住宅ローンを借り換えしたい

今年で１０年になる分譲マンションに住んでいます。購入時１９２０万円のローン（公庫と銀行の合計）で公庫（３.８％）で月５６７４０円。銀行（３.９％）が２６６４４円の合計８３３８４円です。どちらも固定金利です。残債は現在１６１１万円です。購入時、夫ひとりの名義で購入したのですが離婚したので、そのとき私がそこに住むことになり、名義は今は私になっています。その後再婚して、今は夫と子供３人で住んでいます。引っ越すのが一番なんでしょうが、経済的にも今は無理で、子供が昨年末生まれたばかりで仕事もできません。借り換えしたいのですが、銀行の方に、専業主婦である私の名義だとどうすることもできないと言われました。現在の夫に名義変更するとなると、手数料に加え、生前贈与とか難しくなるらしく、そのうえ主人が転職してまだ８か月なので、ローンが通るかどうかもわからないそうです。ローンに加え、マンションの管理費と駐車場（車２台）で、毎月１２万円の支払いです。車は１台主人が仕事で営業で使っているので、どうしても２台必要です。私たちはこのまま借り換えできないのでしょうか？月々の支払いを少なくしたいです。どなたか教えてください。

No.1 ベストアンサー 回答者： noname#11476 回答日時： 2005/06/02 20:27

借換えの話ですが、これは借換えではなく売買です。

つまりそのマンションを夫に売るという形にするのです。
夫がローンを組んでご質問者から全部又は持分の一部を購入し、ご質問者はその資金で今のローンを完済するという形です。
どこの金融機関でもやってくれるとは限りませんが、その方向でもう一度銀行に相談して下さい。
あ、その前に税務署に行ってその不動産の相続税評価額を確認してください。
その金額とローン残高が一致していれば持分全部を夫に売ることになるし、その金額よりローン残高が小さい、あるいは大きい場合はその差額が著しければ贈与になるので、税務署で贈与と認定されない範囲を確認してください。

ローン残高＜不動産価値であれば一部持分贈与ですみます。

どの道ご質問者の収入は０のようですから、現在ご質問者の債務を夫が贈与により返済している形になっているので、それを売買実行によりまともにするだけですから、税務署としてもその方が好ましいという見解になると思いますよ。
マンションの建物の話の場合は固定資産税評価額に倍率を掛けたものになるので、倍率を聞けばマンションを特定しなくても答えてくれますから、匿名でも相談できますよ。

ただ一番の問題は転職したばかりということですよね。こればかりはどうにもなりません。

あとすごく疑問なのは、ローンを変えるか変えないかにかかわらず出費は抑えたいという状況に見えますが、何故車を２台保有しているのか非常に疑問です。
通常マンションはそれほど利便性の悪いところには作りません。そして車の維持は非常にお金がかかります。
たとえ軽自動車でも月４万位の負担にはなっているはずです。（車の減価償却費も含めて維持費用全部を計算）
計算したことが無ければ計算して見てください。
たとえば何か特殊事情があってくるまで無ければいけない場所に行かなければならないとしても、タクシーの方が安上がりになることは十分ありえます。
そりぁある方が便利に決まっています。でもそれは余裕がある人のすることです。
普段の買い物が遠いというのであれば、週末に買いだめしても良いし、少々割高でも宅配を利用する方法だってあります。それでも十分車を持つよりは安上がりです。

仕事で必要な車であれば、その車のおかげで維持費以上の収入になっているのだから保有する意味は十分ありますけど、そうでなければ使うだけです。

マンションの周りには誰も住んでいないのですか？マンションの中には高齢の方はいないのでしょうか？
おばあさんなどは普通車の免許は持っていない人が大半ですが、そういう方は近所に住んでいないのでしょうか？
住んでいるとすればその方はどうしているのでしょうか？

買い替えできるかどうかにかかわらず車の話はよく考えて見てください。

この回答へのお礼

ご丁寧に回答をありがとうございます。
以前に銀行に借り換えの相談に行ったときに、「マンションの支払いが私名義の口座であるのに、現在専業主婦なので、ご主人の収入で支払っていること自体が税務署につつかれるんじゃないかな。」というような事を言われました。
だから税務署にはまだ行ってません。一度その方向で検討したいと思います。
車２台というのは、再婚する前、主人がパジェロに、私がBbにそれぞれ乗っていました。（夫は通勤で、私は営業車としてそれぞれ自分の車を使っていました。）
しばらくして私のBbが盗難にあいました。
見つかったときには、消火器まみれでそれでも新車を買う馬力がなくて修理をして仕事で乗っていました。しばらくして、パジェロが排ガス規制で買い換えざるを得なくなり（私も仕事でBbを使っていたので）主人は中古でノアを購入しました。
そのとき、軽四を勧めました（私が軽四に乗るから、Bbで通勤していいからと）。
しかし主人が、趣味の釣りで、軽四でもBbでも竿がつめないし、山道が走れないからとかなり説得させられ、泣く泣くノアで私が折れました。（今思えばもっと強く言えばよかったのですが・・・）
Bbの売却も考えましたが、消火器をまかれているので、査定してもほとんどただ同然でした。
私自身、１１歳、２歳、０歳の子供がいて、都会から離れた郊外のマンションなので、買い物など、車がないとなかなか生活できない環境にもあり、車が手放せなくなってしまっています。
これも私の甘えなのでしょうが・・・。
維持費を考えてタクシーに、というのも一度使う頻度を考えて検討したいと思います。どうもありがとうございました。

お礼日時：2005/06/03 17:59