所有権移転前の抵当権発生？（長文）

この度中古マンションを購入し７月末に本契約も完了した者です。
後はいよいよ所有権の移転の最終決済を実行し、最終引渡しを迎えるという段階まできました。（その後１ヶ月かけてリフォームする予定で話は着々とすすんでいます。）
が、その最終決済の前日に仲介の不動産会社の営業の方から「明日の決済ですができなくなりました。」と電話がありました。事情を聞いたところ、購入物件が新たにどこかの抵当に入っている可能性がでてきたとかで審査に入っているというのです。もちろん本契約時にはそのような話は一切なかったので大変驚きもっと詳しい話を聞いたところ「まだはっきりとは分からないが売主が個人事業をしている関係で借入先となにかトラブルが発生したのかもしれないが調べてみないと分からない」とのこと。こんな大事な事が最終の段階に来るまで分からないのかと驚くやら腹が立つやらです。
とりあえず詳細が分かるまではストップとなってしまったのですが、こういったことはよくあることなのでしょうか？
１つ気になる点は、今回売主さんがその仲介不動産会社から新築マンションを購入する予定だった話が２～３週間前に無くなってしまって奥さんが大変ご立腹だったということです。ただその時点で営業はうち（買主）には何の影響も無いといっておられたので安心していたのですが、この事と何か関係があるのでしょうか？
またこれで契約が白紙に戻った場合、重要事項説明書に明記されている違約金は払ってもらえるのでしょうか？仲介している不動産会社には何も請求できないのでしょうか？
ここまで話が進み夢も膨らんでいただけにスゴクがっかりしてしまっています。

No.6 回答者： noname#13820 回答日時： 2005/09/28 03:05

no.5で回答させていただいた者です。

ちょっと気になったのですが、手付金は誰が保管して
いますか？
ちゃんと仲介業者が預かっているならばよいですが。
他の金融機関から差し押さえが入るというのは、
契約時にまったく予測できなかったことなので
しょうか。
もともと抵当に入っていたのでしょうか。
その事実があったとしたら、仲介業者に
重要事項説明の義務があったのではないかと
思うのですが。
だって、そういうリスクがあると知っていたら、
買わなかったと思うのです。私なら買いません。
リスクというのは違約金不払いのことです。
説明義務がないとしたらそういうリスクが
あるということを承知して契約するのは買主の
責任になってしまいますが。
でもこのケースは、事業に失敗して売りに出している
などの事実は説明義務があるように思うので、
一刻も早く宅建協会などに相談された方がいいと
思います。
この場合、不動産屋のやり方にもよりますが、
違約金を授受する場合、仲介手数料も発生する
可能性があります。
ただここまでいいかげんな仲介業者が手数料まで
取るほど図々しいかどうかは・・これらも含めて
宅建協会などに相談するべきです。

No.5 回答者： noname#13820 回答日時： 2005/09/27 11:39

他の回答者の方々のご意見でほとんど出尽くしている

のですが、ひとつだけ、心配なことを。
違約金は請求できる権利がありますが、もらえるとは
限りません。
契約書にも「請求できる」と書いてありませんか？
どちらにしても、売主が払うお金がなければ払っては
くれないと思います。
この場合、手付金返却だけで納得できないとしたら、
違約金の支払いがあるまで解約の手続きはしては
なりません。
解約をしないと売主はその物件を売ることが
できなくて困ります。（二重契約はできないから）
ただその物件を売却しないと違約金も払えないかも
しれませんから、その場合は確実に違約金を支払い
してもらえるような手続きをとってから
（このへんは弁護士などに相談しましょう）
解約など慎重にすべきです。

この回答への補足

つい先ほど担当営業から連絡が入りました。
売主さんが事業をされているのですが、その運転資金の返済が滞り金融機関が当該不動産を仮差し押さえしているということでした。
現時点で売主さんと金融機関で調整中とのことなのですが、このままいくと仮差し押さえははずしてもらえなさそうとの事…。最悪契約を解除する方向で、とも言われまたまた腹が立っています。
返答は何もせず、後の報告を待つ事にしましたがこんな事ってあるんでしょうか？
営業さんは相変わらず他人事で「こういうイレギュラーな事は初めてで慌てております。」なんて言ってました。

もしこのまま解除の方向にいくとしても、皆さんにアドバイス頂いているように違約金と手付金の２倍はきっちり請求しようと思います。
ただどうしても納得できないのですが、こんな場合でも仲介手数料はやはり取られてしまうのでしょうか？
だとしたら、残念でなりません…。

補足日時：2005/09/27 13:22

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。

もし売主さんが物件の引渡しも拒否、違約金も拒否したら泣き寝入りしないといけないのかも…と思っていたのですが、解約をしなければいいんですね。
きちんと対応してもらえるまで、解約はしないように落ち着いて対処しようと思います。

お礼日時：2005/09/27 12:45

No.4 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/09/27 11:22

＞この度中古マンションを購入し７月末に本契約も完了した者です。

７月に契約ならローン実行が約一ヶ月としても９月上旬に決裁、引渡しが可能なはずですねぇ。

＞後はいよいよ所有権の移転の最終決済を実行し、最終引渡しを迎えるという段階まできました。
そういうことですね。待たせているのはこちらのローン実行のためというのが普通です。

＞（その後１ヶ月かけてリフォームする予定で話は着々とすすんでいます。）
あいての引越しがまだ住んでないのですかね。

＞が、その最終決済の前日に仲介の不動産会社の営業の方から「明日の
＞決済ですができなくなりました。」と電話がありました。

バカヤローって怒鳴りたいですね（；；）

＞事情を聞いたところ、購入物件が新たにどこかの抵当に入っている可能性がでてきた

他人事みたいに言うなという話ですね。二つ重要な点があります。
(1)７月末の契約時
　　重要事項の説明というのがあったはずです。ここで、抵当権の設定状況とか確認して
　　いますよね。登記簿謄本の写しも見てますよね。
　　さて、ついでにお手元の登記簿謄本の日付を見てください。６月１５日とか書いてあって
　　法務局の判子押してありますよね。
(2)その登記簿以降、売主が売買を意識しながら別途値抵当など打ったとしたら
　これは、あたらしく登記簿あげないと出てきません。
　普通、売買前提で契約後に根抵当打つなんことは言語道断ありえませんねぇ。

(3)あるいは、契約時に根抵当にはいっていたけど、当座の借入れは返済する約束に
　なっていたのかもしれません。


＞とかで審査に入っているというのです。もちろん本契約時にはそのような話は一切なかったので
＞大変驚きもっと詳しい話を聞いたところ「まだはっきりとは分からないが売主が個人事業をして
＞いる関係で借入先となにかトラブルが発生したのかもしれないが調べてみないと分からない」
＞とのこと。

ともかく登記簿を見てください。住宅ローンの抵当のほかに、カード会社とか、商工中金とか
信金などで「根抵当」と書いてあって極度額７００万円とか書いてあるやつないですか。
おそらく、この返済がうまくいかないのですね。

＞こんな大事な事が最終の段階に来るまで分からないのかと驚くやら腹が立つやらです。
これは、基本的に売主の代理人（仲介）のミスですね。
普通、住宅ローンの残債は確認します。ローンが４０００万円ついていても、残債が２４００万円
で、売却価格は３０００万円なら、代金支払いと抵当権の抹消が同時にできますから問題
ないのですが、そこに７００万円の運転資金借入れのための根抵当があったりして負債が
７００万円目一杯あったりしたら代金決裁で抵当権抹消できないという話になります。

＞とりあえず詳細が分かるまではストップとなってしまったのですが、こういったことは
＞よくあることなのでしょうか？
先方の仲介さんの恥ずかしいミスか、売主の故意にやったことです。

＞１つ気になる点は、今回売主さんがその仲介不動産会社から新築マンションを
＞購入する予定だった話が２～３週間前に無くなってしまって奥さんが大変ご立腹
＞だったということです。

これは正確にいうと仲介不動産会社の親会社のデベの分譲物件でしょう。
住友不動産販売なら住友不動産。
いわゆるローンキャンセルというやつです。つまり先方も買い替えでローンを組んで
この物件売ってそっちを買う予定でいたのでしょうね。
ローン却下になった理由はわかりませんが、審査中にベンツをローンで買ったとか
下手をすると手形決済が滞ったとか、個人事業者として与信にかかわるなにか
があったということです。

＞ただその時点で営業はうち（買主）には何の影響も無いといっておられたので
＞安心していたのですが、
そうです。
ローン条項はありますが売主の事情で契約を破棄するならば、普通は規定の
違約金をもらうことができます。


＞この事と何か関係があるのでしょうか？
売主の懐具合が悪くなったので資金が足りなくて抵当権抹消ができない・・・そういう
ことなんでしょう。当然、新しいマンションも買えない。

＞またこれで契約が白紙に戻った場合、重要事項説明書に明記されている違約金は
＞払ってもらえるのでしょうか？
加えて損害賠償を請求すべきです。

＞仲介している不動産会社には何も請求できないのでしょうか？
相手の仲介に過失がありそうですね。あるいは、売主本人かもしれません。
買主側の仲介さんは特に過失ないと思いますけど・・・。
＞ここまで話が進み夢も膨らんでいただけにスゴクがっかりしてしまっています。
お気持ちはわかりますが、もう少し様子を見ましょう。
１００万２００万の不足なら、売主がなんとかするかもしれません。
だって、違約金払うのは売主ですから。
というか、会社倒産なら、違約金ももらえない可能性もありますがその場合
こちらの実害を金銭に換算しておく必要はありますね。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。

ホントに営業の方が他人事のように話をされるので、もの凄く腹が立ってしまいました！

前にも書いたのですが、本契約時に確認した登記簿謄本には住宅ローンの借入先の名前しかなかったので今更どういうこと？！という感じです。
その営業さんは「私も売主さんも今日まで全然そういった事実は知らず、つい先ほど分かった事で寝耳に水なんです。」なんてことも言ってました。そんな事ってあるのでしょうか？ふざけるな！と言いたいです。

皆さんにご回答頂いて違約金はもらえるんだなと少し安心しました。損害賠償も頭には置いて動こうと思います。（それにしてもこれから住もうと夢膨らんでいただけに残念です。）

お礼日時：2005/09/27 12:42

No.3 回答者： hokenyaboo 回答日時： 2005/09/27 11:21

今回のケースでは質問者さまに何の落ち度もなく、一方的に売主の責任だと思います。

所有権移転登記までは売り主の所有物件ですので抵当権やその他の設定をする事は可能です。
その為、決済時（所有権移転登記時）当日に一番新しい謄本を取りそのような問題が無いか確認するのです。

万一、そのような場合でも当日売主が支払いをして債権者同席の上その場で抵当権抹消書類を出してもらうことにより抵当権がはずれ、きれいな状態で所有権が移る。と言う事もあります。・・・が！

今回の場合は抵当権が抹消できない（金額的に）状態みたいなので、売り主の債務不履行になり、白紙撤回（最初から無かった事）ではなく、履行不能（違約）による契約の解除です。

契約が済み、決済時に物件を引き渡すという「債務」を履行しない売り主に責任があります。

まず、契約時に渡した「手付金の倍返し」、契約書にうたわれている「違約金」（手付倍返しと一緒の場合もあります）｛買主がそのマンションに住めなくなった（引っ越せない）為に被る損害（手配した引越しのキャンセル代、アパートなら大家さんに解約すると言ってしまった場合の対処）などの損害金としての違約金｝

厳密に言えば仲介業者にも管理（監視）ミスはあります。
と！言うか「だらしのない仲介業者ですね」（私的意見です）
先方の「新築マンションうんぬん」で「次が買えないのなら、このマンションは売れない」かもしれません。
その場合でも質問者様に落ち度はないので違約になります。

質問者さまが違約金以上の損害が発生してしまうのであれば、その部分を仲介業者に請求する権利はあります（あくまで権利で、支払われるかは別です、金額によっては裁判になるかもしれませんが）

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。

＞今回の場合は抵当権が抹消できない（金額的に）状態みたいな＞ので、売り主の債務不履行になり、白紙撤回（最初から無かった＞事）ではなく、履行不能（違約）による契約の解除です。

これを聞いて少し安心しました。
白紙撤回ではなんとも納得できそうに無いからです。

＞厳密に言えば仲介業者にも管理（監視）ミスはあります
＞と！言うか「だらしのない仲介業者ですね」（私的意見です）

そうですよね！！ホントに腹立たしいです。
以前から不誠実な対応が多く、不信感がつのっていてこの流れなのでがっかりしています。
今度こそ流されずに毅然とした態度で対応しようと思います。

お礼日時：2005/09/27 12:33

No.2 回答者： gamigami 回答日時： 2005/09/27 11:17

災難ですね、お見舞い申し上げます。

さて、物件の権利関係については、通常、売主が引渡しまでに責任を持って対処するのが原則なので、それに対処できず引渡しが遅れるのであれば、「遅延」ということで損害賠償できます。
また、売主が引渡自体を取りやめにされるのであれば、売主は違約金として手付金の２倍の金額を払わないといけません。
今回のケースでは「売主が権利関係の除去が出来ないので」となるのですべて売主の責任となります。
不動産業者に損害賠償などの請求は出来ません。
でも、「次の物件を探してもらうのになにかサービスしてくれたらいいなぁ～」
とでもいうくらいはやらないとね。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。

「損害賠償」…そうですかー。請求できるんですね。勉強になりました。
手付金の２倍ということですが、違約金は頂けないのでしょうか？リフォームもする前提でしたので打ち合わせ等も既に始まっており、なんとも納得できません。
不動産会社の方も以前からどうも不誠実な気がしていただけに「やはり！」とがっかりしています。次の物件をもし探す方向になったとしてもここには頼みたくないかなと言うのが本音です。

お礼日時：2005/09/27 12:28

No.1 回答者： kensaku 回答日時： 2005/09/27 10:54

物件の登記簿謄本を確認なさいましたか？　そこには抵当権が設定されていませんでしたか？

不動産会社と売主との間のトラブルである可能性も否定できませんが、それはあちらの都合です。
期日を決めて、それ以上伸びる場合は白紙解約（当然、違約金をいただく）、などの方向で交渉なさったらいかがでしょうか？　不動産会社に対しては、仲介手数料の値引きくらいですかね。

この回答へのお礼

早速のご回答有難うございます。

登記簿謄本の確認は本契約時、重要事項説明書の付属書類の中にコピーがありましたのでそちらできちんとしたつもりでいます。
そちらにはもちろん住宅ローンの借入先が記入されていただけでしたので特に問題なく…という感じでした。

「白紙解約」してしまうと違約金はもらえるのでしょうか？契約自体が無かった事になると違約金はもらえない上に、仲介手数料分も損をしてしまう事になりそうで不安です。

お礼日時：2005/09/27 12:23