マンション駐車場の敷金問題

　今年６月、管理組合理事になって以来問題続発で、こちらへも何度かお世話になっています。

　当マンションは去年の６月に管理員が交替したのですが、今年の夏になって昨年７月に駐車場を退去し引っ越していった方の駐車場敷金が未返却だったこと（この問題はすでに質問済み）、その後に入った方から敷金が未納だったことが先月発覚しました。

　現管理員によれば「管理規約にも駐車場使用細則にも書かれていない以上、敷金という制度自体存在しないし、してはならない」からなのだそうです。

　未返却だった方にはその後連絡がつき返金する予定ですが、去年から駐車場を使用している方に、今さらですが敷金を請求するか（できるか）どうかで、理事会がもめています。

　古い会計書類などを見ると、当マンションでは規約にも細則にも記載がないまま、入居当初から駐車場敷金を預かっていることまではわかりましたが、それは管理組合の最初の総会が開かれる以前、管理会社が最初に駐車場の貸し出しを受け付けたときに敷金を入れてもらい、そのやり方がそのまま代々の管理員に受け継がれていたからのようです。

　理事会では、「規約にも細則にもない以上、敷金はとれないし、理事会決議で正式に廃止を決定すればいいし、未収者からは預かるべきでない」という意見と、「明記されていなくても、慣習として引き継がれてきた以上、来年の総会決議に諮らずに敷金廃止はできない。だから、今からでも未収の人から預かるべきだ」との意見が対立したまま、結論がでていません。

　この場合、法的にはどのように処置すべきでしょうか？

No.1 ベストアンサー 回答者： nachiguro 回答日時： 2005/09/09 00:29

こんばんは　元管理会社の者です。

まず問題なのは管理会社ですね。
何故、敷金を徴収していたのでしょうか？総会前から徴収をしていたとすれば、恐らく購入時の重説の容認事項若しくは承諾書に書いてありませんか？
多分善良な管理会社＆販売会社であればそこに記載があり、出納会計（恐らく管理費会計の一時預かり金として項目計上）しているかと思われます。

また、gardenernagaさんの組合がどの様な規約を採択しているか判りませんが、一応標準管理規約単棟型（参考URL少々古いバージョンですが）を採択している事を前提にお話いたします。PDF版は時間がかかるので勘弁してください。多分そうは内容は変わらないと思いますので…

まず、15条に駐車場の使用規定がありますが、今の文章上敷金の文例が無いのでこれはパスします。

26条の十に「その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用」これが恐らく敷金に該当する解釈になってもおかしくは無いでしょうね。

28条には使用料の会計区分が明記されていますが、これもどっちの財布（管理費か積立金か）の問題で敷金は謳っていないので関係ない。

46条次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。の
二項及び三項に
「収支決算及び事業報告」
「管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法」
と記載されており、総会の決議が必要であると記載されている。

また55条（収支予算の作成及び変更）の２には
「収支予算を変更しようとするときは、理事長は、その案を臨時総会に提出し、その承認を得なければならない。」
と記載されております。

更に66条にはこの様な規定もあります
（規約外事項）
第６６条　規約及び使用細則に定めのない事項については、区分所有法その他の法令の定めるところによる。
２　規約、使用細則又は法令のいずれにも定めのない事項については、総会の決議により定める。


あくまでも想像ですが、もし敷金関係が管理組合会計に組み込まれているのであれば、管理会社の基幹業務である決算報告案に記載がなされていなければならず、それが行われていなければ、管理会社の管理業法が問われることであり、また預かり金にせよ当然決算報告並びに予算化、されているのであれば理事会決議で動かせるお金は基本的に無い筈です。

理事会規定は規約52条にこう定められております。
（議決事項）　　　　　　　　　　　　　
第５２条　理事会は、この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる事項を決議する。　　　　　　　　　　　
一　収支決算案、事業報告案、収支予算案及び事業計画案
二　規約の変更及び使用細則の制定又は変更に関する案
三　長期修繕計画の作成又は変更に関する案
四　その他の総会提出議案
五　第１７条に定める承認又は不承認
六　第６３条に定める勧告又は指示等　
七　総会から付託された事項　　　　

※17条は専有部分の修繕関連、63条は理事長の勧告及び指示等

※ただし、予算関連総会で理事会費とか予備費計上を行って、理事会権限で徴収できるように議事録に残してあるものについては除く。

以上のことから判断すると、まず
理事会決議で敷金廃止は出来ない。80%
理由；規約外事項に抵触する点と敷金が管理費会計の予算に入っている可能性が否定できないため（ココはあくまでも想定）入っていたら55条及び46条に抵触しなおかつ52条の理事会の権限に入っていないことが主な理由である。

こう云う問題の場合は規約→区分所有法→民法に立ち返るのが原則です。
解決方法としてはまず理事会の方向性をどの様に持っていくかですね。
敷金廃止か？継続か？の二者択一で結構でしょう。それ以上行うと組合員は混乱しますからシンプルな方が良いでしょう。
そして理事会素案が決まったら、議案書を書いて総会に上程です。この場合は敷金問題が何故起きたのかという管理会社の言い分もきちんと聞かないとならないでしょう。これも規約に載っています。43条2項（管理室を無償で管理会社が借りていることから）

分からない事がありましたら聞いてください。
本当ならその場に行って説明するのが早いんですが…

参考URL：http://www2m.biglobe.ne.jp/~yokohama/yokohama/kk …

この回答への補足

専門家からの早速のご教授、こころから感謝しております。

総会資料を見直したところ、駐車場敷金は管理費会計の財産目録に昔から計上されていました。

さっそく管理会社には理事長から問い合わせてもらうことにしますが、なにせ古いマンション（築３２年）のため、当時の事情を覚えている人がいるかどうか・・・去年敷金を返還してもらわずに引っ越された方ですら、「あらそうだったかしら？」が最初の反応なもんで。
　入居当初の契約書類や、最初のころの総会資料も残っていません（集会室を移動・改装させたときに処分されたらしい）。

　利子もかせげない駐車場敷金をとるメリットがあまりないうえ、返金の手間が面倒で口座振込みにすると手数料がかかる以上、会計担当理事として廃止が妥当とは思います。
　でも、結論としては、理事会ではあくまで立案できるが、あくまで総会決議が必要なんですね。

補足日時：2005/09/09 01:13