知人から家を買わないかと言われて迷っています。

現在、知人の家を家賃90,000円で借りて住んでいますが、その家を購入するかどうか迷っています。
その家は、築5年、敷地面積：約46坪、建坪：約36坪の2階建5LDKです。
その知人から先月、「名義変更及びその他の諸費用込みで2000万（税別）で家を購入しないか」と話し掛けられました。
それが妥当な額なら購入を考えようと思うのですが、実際に得かどうか良く分かりません。
一度、住○不動産に無料査定してもらいましたが、「この辺の土地単価は1坪25～30万で、土地＆建物だけで約2000～1900万（手数料、税別）ぐらいになります」と言われました。
その不動産の言葉を信用するなら、得な気もするのですが、名義変更や諸費用がどのくらいするものなのか分からなくて困っています。
治安も立地条件も良いので、2000万が妥当なら交渉を進めようと思っています。
ご意見・情報を頂けますでしょうか。
宜しくお願い致します。

No.3 ベストアンサー 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/08/24 18:50

＞現在、知人の家を家賃90,000円で借りて住んでいますが、その家を購入するかどうか迷っています。

私は、数ヶ月前、一戸建ての借家を借家人のかたに譲渡したばかりです。

＞その家は、築5年、敷地面積：約46坪、建坪：約36坪の2階建5LDKです。
土地が２５万円坪なら11５０万円、３０万円なら　１３８０万円です。
敷地がやや狭いのが気になります。
おそらくこの坪単価ということは、地方都市の便利のいい住宅地でしょう。
車が２台必要になることを考えると、６０坪くらいの広さはほしいですね。

＞その知人から先月、「名義変更及びその他の諸費用込みで2000万（税別）
＞で家を購入しないか」と話し掛けられました。
キャッシュが必要になったのだと思います。それとここ数年の地価下落で
資産評価が下がってきたので資金を別の運用にまわしたいというのも要因の
一つでしょう。
２０００万円投資して９万円の家賃で5.4％の利回りでは私も売りたくなります。
築５年なら土地価格は２割は下がっています。もともとは１５００万円の土地に
１５００万円の建物があったのでしょう。
築５年ということで建物に価値がありそうですね。
最近は坪単価３０万で建てる業者もいるらしいですが、そうだとしても１１００万
はかかります。
お住まいになっているのだから建物の不満はご自身でよくおわかりです。
グレードはどの程度かわかりませんが、平均的な４５万程度の単価で
出来合っていると思われます。
家が気に入っていらっしゃるのならいい買い物ではないですか？

実際、このくらい大きな借家は、地方都市では借り手がつかないのですね。
地方では２５坪でも３０坪でも３５坪でも家賃は９万円でかわらなかったりします。
ことに今は、建売が盛んに出回っていて、新築と見比べられると、中古は
胡散臭く見られて売りにくい。そういう背景もあって借りてに売るという考え
に至ったのかもしれません。
両者にメリットのある話です。
実際私も、借り手に買ってもらってよかったと思っています。

＞それが妥当な額なら購入を考えようと思うのですが、
＞実際に得かどうか良く分かりません。

お近くにある分譲の物件と比較してみるのです。同じ５０坪クラスの新築の価格と
比較すれば圧倒的に有利なことがおわかりになります。
問題はいまのその立地と間取り建物をあなたが気に入っているかどうかです。


＞名義変更や諸費用がどのくらいするものなのか分からなくて困っています。

名義変更とは、所有権移転登記の登記料ですからたいしたことはないですせいぜい
１８万円とかそんな感じ
むしろ、ローンを組んで買う場合の抵当権設定登記料、ローンの保証費用などが
かさみます。不動産取得税も１０万以上の額になるのではないですか？
それらあわせて１００万弱という感じ
いずれも、銀行に算定してもらってまるまるそれらを含んだ金２０００万円のローン
を組みます。２５年ローンなら2.3％変動金利で月々の支払いは９万円弱。


＞治安も立地条件も良いので、2000万が妥当なら交渉を進めようと思っています。
＞ご意見・情報を頂けますでしょうか。
賃貸で９万円で借りているのも気楽な気もします。長く住まわれるきならば
買われてもいいでしょうけど、地価がさらに下がって、もっといい立地に
２０００万円の新築物件が出てくる可能性も考えておいたほうがいいですね。
その都市のどのエリアに将来お住まいになりたいか
そういうことも考慮されたほうがいいです。
買わなくても済み続けられますし、おそらく数年後にはもっと安く買えるかも
しれません。今坪２５万円の地価はあと５年たてば坪２０万になるかもしれま
せん。
土地価格だけでも２３０万円下がります。でもその間払う家賃は４８０万円。
一瞬今買ったほうが得と思い勝ちですが、同じ支払い額ならローン期間が
５年短くできますから、安くなって買っても同じこと。
それより、私なら向うから持ちかけた話には、ひとつねじ込みますね。
「実は、風呂場が狭いから」「キッチンを広くしたい」「壁に断熱材を補強したい」
「雨戸を増設したい」「二階にバルコニーをつけたい」
などといい、実際に見積りを取ります。
とにかく、自分の家だと思えば、自由に改装できるわけで買ってから金かける
のでなく、そういうふうに改装する金含めて２０００万円でどうだ？
と言います。いやだといったら、買わなきゃいいです。損はないです。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
こんなに詳しい情報を書いて頂き、非常に助かります。
場所は、大阪と奈良の県境（奈良側）で地方になります。
土地単価は、ここ15年ぐらい変動していないと不動産屋は言っていました。
嫁の実家から歩いて2分のところですし、建物自体にも大きな不満は特にありません。
皆さんのご意見を伺い、どうやら損な話でない事がよく分かりました。
知人とは前向きに交渉して行こうと思います。
ただ、少しでも安く買いたいと思っていたので、改装費をねじ込む話はすごく参考になりました。
是非、活用させてもらいます！
貴重なご意見、本当にありがとうございました。

お礼日時：2005/08/25 17:53

No.2 回答者： YUIYUI25 回答日時： 2005/08/24 00:46

安く見積もっても２２００はこえる物件なのかもしれません。

（記述を見る限り）もし、そうであれば、
きっと知人は
「今まですんでもらったし・・・。家賃払ってもらってるし・・・知人だし」ってことなのかも。
気に入っているなら、よい物件でしょうね。
知人は得というより好意によってどっちかというと損に近い状態だと思いますよ。

妥当以上の思いがあれば考えてみるのもいいかもしれませんね。

この回答へのお礼

回答、ありがとうございます。
不動産の手数料及び諸費用込みになると普通はそれぐらいかかりそうなんですね。
それが２０００万だったら、お買得！と考えるべきなんでしょう！
知人には、前向きな方向で話しをして行きたいと思います。
ご意見、大変参考になりました。
ありがとうございます。

お礼日時：2005/08/25 08:35

No.1 回答者： runagaia 回答日時： 2005/08/23 21:37

良い買い物ではないですか？

約２０００万円と査定された物件を２０００万円で買えるのですから
名義変更及びその他の諸費用が０円じゃないですか。
あなたにしてみたら、「名義変更及びその他の諸費用を無料にするから、相場の金額で買わない？」
と言われたようなものです。はい。

その知人が相場を知らないのだと思いますよ。
知人の気持ちが変わらないうちに、話を進めてはどうでしょうか。

この回答へのお礼

早々のご回答ありがとうございます。
相場の額に手数料&諸費用が含まれているなら、得と考えた方がよさそうですね。
話を進める方向で、考えてみようと思います。
ご意見、大変参考になりました。
ありがとうございます。

お礼日時：2005/08/25 08:33