共同運営の「家庭菜園」の土地購入時の共用部分の経費負担と登記等

下記の例について、お教え願います。

10名程度で、畑（市街化調整区域？）を借りて、家庭菜園をしています
各人の広さは、10坪程度～40坪程度と様々ですが、今般、地主より、土地を購入することになりました。
土地の購入代金は、それぞれの広さに応じて負担して、登記することになりそうですが、各個人の菜園用地以外に、共用の通路や駐車場スペースがあります。
これらの共用スペースの購入経費の負担方法や登記の方法、それに固定資産税等の税金の取扱についてお教え願います。

例えば、
共用スペースは、各個人の菜園の広さに応じて、按分して、共用スペースの土地代を負担する方法が考えられると思います。
この場合、共用スペースの登記は、どうすればよいのでしょうか。

No.7 回答者： hata。79 回答日時： 2024/10/06 21:41

自分が菜園を営んでいる区画だけ、売買して、共有部分については、売買せず、旧の所有者のまま放置しておくことは可能です。

要は「誰が何を所有してるのか」だけです。
単独所有してる不動産については売却してしまえば、それで終わりです。
共有所有してる不動産があろうがなかろうか、他人様の知ったことではありません。

本件は「単独所有してる土地（菜園）の環境として存在する土地、つまり通路や駐車場についての使用をどのように可能にするか」がポイントだと存じます。
通路と駐車場が「共有物」であれば、使用上は「使ってても良いんだよ」状態です。単独所有物ですと「使用許可が出てる」「使用料は払ってる」という状態が必要です。

なんらかの目的で一つの物件を共有にすると、今回のような「思いもしない問題」が発生します。共有者に血縁関係がなく「お仲間の集まり」なので、いざ法的問題に発展した時に「なんだ、なんだ、どうした」と発展するのです。
法的安定性を持たせるのはどうしたら良いか、という解決策に至るまでに、面倒な事になったと受け取ってしまう傾向が多いのは事実です。

何をどうしたいのか、をはっきりさせないと相談を受ける司法書士等も困るだけですね。

No.6 回答者： hata。79 回答日時： 2024/10/05 22:40

1

合同会社を設立して、不動産を買い取る。
2
他の共有部分については、各所有者が合同会社に贈与或いは現物出資なさる方法があります。売買でも良いでしょうが、共有物件を合同会社に買取させるために、あえて現金を出資する話も、賛同を得ない可能性があります。

「１」と「２」は同時進行しなくても良いんです。
とりあえずは合同会社を設立して今回問題となってる土地の所有をさせてしまう。
その後、合同会社に各人の持ってる共有土地を現物出資するか贈与するかというのは「そういう事も可能」というレベルで周知して承知しておいてもらえばよい。

なぜか。
菜園の所有権は各自持っているわけです。
所有権者に「合同会社に出資あるいは贈与しろ」と強制できるものではありません。つまり「そのままでもええ」わけです。

そして「菜園の単独所有権と共有してる不動産がある」状態で相続が発生しても、他の共有者にはなんら法的に影響はありません。
共有物であるが不動産所有者であることには違わないからです。

ただ、相続人が不動産の相続登記をしない人だと、他の共有者が「われ、相続登記せんかい、こら！」と強制する事ができない。
何世代後かに「所有者が死亡して、相続登記されてない土地ばかりなので、どうにもこうにもならない土地」となる可能性はあります。

そう考えると「他人同士で一つの用益物権を共有登記してる状態は、早急に単独所有にしておくのがええですよ」とアドバイスしたくなります。

この回答へのお礼

ご丁寧に、何度も有難うございます。

①過去に、こんなことがありました。
それは、菜園が出来なくなったので、「坪あたり○○円で買って欲しい」との申し出です。一旦は、売買が成立しかけましたが、当方から、共有部分も含まれる値段ですねと念を押したところ、後日、それでは、元が取れないと、断られ、結果、その区画は、放置されており、時々、草刈だけされています。

素人には、よく分かりませんが、登記は、区画単位にされており、菜園の所有者は、自分の区画しか意識はなく、購入時は業者に任せていたので、共有部分の登記については、意識が希薄と思われます。
私自身も、共有部分の地番の登記をみても、理解できず、「登記原因証明情報」（写）の持分の記載を見て、はじめて、登記がされていると、分ったしだいです。

そこで、ついでながらお聞きしますが、自分が菜園を営んでいる区画だけ、売買して、共有部分については、売買せず、旧の所有者のまま放置しておくことは可能なのでしょうか。
言い換えれば、自分の区画の登記と、共有部分の登記は、連携しているのでしょうか。それとも全く、独立しているのでしょうか。
（将来的に、困る状態が発生すると思いますが、自分の区画の売買時点で、共有部分の登記に、気づかなれば、仕方ありません。）


②ご提案のように「合同会社を設立する」のが、望ましいのは理解できましたが、共有部分については、多くの人が、上記①のような認識と思われ、「合同会社設立」については、菜園参加者は、考えもしない内容なので、それを提案すれば、皆さんが驚くと予想されます。

今回の「新規の共用部分」の件については、菜園の役員からは、現時点では、何ら説明はなく、たまたま、一人の隣の菜園の人から、今月の年一回の定例の会合で話があると聞いただけであり、その人に、登記の件や共有部分についての話をしたら、全く、意識をしてない様子でした。

本気で、今回の件について、対応を考えるなら、事前に問題点を整理して、連絡をしないと解決が困難と思われますが、今回の定例会合については、日程程度の案内が来ているだけです。
菜園の役員が、問題点を認識しているかも怪しく、一度の会合では、結論を出すのは、難しいと思われ、先が先が思いやられます。

お礼日時：2024/10/06 21:24

No.5 回答者： hata。79 回答日時： 2024/10/04 23:04

https://biz.moneyforward.com/establish/basic/646 …

No.4 回答者： hata。79 回答日時： 2024/10/04 22:58

[既存の共用部分についても、「管理組合」の所有としないと整合性が保てない]ご懸念のとおりですね。

世代交代が進むと、何がどうなってるのかわからん状態に陥りそうです。

既述ですが、法人格のない管理組合ですと不動産所有ができません。
所有権登記ができないからです。
そこで合同会社を設立して、不動産を買い取る。
他の共有部分については、各所有者が合同会社に贈与或いは現物出資なさる方法があります。売買でも良いでしょうが、共有物件を合同会社に買取させるために、あえて現金を出資する話も、賛同を得ない可能性があります。

法人設立と不動産の受贈を受ける件、現物出資の件。
司法書士と税理士がお仲間にいると話は法的解決が早いと存じます。
「残念ながらいない」というのでしたら、相談を司法書士にして、税に関する点は司法書士が関与してる税理士に依頼するというのがよろしいと思います。

この回答へのお礼

ご丁寧に何度も有難うございます。
疑問点や懸念事項を箇条書きにしてみました。

①司法書士や税理士に依頼して法人格のある「管理組合」を設立するなら、手数料を要するでしょうし、既存の共用部分の権利（登記）を贈与或いは現物出資等（権利放棄？）を行うことを、10人もの人に説得して同意を得て手続きをするには、気の遠くなるような時間と努力を要しそうですね。

②一方で、これまで通り「出費額で按分して共有持ち分とする」方法を踏襲した場合、ご指摘のように「世代交代が進むと、何がどうなってるのかわからん状態に陥る」懸念はありますが、全員が、この菜園をやめて、菜園全体を誰かに売却する場合以外は、何か不都合が発生するでしょうか。
各個人が、自分の持ち分を売却する場合は、共用部分を売却しても、そのまま持ち続けていても、将来を別にすれば、その時点では、不都合は発生しないのではないでしょうか。（ただ、将来的に、相続人等が困る場合があるのは、致命的な欠陥の考え方かもしれませんが？）

③しかし、上記②の場合でも、今回発生した新規の共用部分については、持分を按分して登記する必要があるので、司法書士等の登記手続き費用が発生することの合意を得る必要がありますね。
（そうでなければ、新規の共用部分については、特定の一名に登記をすることで、合意を得る必要があるのですね。）

④先に、「何名かは亡くなられており、その親族が、引き継いで、菜園を営んでおられる」と記載しましたが、登記が義務化され、過去の相続分も義務化の対象になるのであれば、それらの親族が登記をしていなければ、10万円以下の過料の対象となる可能性もあるのですね。
https://souzoku.asahi.com/article/14936163

お礼日時：2024/10/05 20:51

No.3 回答者： hata。79 回答日時： 2024/10/03 21:54

「当該土地が値上がりした時は、その「単独所有者」が値上がり益を独り占めにすることにならないでしょうか。

」
それは含み益と呼ばれます。売却しない限り利益が現実になりません。

「また、「単独所有」にした場合、その人が悪意を有する人であった場合、勝手に「共用スペース」を売却して、気が付いたら、全く別人に「共用スペース」の権利が移っていたケースもあり得るのではないでしょうか」
あり得ます。
任意売却でなく、なんらかの事由で債務者になり、不動産の差押え競売がされる可能性もあります。競売で落札した者が新所有者になるので、共用部分という仲間内のルールが無視されます。

「管理組合」を設立するアイデアは良いですね。
法人格を有する組合にしないと不動産の所有者になれません。
すると、毎年法人税の申告をすることになりますので、その経費が必要ですし、最低限の納税額が発生します。
同じ法人格を持つなら合同会社にして、周辺の仲間が支払う地代を収入として、固定資産税等の最低限の租税を払えばよいです。
地代には消費税が課税されないので、消費税申告を要しない「免税事業者」です。

法人税の申告書の作成と提出が必要になりますが、それをできる人が仲間にいれば税理士に依頼する必要がないです。
同申告書は一度作ってしまえば「毎年収入と経費が同じ」です（※）。
最初だけ税理士に法人設立届や法人税申告書の提出などを依頼すれば、翌事業年度からはその真似をして作成提出すれば済みます。
要は毎年税理士に依頼する必要がない、という事です。

※
税法は頻繁に改正されます。様式が変更されるなど。
税務署に行けば教えてくれます。

この回答へのお礼

何度も、ご丁寧に有難うございます。

内容を単純化する為に、質問では「例」として、記載しましたが、
実は、15年くらい前に、業者（この業者は現在、存在しません？）から、菜園の分譲があり、10名程度で、それぞれ購入して、菜園を営んでいます。

今回のご指摘もあり、登記を確認しましたが、共用部分については、通路と駐車スペースに分けて、それぞれについて、持分（26分の2）の登記がされていました。
ところが、最近、駐車スペースの一部（登記済み以外の箇所？）について、元の地主が、現在も所有しているのが判明し、その部分について、売却したいとの申し出があり、その取扱について苦慮しているところです。

「単独所有」にすれば良いとの、ご回答ですが、他の共用部分については、既に持分で按分しているのと、不整合になり悩むところです。

また「管理組合」（法的な法人格はありません）は設けて、水道料金の按分や保守等を行い、経費を按分して支払っていますが、
新たに発覚した駐車スペースを「管理組合」の所有にするのであれば、既存の共用部分についても、「管理組合」の所有としないと整合性が保てないので、手続きが増々複雑になりそうです。

そうは言っても、「１出費額で按分して共有持ち分とする」の場合は、「所有者が死亡したときの相続」の問題がありそうで悩むところです。
実際15年も経てば、何名かは亡くなられており、その親族が、引き継いで、菜園を営んでおられますが、登記をどうされたか、分りません。
私も、いつかは菜園を売却する時が来ると思っていますが、その時は、共用部分の持分（26分の2）の処理方法については、悩むところです。

また、現在のところ固定資産税は請求されていませんが、最近、周辺の開発が進展していることもあり、近いうちに、固定資産税を請求されるのではないかと思っていますが、その場合、共用部分の取扱についても心配しています。

近いうちに、「管理組合」のメンバーで、相談する予定ですが、素人の集まりでもあり難航しそうなので、良い対応方法のアドバイスをお聞きしているしだいです。

お礼日時：2024/10/04 21:40

No.2 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2024/10/02 23:12

アカの他人でそれぞれが登記するなら、きちんと分筆する必要があります。

猫の額ほどの土地でも、分筆登記する場合、境界の立ち会いも必要ですし、測量も必要です。
わずかな土地でも20～30万円くらいそういうところの手数料が掛かりますよ。
簡単にそれぞれで買いたいなんて考えるのは間違いです。

ですがそもそもが地目が畑で調整区域の土地なら、畑のままで購入できるのは就農している人だけです。
買うことになったとおっしゃいますが、家庭菜園をするために切り売り可能かは農業委員会に先ずはご確認を。
地主が売ると言っても、農業委員会の許可がないと買えませんよ。

この回答へのお礼

ご意見、ご心配を有難うございます。

「農業委員会の許可がないと買えません」とのご指摘ですが、地目は農地ではなく、資財置き場として使用されていた土地なので、農業委員会の許可は必要ありません。

「分筆登記」については、既に測量済みであり、分筆登記に従った区分（境界杭）に応じて、各個人が菜園を行っているので、ご心配は無用です。
心配なのは、「共用スペース」の取扱です。

お礼日時：2024/10/03 21:08

No.1 回答者： hata。79 回答日時： 2024/10/02 22:11

１出費額で按分して共有持ち分にする。

２誰かの単独所有にして、他の利用者が利用料を負担することにする。
どちらかと言えば「２」を勧めます。
　理由　所有者に利用料を払う方が金銭で解決できるので、さっぱりしている。
　「１」の場合には金銭トラブルが発生する余地がない代わりに「所有者が死亡したときの相続」に問題が起きる可能性があります。
　相続人全員が「共有物件なんていらない」と言い出した時に、相続登記がされないというケース。これは最近「相続登記の義務化」がされましたので、余りよろしくない事になります。
一番初めに死亡した者の相続人が共有物件となってる道や駐車場を共有者から買い上げるという解決案が登場しそうです。
つまり「初めから単独所有にしておけば、相続時にわいわい考えなくても良かった」となる可能性があるという話です。

現在家庭菜園をされてる１０名ほどのグループは仲良く土地の利用をされてると思いますが、それぞれの相続人がどういう立ち位置になるかまでは、保証ができません。
「この道と駐車場は私のものだから」という単独所有にしておき、いくばくかの利用料を頂くという方法が良いと思います。

この回答へのお礼

丁寧なご有難うございます。

ご指摘の通り、将来の相続のことを考えたら「２の誰かの単独所有にして、他の利用者が利用料を負担することにする」方法が良さそうですね。
ただ、将来的に、当該土地が値上がりした時は、その「単独所有者」が値上がり益を独り占めにすることにならないでしょうか。
また、「単独所有」にした場合、その人が悪意を有する人であった場合、勝手に「共用スペース」を売却して、気が付いたら、全く別人に「共用スペース」の権利が移っていたケースもあり得るのではないでしょうか。

私は法律には素人でよく分かりませんが、「共用スペース」について、特定の個人の「単独所有」するのではなく、菜園の参加者で「管理組合」を設立して、「共用スペース」は、「管理組合」の所有にする方法は考えられないのでしょうか。その場合は「管理組合」が「共用スペース」の所有者である登記など、出来るのでしょうか。
今の世の中において、登記をしない不動産の売買はあり得ないのでしょうね。

お礼日時：2024/10/03 21:07