「土地の相続」教えて下さい。

Question

●土地の相続を教えて頂きたいのです。
分かりやすくするため、土地以外の動産、不動産は除いて説明させて頂きます。

●私は次男です。相続人は、私と兄の二人です。
土地が、2008年に亡くなった父の名義のままです。
土地は、「実家の土地」と「畑を2か所」を所有しています。
兄は都会にずっと住んで家も建てたので、私が両親の家のすぐ隣に家を建て暮らしています。

父が亡くなる前に、私は家を建てました。
その時に、住宅ロ−ンの関係の抵当権（担保）の関係だったろうと思いますが、父の名義の土地の一部（281㎡）を宅地として私の名前に名義変更させてもらいました（譲り受けました）。

家を建てた後、●2008年に父は亡くなりました。
その時、「残りの実家の土地」と「畑2か所」の相続手続き（名義変更）をしてないです。

父からもらった、281㎡の宅地が、今年の固定資産税評価額では「約576万円」です。
●今年の７月に、母が亡くなりました。今、相続手続きの協議書を作成中です。

●兄は平等にするために、私が先に親からもらった土地の分■「約576万円」と
それに足して【「残りの実家の土地」と「畑2か所」を売って得た売却金の半分】をもらう権利があると言い張ります。

この相続の仕方でいいのでしょうか？
今年の固定資産税評価額「約576万円」は法律的に適正な価格なのでしょうか？
「いつの時点の評価額」が正解なのでしょうか？
基準の評価額は、「固定資産税評価額」なのでしょうか？
両親ともに介護しましたが法律ではそういうことは含まれないのでしょうか？
父の亡くなった時に名義変更していないことが何か悪い影響があるのでしょうか？

確かに、土地だけで考えれば、公平に半分ずつの金額のように思いますし、どうぞ教えて下さい。

m(__)m

aminami · Accepted Answer

先日まで相続を行っていた者です。
具体的に書きます。
ーーーー
●土地の相続を教えて頂きたいのです。
分かりやすくするため、土地以外の動産、不動産は除いて説明させて頂きます。
→敢えて、土地という事での説明ですね。了解です。
ーーーー
●私は次男です。相続人は、私と兄の二人です。
土地が、2008年に亡くなった父の名義のままです。
→本来は、この時点で他の皆様の通り、遺産分割協議書を作成し後腐れが無いようにすべきでした。
ーーーー
土地は、「実家の土地」と「畑を2か所」を所有しています。
兄は都会にずっと住んで家も建てたので、私が両親の家のすぐ隣に家を建て暮らしています。
→ここは特に考えなくても良いと思います。
ーーーー
父が亡くなる前に、私は家を建てました。
→これが問題だと思います。
土地の所有者：お父様。
新築の所有者：ご質問者様。
ーーーー
その時に、住宅ロ−ンの関係の抵当権（担保）の関係だったろうと思いますが、父の名義の土地の一部（281㎡）を宅地として私の名前に名義変更させてもらいました（譲り受けました）。
→お父様が生きているうちに譲り受けたのなら、生前贈与（相続時精算課税）になると思います。自分はそうでした。
→故人の場合は遺産分割協議書があってこその物です。
うやむやのまま、故人の意志であっても、「私の名前に名義変更させ」という部分は、税務署的には関係ありません。

ーーーー
家を建てた後、●2008年に父は亡くなりました。
その時、「残りの実家の土地」と「畑2か所」の相続手続き（名義変更）をしてないです。
→これもネックでしょう。
昔の価値観のまま、土地は所有者の物。でも個人の所有物ではありません。
国から借りておりその為の固定資産税と考えておけば理解しやすいです。
ーーーーー
父からもらった、281㎡の宅地が、今年の固定資産税評価額では「約576万円」です。
→生前贈与部分です。＝576万円を一括贈与になる訳ですから貰った人に贈与税が発生します。この場合ご質問者様。
https://www.seiwa-stss.jp/tochikatsuyo/knowledge/k01cat03/17.html

また、土地を持っている人は普通に預貯金、ご実家、他の不動産：畑、他金融資産、有価証券はあると考えるのが税務署です。

2008年他界時に相続を行っていない場合、贈与税の他に、延滞税、加算税まで取られると思います。
→うちかこれでした。ｗ

ーーーー
●今年の７月に、母が亡くなりました。今、相続手続きの協議書を作成中です。
→2008年にお父様が他界した際、普通に当時の相続人と考えれば、妻1/2の権利、兄1/4＋ご質問者様1/4の権利が発生します。
これをしていない訳と考えるなら、お兄様が立腹されても致し方ない。
ーーーー
●兄は平等にするために、私が先に親からもらった土地の分■「約576万円」とそれに足して【「残りの実家の土地」と「畑2か所」を売って得た売却金の半分】をもらう権利があると言い張ります。
→ここも非常にネックです。
「畑2か所」を売って得た売却金」土地を売却した際は、いつでしょうか？？
恐らく時系列から考えて2020年以降か？と考えます。
この場合、売却益に対しての確定申告はされましたでしょうか？？
https://www.home4u.jp/sell/juku/land/sell-98-13104
https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/joto/annai/1647_01.htm

土地や有価証券は、取得費不明（購入時の領収書・購入額が不明）の場合、購入額576万円の95％を利益と見なし課税されます。
https://www.homes.co.jp/satei/media/entry/202311/0901
この場合、95％なので、547万円が利益換算です。
これは確定申告されてますでしょうか？？
確定申告されていない場合、税務署から「お尋ね」が郵送されます。
不動産→税務署へ報告義務があるから筒抜けなのです。
→で、うちは税務調査ｗ
他界した父が確定申告してないままで他界でしたｗ
勿論これにも延滞税と加算税が加わりました。

ーーーー
Q:この相続の仕方でいいのでしょうか？
→ダメだと思いますよ。

Q:今年の固定資産税評価額「約576万円」は法律的に適正な価格なのでしょうか？
→これは、現在の所有している土地に対しての固定資産税でしょう。
576万円は既に売却しているので該当外だと思いますが、法務局登記簿上と市の資産税課は別でしょう。

Q:「いつの時点の評価額」が正解なのでしょうか？
→1月1日時点です。https://x.gd/CP940
うちの場合を例にとります。
①2020年11月母所有の土地→1月1日時点の税金確定です。
②同年　12月末に自分に生前贈与→1月1日時点の所有者が自分に変われば自分（投稿者）に税金が送付されます。
逆に司法書士の書類の手続きが遅れた場合、年末年始は公僕は休みです。
よって、年を跨ぎますので、①2021年1月1日の所有者は母となります。固定資産税も母のままです。
自分は間に合ったので、②自分に固定資産税が回ってきました。
（この場合、登記上の登録の遅れです。司法書士の業務の遅れではありません）

Q:基準の評価額は、「固定資産税評価額」なのでしょうか？
→この評価額は恐らく路線価格でしょう。
路線価格から、現在お住まいの土地の価値を調べます。
税務署に行けば教えてくれます。自分はその様にして調べました。
https://www.ht-tax.or.jp/topics/rosenka-tochikakaku/
https://x.gd/dHmgF

Q:両親ともに介護しましたが法律ではそういうことは含まれないのでしょうか？
→この場合、分別があるかどうか。ここが人として重要なのでは？？
自分はその様に感じます。
介護を盾にするのであれば、1日の概算額ｘ日数を出して裁判もいとわない。
逆に弟さんが介護、お兄様が情報サポート、その様に考えた場合でも自分自身は弟に現金を多く持たせました。土地は全て渡しました。

Ｑ：父の亡くなった時に名義変更していないことが何か悪い影響があるのでしょうか？
→現在、法律が変わりました。今年から登記の義務化になりました。
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html

相続処理を行っていない場合、普通に考えても50年もすれば、その当時の所有者は80歳、90歳、記憶や書類があやふやです。
また、当時10代の高校生でも68歳。息子も孫も居ます。
＝相続の相続の相続が発生している可能性もある。という事です。

こうなると、厄介。相続がどんどん後（当時から考えて未来）にスライドします。
本来の所有者が他界→A:相続人が二人A1,A2→A2が他界A1の子供3人に相続発生B1,B2,B3です。B1.2.3が他界→各人の子供に相続が発生、B1-C1.C2,
B2-C3.C4,B3-C5.C6と言う具合です。この時点で既に6人になります。
鼠算に増えていきます。これが相続の怖い所です。
＝土地をりんごなどの所有物として考えていけない理由です。
100年前の故人なら子供10人も普通でした。そうなると祖父祖母は他界する。本人が他界する。配偶者が他界する。兄弟姉妹も他界する。結婚していない場合は結婚した子供に相続がスライドする。＝代襲相続です。
https://chester-tax.com/encyclopedia/15904.html
図もあるので理解しやすいと思います。

→うちは、これでしたｗ　　相続人10人。しかも全てが甥姪。
且つ戸籍謄本が24名分ｗｗ集めるだけで一苦労ｗ　
司法書士が行う第三者請求を素人の自分が行いましたｗ
こうなると、素人では絶対に無理な範囲に入ります。
到底10か月以内では終わりません。プロにお願いするしかない。
これが実情の怖さです。

Ｑ：確かに、土地だけで考えれば、公平に半分ずつの金額のように思いますし、どうぞ教えて下さい。
→この考えも非常に怖いです。
遺産に対しての法定相続割合としてなぜ考えないのか？
https://x.gd/aHMn9
・お父様が他界した際、法定相続割合の妻1/2，兄1/4、弟1/4で遺産分割協議書を作成していれば後腐れが無かったでしょう。
ただ、今となっては遅いです。

逆に土地だけ。と固執せず、当時の遺産を全て洗いざらい出す。
エクセルで評価を見立てる。
・土地：実家分
・土地：畑分
・土地：売却益
・他、不動産、
・預貯金
・有価証券
・物品
・ご実家の建築物多々です。全てです。
分からなければ、それを盾にしても良いでしょう。

要は「お兄様とケンカしたくない。費用が掛かっても公平中立のプロにお願いしたい」とお兄様を納得させることです。自分はこの手を使いました。
あったこともない人間との相続処理も含まれますから。。

で、一番怖いのは、相続→相続→相続の先述C1.2.3.4.5.6迄に膨れ上がった場合、必ず頭を縦に振らない人間がでます。
この時点で相続が止まります。今迄全てやったことが止まるんです。
うちが、これでした。

実弟はお恥ずかしい限り昔の発想の持ち主。
・親族が所有していた物は手放したくない。
こうなると、進むものも進みません。これが非常に怖いのです。
以上が現実でしょう。

zassoo2111 · Answer

介護をしたなら寄与分という考え方もできます。
専門家に相談がよいかもしれません。
そして,
相続に強い専門家が探せる相続会議：朝日新聞デジタル
https://www.asahi.com/ads/souzokukaigi/zeirishi/

のなつぺ · Answer

前にも回答しましたが前回の相続から16年経過しているため、すでに時効で、あなたがその時に受けた土地の評価が固定資産税評価証明書に基づいたかっかうであれば、当時の基礎控除1000万円以下ですので、税法上の問題はありません。
また、名変を伴うと新たな所有者に登録免許税が課せられ、その後継続して固定資産税の負担をされていますので、こちらも税法上の問題はありません。
そもそも、今回の相続で前回の相続で済んでいる土地の評価を含むことが無意味であり、また、2008年との地価の変動もありますので遡って評価に加えることの論理矛盾があります。
相続では被相続人が死亡時点で保有している資産の財産目録を作成して、それに基づく遺産分割協議書の作成となります。
法は相続人に平等ですが、万が一、相続が争族となった場合で、裁判で係争するのであれば、両親の介護や老後の生活を支えたことが相続割合に法的な判断で鑑みられるわけで、法律ではあくまでも遺産分割協議書や遺言書に基づきます。
半分にするのであれば、これまでに支払った固定資産税も考慮しなければいけません。
まあ、そんなことが受け入れられないでしょうから、死亡時点で評価して折半が極めて平等です。

mukaiyamo · Answer

＞父が亡くなる前に…
＞281㎡）を宅地として私の名前に名義変更させてもらいました（譲り受け…

有償譲渡でしたか、無償譲渡でしたか。
無償なら、贈与税の申告、待ちは相続時精算課税の申告はしましたか。
どちらもしていないのなら、税法に抵触したままになっている恐れがあります。
まあ、登記の変更は法務局から税務署に通知されますので、税金に関し何もしていないことはないとは思いますけど。

＞今年の固定資産税評価額では「約576万円」…

十数年前に、合法的にあなたの土地になっている以上、今年の評価額は関係ありません。
どうでもよいです。

＞●兄は平等にするために、私が先に親からもらった土地の分■「約576万円」と…

これは違います。
あなたに「特別受益」があったことは否定できない事実ですが、遺産分割に当たっては評価額ではなく時価で、しかも贈与を受けた当時の時価で算定すべきです。
https://minami-s.jp/page027.html

時価とは、近隣の不動産屋での売買価格を言います。

＞基準の評価額は、「固定資産税評価額」…

これは贈与税や相続税の算定基準にされるだけです。
この場合、土地は路線価が優先で、路線価のない土地なら固定資産税評価額です。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4602.htm

前述のとおり、遺産分割の指標になるものではありません。

＞両親ともに介護しましたが法律では…

「寄与分」として認められる可能性があります。
https://minami-s.jp/page028.html

＞父の亡くなった時に名義変更していないことが何か…

父の遺産は本来 1/2 を母が相続しています。
その処理をしないまま母が旅立ってしまったからには、
・父から母と子2人
・その母から子2人
と２段階で遺産分割を１度にしなければならないことになります。

これを二次相続と言います。
もし、あなたに異父兄弟や異母兄弟がいたりすれば、二次相続はややこしくなってきます。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/index2.htm

xxi-chanxx · Answer

そもそもお父様名義の土地を誰が相続したのですか？
相続税が発生しないからと、分割協議書も作らずうやむやにしていたなら、名義の変わっていない土地は、お父様の相続に遡って、お母様が1／2、お兄様が1／4、あなたが1／4を所有者する共有名義扱いにします。
自動的に独りに相続は起こりません。
固定資産税の納税義務者が相続した人にはならないのです。

当時の遺産分割協議書があるなら、それに沿って分割を考えますけど。

あなたが先にもらった土地を特別受益と考えるなら、それをお父様の相続に含めないとなりません。
お兄様が土地とは別にお父様に援助をしてもらって対等だということでもない限り、お兄様の主張が通ります。
土地を含めすべての相続財産1／2ずつが法定相続割合ですから。

土地の評価は相続時点での原則路線価が基準です。
畑に関しては純農地なのか市街化農地なのかでも評価の仕方が変わります。
固定資産税評価額で考えるのは建物のみです。
お金で渡すとしても、これを基準に考えます。

けこい · Answer

お兄さんの主張は無効です
土地の評価額は時価ですので５７６万ではありません
詳しくは司法書士か税理士、または法テラスの無料弁護士にでも相談しましょう
ここで聞いても責任ある返答は難しいです

tefu_tefuu · Answer

私は詳しくはないのですけれども、お父さんが亡くなられた時に、名義変更して実家の土地を相続したのはあなただと思います。それに対しての、固定資産税も払われたと思います。あなたの所有です。

「残りの実家の土地」と「畑2か所」は、自動的に、お母さんの相続になって、固定資産税なども払われていたのだと思います。お母さんの所有です。

今回の相続は、お母さん所有物件の折半のような気がします。

お父さんが亡くなられた時に、お兄さんが何も相続すると発言していらっしゃらないし、名義変更や固定資産税も支払って管理されてません。

相続は、亡くなった人の名義がある物件なので、今回は、お母さんが所有されていた部分の折半ではないかと思います。
あなた名義になっている物件の所有者は、あなたですから、あなたの物を分けるというのは、おかしな話しだと思います。
相続はあくまで、亡くなった人の名義のある物件や所有権のある物だと思います。
あなた名義の物件には、お母さんに所有権はありません。

いずれにしても、相続は話し合いですから、お母さんの所有物件は、お兄さんに多くなるようにしてもいいかもしれません。

「土地の相続」教えて下さい。

先日まで相続を行っていた者です。

介護をしたなら寄与分という考え方もできます。

＞父が亡くなる前に…

そもそもお父様名義の土地を誰が相続したのですか？

お兄さんの主張は無効です

私は詳しくはないのですけれども、お父さんが亡くなられた時に、名義変更して実家の土地を相続したのはあなただと思います。

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