高次脳機能障害の親の借地権を売却する方法

父が脳梗塞により高次脳機能障害の状態です。
父は借地権を所有していて脳梗塞になる前から売却の意思がありました。
ですが、脳梗塞で入院して、現在は施設の方にいるので、息子である自分がやる事になりました。

認知症ではないとの診断は出ていますし、自分の意思を伝える事は可能なので、売却は不可能では無いらしいのですが現在の父の状態だと売却の際、司法書士の許可が下りる可能性はかなり低いと言われました。

家族信託や後見人制度を使うと売却可能になるので、現在検討しているのですが、何か他に良い方法はありますでしょうか。

良かったら回答よろしくお願いいたします。

質問者からの補足コメント

• 現在依頼している不動産屋が司法書士に聞いてくれました。そこで現在の父の状態でOKを出す司法書士はなかなかいないとの事でした。
  
  売却先が決まった際、司法書士は本人の元に行って最終確認を取るそうです。

  No.2の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2024/08/10 21:37

• 自宅ではなく大家をやっているアパートの借地権です。
  
  説明不足失礼致しました。

  No.3の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2024/08/10 21:41

No.4 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2024/08/17 00:24

司法書士ではなく，登記もやってくれる弁護士を探したほうが良いのではないでしょうか。

まず司法書士は，売買の許可を出す立場にはありません。司法書士という資格（者）には，そんな権限はないからです。
ただ，司法書士には，司法書士法2条により法令実務精通義務が課せられています。そのために，司法書士に対して意思表示が明確に示せない人を依頼人とする依頼には応じられません。自身の受託の可否についてはOKが出せるのです。
売買の許可は出せないけど，依頼の受託の可否についてのOKは出せる。それがおかしな具合に伝わっているのが現状なのではないかと思います。

さてその司法書士の受託の判断に際しては，かかりつけの医師の診断書があればOKという場合もあります。司法書士が本人に会うのはほんの数回しかなく，そんな短時間でその意思能力を判断することは難しいですが，普段から何度も本人に会っていてまた医学的知識もある医師であれば，その意思能力がどの程度であるのかはある程度は判断できるはずで，その見解は司法書士に比べても信用できるものであろうという判断が働くからです。

だから司法書士に依頼したいのであれば，そういう条件であれば受託できるのかを確認することと，またかかりつけの医師のそのような診断書が出せるのかを確認してからにしたほうがいいと言えます。

また司法書士は，登記申請手続きに関しては民法108条1項の例外を許されている立場もあって，法律上の公平を重視しなければならないという制約が働きますが，弁護士は依頼人の利益を優先する立場にあることから，司法書士よりも融通が利くと言えます。

そして弁護士には，登記申請の代理を業として行うことも可能です（司法書士とこの代理権について争いがあったものの，弁護士にも認められるという判決が出て決着を見ました）。訴訟手続きと登記手続きではやり方がまったく異なるので，登記業務は行わないという弁護士もいますが，できないわけではないんです。
まあ難点はコスト面ですが，司法書士よりも融通が利くという点でメリットがあると言えると思います。
仮に弁護士がやらないとしても，その弁護士経由で（その弁護士に頭が上がらない）司法書士に依頼ができるのであれば，結果オーライと言えるかもしれません。

そういう方法もあります。

No.3 回答者： momo-kumo 回答日時： 2024/08/10 21:36

>司法書士の許可が下りる可能性はかなり低いと言われました。

「司法書士の許可」とはな何でしょう？
司法書士にはそういう権限はありませんし、それを言ったのは誰でしょう？
もちろん、司法書士自身が自らのコンプライアンスで案件を受けないことはあるでしょう。

質問では、父本人の意思確認に問題は無いということなでの、そもそも息子が代行する必要はありません。
しかし、施設入所中ということなので、もし、施設退所になった時には元の住居に戻ることになります、この帰来先の喪失について父本人が理解した上での借地権売却について理解できているかどうかが問題になります。
施設を対処する可能性がなく、借地権を売却しないと施設費用が賄えない場合はともかく、そうでば場合は息子といえども売却はできないでしょう。

家族信託は本人の意思が第3者が見てもはっきり異sている場合に行う制度です。
また、成年後見制度では、基本的に本人の帰来先の処分は行いません。
本人の施設費用が支払えない場合だけになります、

No.2 回答者： OnneName 回答日時： 2024/08/10 21:30

>司法書士の許可が下りる可能性はかなり低いと言われました。

誰に言われたのですか？

委任状に署名できる状態であれば何の問題も無いし司法書士が一々委任者の状態を調べたりはしないでしょう。

署名できないが意思が示せるのであれば公証人による委任後見契約も可能でしょう。

No.1 回答者： ogi_3 回答日時： 2024/08/10 20:24

私は余り詳しくは無いのですが、

「家族信託」が良いと思います。

「成年後継人制度」は家庭裁判所の監督下に財産管理が置かれ、
「後継人」の許可が無いと「不動産」の売買でも家庭裁判所の許可が得られません。
費用も「申立て費用で20万程度」「後継人への月額費用が2～6万」は掛かりますし、「亡くなるまで原則やめられない」のです。
非常に厳格に管理できますが、融通は効きません。

「家族信託」は「初期費用 1万程度」ですし、「継続サポート」は任意で、付けたとしても「月額　数千円」です。
家族信託の契約書に従って柔軟に財産管理ができます。
但し、家族信託するためには「認知症で完全に意思能力を失った後」では
利用できません。

これら以外に財産管理できる制度は知りません。
よくお調べになって、決められるのが良いでしょう。