのに事件性や自殺の可能性を排除しているのはおかしすぎる。
通院記録や病歴がないならなおさらだし、遺族だって検視を拒否できないはずだし。
昔と違っていまは死因不明で「心不全」とは書けなくなっているとか。
ということは、検視の結果は故人の子どもにはさすがに知らされるはず。
それで子どもが「死因が分からない」と言っているなら、おそらく自殺だから隠したいのだと思うよ。
あるいは、死因の特定ができないくらいに腐敗が進んでいたとか。
腐敗がそこまで進んでいるなら、いずれにしても告知事項。

腐敗はなくご遺体はきれいなままだったとしても、単に死因不明と言われたらそれは「変死」だから告知事項に該当してしまう。
賃貸オーナーとしては、ウソでもいいから「病死だった」と言ってもらいたいところだけどね。

とはいえ、遺族を疑ったり責めるのはいかがなものかと思うので、デリケートな問題だし、これはこのままにしておいたほうがいいかもね。

ガイドラインを見たらわかると思うけれど、本件の場合、病死かどうかで大きく変わるよ。
病死なら発見まで１カ月経過していたとしても、「特殊清掃のない自然死」なので原則告知義務はない。

告知事項アリとなった場合。

②の回答は、その記述は気持ちは分かるけどNGな記載になるよ。
「影響ありません」というのがNG。
何を根拠にして影響がないのかを明確にできないから。
単に死亡年月と病死だけ記載すれば足りる。

③の回答は、原則３年。
ガイドラインに準拠すればの話だけどね。
でも、死亡事故があったとかお化けが出るとか、そういうデマが周知されたりすると、そのデマが広まったせいで「周知性」が生じてしまう。
告知しなくてもよいとされる案件でも、周知性などがあることで告げる必要が生じることもある。
その点は留意して、外部には広まらないように気を付けた方がいいよ。
実際、お亡くなりになった方やご遺族にとっては個人の機微情報でもあるので、広めてほしくはないだろうし、常識や道徳的にも配慮してあげる必要はあると思う。

少しずるいやり方だけど。
貸主（質問者？）が警察から聞けた内容は「事件性はなく自殺でもない」ということと、亡くなった入居者の遺族から聞いた内容は「布団の上で安らかに亡くなっていた」ということ。
故人や遺族を不当に侵害しないように配慮して、それ以上は詳しくは聞けなかったーーーということにしておけばいいのでは？
貸主からその話（布団の上で安らかに）を聞いた不動産会社が「病死」と告知事項に記載する。
借主は不動産屋から口頭で「布団の上で安らかに」と説明を受け、イヤだと感じる心情（心理的瑕疵）が少なければ、契約・入居するということになるだろう。

つまり、誰もウソは言っていない。（＝ずるいやり方）

ぐっどらっくｂ

acnc · Answer

①部屋で入居者が死亡した場合は事故物件になりますか？

一般人が事故物件ですか？には事故物件と伝える。

②告知義務が必要でしょうか？重要事項に「前入居者は2023年10月に死亡、その後はフルリーフォームし影響はありません。」と書くのですか？

告知事項　心理的瑕疵　自然死

③この先も告知義務があればもう部屋を借りてくれる人は少ないと思います。いつまで続くのでしょうか？

3年後は義務はない。

事故物件回避の為に親族に貸した事にしたり
保証人が6カ月住んだ事にしてうやむや作戦はダメと言う事
しかし3年経過したら告知は不要になった。

この3年くらいで10万件くらいあるです。
基本1割引きでも貸してしまうのが手です。

わしが知る最強は、テレビにでたくらい
殺人現場、殺し！　掃除済　賃料半値　即入居　実態不明
その後　微妙に安い。　入居決まる。　
現在　何階のどこかだか忘れた。

そんなもんです。

ashitahatennki · Answer

2日後から
金曜日見た人がいる。月曜日に尋ねたら死んでいた。
自然死だろうと　自然死でも事故物件だそうです。

告知義務　自然死　診断、脳梗塞　3日発見とか

東京なんて　万単位です。

事故物件になりますか？いつまで告知義務は必要ですか？

事故物件となるのは自然死とかの事故死以外の死や特別な清掃が必要になる死が発生した物件のことをいいます。

サラリーマン大家です。

国土交通省 報道発表資料「「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました」

①部屋で入居者が死亡した場合は事故物件になりますか？

2日後から

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