相続税で二世帯住宅の適用減税についての相談

相続税につきましてネットで調べましたがなかなか自分と同条件のケースが見つからず困っています。
詳しい方、教えていただけませんでしょうか？

母親から高齢になった為、介護施設へ近々入居したいと相談がありました。介護施設へ入居後に母が亡くなってしまった場合、下記条件で二世帯住宅の適用で相続税は軽減されるものでしょうか？

・母は痴呆が少しずつ進んでおり、介護認定を取得するつもりです。　

・現在の状況は公示価格で6000万ぐらいの価値の土地が母親名義であり、そこに二世帯住宅として建てました。家の名義は息子である自身と妻の名義です。　

・二世帯住宅は一階は母の住まい、2階は私達家族の住まい、家の中で階段で行き来が自由に出来ますが階段に繋がるドアに鍵だけはつけました。母と私達家族でキッチンはそれぞれ持っていますが玄関、風呂は共用で使用しており、一緒に住んでから2年経過しています。

・障害者施設に入所している知的障害を持つ姉がおり、母と姉とは土地は私が全て引き継ぐ代わりに母から姉への相続税や姉の今後の生活費等は私が全て援助することで円満合意してます。

すみませんが詳しい方、どういう方向に進めば母が亡くなった時に二世帯住宅の減税適用等で相続税等の負担が少なくなるか、アドバイスいただければ幸いです。
母の入居援助や姉の生活援助等で費用がかさむのでなるべく負担を軽減したいと考えてます。
宜しくお願い致します。

No.3 回答者： ben0514 回答日時： 2024/07/16 13:47

直接の回答ではなくなりますが、家事事件を扱う弁護士や司法書士、そして可能であれば税理士がいる総合事務所のようなところへ相談されることをお勧めします。

二世帯住宅の減税というものは聞いたことがありません。
しかし、相続税で亡くなられた方の居住の用に供されている土地等に対して、評価を下げる減税効果のある制度があります。
ただ、施設入所となると、さらに細かな条件を満たす必要があることでしょう。

あなた方において円満合意していても、それを第三者に明らかにできなければ、各種制度手続きで有効な合意ではありません。
すでに知的障害や痴呆が生じているようですので、その程度等に基づき、急いで行うべき手続きなどもあるやもしれません。

必要に応じて成年後見制度を利用しておくことも重要だと思います。また判断力の乏しいと思われる方の権利を侵害したとなると、後々のトラブルにもなりかねません。
例えば知的障害が進み、障碍者施設側が最終判断として成年後見制度を考え行動したとしたら、第三者が後見人となる可能性があります。その前後において親の相続であなたが全財産を相続していたら、後見人は被後見人の財産を守るうえで、あなたに対して争いを起こすことになるやもしれません。
また、痴呆の程度などによっては遺言書などの正当性も疑われかねません。

現状判断力があるということであれば、その主治医の診断書と公証役場の公証人や弁護士などを第三者にしたうえで、遺言書を残すことも大事だと思います。
そして知的障害の程度によっては、お姉さまもその遺言等に合意した形を作ることも大事でしょう。
ただ、相続が始まっていないにもかかわらず相続放棄を行うことはできないこととされています。

必要に応じて、お母様の財産を相続ではなく贈与という形であなたの名義などにされることなども必要かもしれません。その贈与行為においても、お姉さまの合意や理解があったことを残すことも大事でしょう。

何も手続きをせずにいて、もしもお姉様が判断の上で結婚したとすると、結婚した先の家族が後見人制度を活用すれば、たとえお姉様が理解納得していても、知的障害を理由に異なる判断を要求するやも知れませんからね。
あなた側で後見制度を利用していて、後見人をたとえばあなたが就任できていれば、後見人を外すうえであなたを交えずに行うこともできませんし、お姉様が独断で判断した行為を覆すこともできるはずです。
痴呆が始まっているお母様についても同様で、施設入所やその後の各種手続きにおいて、裁判所指定の代理人である後見人として、代理手続きが多くのことでかなうはずです。

相続税を心配されているようですが、公示価格ではなく、相続税の財産評価としてみる必要があります。
税理士などの判断次第ですが、お母様とあなた方の間で土地の賃貸契約を結んでいれば、借地権相当分評価が下げられる可能性もあるかと思います。
何だったら、地代として支払ったお金で施設入所したり、生活費負担をしている流れにできれば、土地評価が下がることでしょう。
痴呆の始まりであれば、ほかに権利主張する人がいないと考えれば、お母様の合意の上で生前贈与もでき、それも持ち分単位での贈与にすれば、贈与回数により登記費用がかさむかもしれませんが、贈与税の基礎控除枠を活用したうえでの持ち分贈与により、相続対象の財産評価を下げられるかもしれません。

状況の整理とその判断の枠により各種利用できる制度も変わってくるはずです。ぜひ検討されることをお勧めします。

No.2 回答者： mukaiyamo 回答日時： 2024/07/16 13:08

＞・母は痴呆が少しずつ進んでおり、介護認定を…

相続税とは何の関係もありません。

＞・現在の状況は公示価格で6000万ぐらいの…

これも相続税とは関係ありません。

相続税や贈与税の判定材料となるのは、
・土地は、路線価があるなら路線価。路線価のない土地なら固定資産税評価額。
・建物は、固定資産税評価額。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

＞家の名義は息子である自身と妻の名義…

なら、母からの相続とは何の関係もありません。

＞土地が母親名義であり…

「被相続人等の居住の用に供されていた宅地等」に該当するなら、80% の減額です。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

＞二世帯住宅の減税適用等で相続税等の負担が…

建物が母のものでない以上、相続税の減税などありません。
というか減税以前に、相続税とは何の関係もありません。

＞母と姉とは土地は私が全て引き継ぐ…
＞代わりに母から姉への相続税…

話がよく分かりません。
母は土地以外にも多額の財産を持っているのですか。

もし、大変失礼ながら土地以外は少々の現金・預金だけなら、姉に相続税など発生しません。
相続税とは、実際に遺産を相続した者に課せられる税金です。
相続しない者に相続税がかかったりしません。

＞姉の今後の生活費等は私が全て援助する…

兄弟は相互に扶養義務がありますので、日常生活に必要最小限のお金を出しても、贈与税の対象にはなりません。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/i …

No.1 回答者： aminami 回答日時： 2024/07/16 13:01

お気持ちお察しいたします。

先日まで相続を行っていたものです。m(__)m

最初に小規模宅地等の特例は可能でしょうか？？
https://souzoku.asahi.com/article/13297446
https://www.zeirisi.co.jp/syoukibotakuchi/niseta …

図は此方が見やすいと思います。
https://souzoku-pro.info/columns/souzokuzei/355

次に心配なのが、恒例のお母様の書類関係・通帳関係の問題です。
うちの母の場合、母自ら自分で郵便局にマイナンバーカードを受け取りに行きました。ただ、数週間後「わたしのマイナンバーカードはどこ？」と始まったのです。

これは痴ほうの始まりと思い、元気なうちに母が所有土地建物の生前贈与を行いました。
生前贈与＝相続時精算課税です。贈与税は掛かりませんが、相続時に税金が掛かるようにしました。

公示価格が6000万円ということは他に預貯金を合算したとして推定大台に乗っている前後、＝相続税。という図式だと思います。


また、3つ目のURLからですが、
「二世帯住宅でも小規模宅地の特例により相続税を安くする方法」

・共有登記をする
・合併登記をする
・税理士へ依頼する
もあります。

うちはグチャグチャし過ぎの為、税理士にお願いしました。
ただ、税理士もお住まいの普通の税理士（会社の税金計算）では無く、相続に強い税理士が良いです。

AでダメならBでやりましょう。など代替策が豊富にあります。
また、該当するかどうか不明ですが書籍もあるようです。
https://x.gd/o1rtg

そして、税務署が気にするのは「名義預金」の存在です。
一般人：両親が子供に使うのは普通。子供名義の預貯金も普通。
税務署：前者は同じですが、後者は母親名義の預金を「子供の名前で口座開設」と考えれらます。

よって、この辺も全て調べられます。
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ここまでが一般的です。自分に置き換えて考えると。


１，自治体の無料相談を確認する。
２，有料にはなりますが、全ての書類を揃えて1時間1万円の相談を行ってみる。
これは最初に行います。

やはり、此処は体験した皆様が解答して頂きます。
＝ご希望の解決策に繋がらない可能性もある。という事です。
であれば、自治体やプロも存分に利用して解決に導くアイディアを探すのも手です。

ご希望の解答に遠く申し訳ございませんm(__)m
良い方向に向かうことを祈りますm(_ _)m