法務局の地積測量図に記載されている境界点を現地に復元する場合、許容範囲は、どの位なのでしょうか?
例えば、地積測量図に記載されている2点の境界の距離が3.00mの場合、それを基に現地に境界杭を設置した時の許される誤差は、どの位なのでしょうか?

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A 回答 (4件)

許されるとか許されないということではないと思いますが


復元した場合に再度復元した杭を測量し直し、地積測量図を提出しますが、備え付けられている地積測量図と杭の復元により新たに提出する地積測量図の誤差が国土調査法別表第四の示す許容誤差以内ならば地図訂正または地積測量図の訂正の申し出ですみ、許容範囲の誤差を超えていれば、地積更正登記の申請が必要になるということでしょう。
http://nlb.or.jp/fineness.html
ここで計算できますが最も高い精度が要求される甲1の大都市の市街地区域で3mの筆界点距離の公差は2.5cmです。しかし3mで2.5cmの誤差が出るようだと、調査士の仕事としては話になりません。せいぜい2~3mm以内の誤差で測量していると思います。
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一般的な境界測量では、市街地であれば境界点間の許容誤差が1/2000~1/3000、山地では1/1000~1/2000としています。



例)市街地で点間20mで1/2000であれば許容誤差10mm内、30mで15mm内となりますが、点間10m以内では一律で10mm内としている仕様が多いです。つまり点間10mでも1mでも10mm内となり公共機関等の検査は通りますが、実際それでは地権者が納得しない場合が多いので、容易に距離の測定できる場合(コンベックス等)には限りなく0mmにする事が望ましいでしょう。又、近くの市役所等で現場付近の用地測量を実施した時の仕様書を確認することも良いかと思われます。
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まず、その対象土地の属する地域の状況によって、精度の区分が異なります。


「市街地地域」 について甲1及び甲2
「村落農耕地域」について甲3及び乙1
「山林原野地域」について乙2及び乙3 の区分がされ、それぞれに一点のプロット誤差、2点間の測定距離誤差、面積の測定誤差についての規定があります。最小自乗法などの計算式で求められるもので、距離、面積に比例しません。その箇所毎に求める必要があります。国土調査法施行令別表に計算式が記載されています。
計算式などは、参考URLのページ(国土調査法施行令を掲載しています)最後の別表に掲載されています。
該当土地の属する精度区分を確認の上、算定してください。

また、地域の区分は法務局備え付けの法17条地図(公図=分間図とは異なります:国土調査後の図面)の右上に通常は記載されています。

参考URL:http://www.houko.com/00/02/S27/059.HTM
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不動産登記法施行令4条では地積は平方メ-トルとし、1平方メ-トルの100分の1未満は切り捨てる、とありますので(例外あり)これに準じて1Cmではないでしようか。


回答に対する自信:なし ?
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Q境界の誤差

境界を土地家屋調査士などの専門家が測量した場合、誤差というのはどれくらい生じるものなのでしょうか? 土地の大きさによって違うでしょうが、例えば、境界線が20メートルほどある場合はどうでしょう? まさか誤差がプラスマイナス10センチなどということはありませんよね?それとも数ミリ単位でわかるものなのでしょうか?

Aベストアンサー

現在使用されている測量機(トータルステーション)の機械の距離誤差は2mmぐらいです。
しかし、例えば資料に基づいて現地でわからなくなった境界点を復元する場合、10cm程度の誤差は仕方ない場合があります。

40年前の資料を基に境界点を復元しようとしても、40年前の機械精度・測量技術以上の精度で復元することはできないからです。
精密な測量機ができる前は平板測量という測量が一般的で、ほとんどの場合10cm単位で測量していました。
その当時はそれ以上正確に測量することは合理的でないと考えられていたし、必要性もなかったなど、技術的な問題と時代背景があります。
したがって、10cm単位で測量した資料を基に、10cm以下の精度で境界を復元することはできません。

次に、不動産登記法の許容誤差というものがあります。
これぐらいまでの違いならば、まぁよかろうという基準で、1さんがおもしろいサイトを紹介してます。
この中の距離公差の簡略式で、一般的な市街地に多い精度区分の甲2では、20mで8.5cmの距離誤差を許容誤差としています。
現代の土地の価値や測量機の精度からすると、かなりいい加減な感じがしますが、これは「専門家であってもこの程度の精度で測量をすればよい」という基準ではありません。

以前の資料と比較した場合、8.5cm未満のズレがあったとします。
資料が間違えてるのか、境界標が動いてしまったのか、なぜ違うのかわからないけれども、少なくとも8.5cm以内には入ってるのだから、これはこれで認めますよ、という基準です。

現在使用されている測量機(トータルステーション)の機械の距離誤差は2mmぐらいです。
しかし、例えば資料に基づいて現地でわからなくなった境界点を復元する場合、10cm程度の誤差は仕方ない場合があります。

40年前の資料を基に境界点を復元しようとしても、40年前の機械精度・測量技術以上の精度で復元することはできないからです。
精密な測量機ができる前は平板測量という測量が一般的で、ほとんどの場合10cm単位で測量していました。
その当時はそれ以上正確に測量することは合理的でないと考えられ...続きを読む

Q土地売買では確定測量しなければいけませんか?

親が以前に土地を買ったときに、隣地との境界がどこかということを確認しなかったようで、
売却したいと思って法務局に地積測量図を取りに行ってもありませんでした。

売却する際には、隣地の所有者に立会いしてもらう確定測量は必ずやるものでしょうか?
買主が了承すればやらなくてよいのでしょうが、市街化調整区域であり登記簿の面積もあまり信用ならないと法務局で教えてもらいました。
面積だけ確認なら現況測量でよいと聞きましたが、現状は境界標が全く見当たらないです。
これでは現況測量もできないでしょうか?

よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

業者してます。

>売却する際には、隣地の所有者に立会いしてもらう確定測量は必ずやるものでしょうか?
必ずやるものではありません。一般的な話として、「売主は買主に対して境界を明示する」とする契約書が多いと思います。杭や標があればそれがいいですし、無ければ隣地との塀を見れば概ね判断ができますよね。不動産業者が買う場合などには、後々の販売のために確定測量を条件としてくることもあります。

上に書いたように、杭等が見当たらなくても境界と推察できる塀などがあれば、それをもってとりあえずの現況測量はできるでしょう。農地などのように壁も何も無い場合には、トラブル防止のためにも結論として確定測量をやらざるを得ないでしょうね。

Q境界杭を、同意無しで入れられた。やめてくれと言った

先日、隣家との境界に、同意していないのに、建築業者が、施主が言っているので、境界杭を、入れます。と言って、境界にコンクリの杭を入れてしまった。
隣家は、昨年の秋に解体して、この春に完成しました。

昨年の秋に、解体する前に、隣家は、土地を測量して、境界に木の杭を入れました。
ところが、初めの約束が違ってきたので、境界は決めたくないと言いました。
しかし、隣家の方は、お構いなしに、建築業者に、コンクリの杭を入れさせました。

「私は、やめてくれ!納得していない。」と言いましたし、もちろん印鑑もおしていません。
そんな書類も作成していないようです。

しかし、このままだとそこが境界になってしまうので、抜いて欲しいです。
おまけにブロック塀まで作られてしまいました。

どうしてもなっとくいきません。悲しいです。
なぜか、建築業者は、強気です。隣家も法律に詳しく強気な方です。
同意無しで、本当に境界にコンクリ杭を、入れてもよいのでしょうか?
ご回答よろしくお願いします。<(_ _)>

Aベストアンサー

その土地は本当に確定測量行為を行ったのでしょうか。
建築には基本的には現況測量が必要であって確定測量を必要とはしません。
なのでセットバックに必要な杭などは測量士によることなく民民の境界を避けながら建築がわで打つことはあります。しかし、しかるべき人の測量でない杭では登記できないので所有権を言えません。
まず、法務局に行ってお隣の土地とご自分の測量図をとってみてください。そこに書いてある測量の日付を確認して確定測量が最近行われたのか確認しましょう。そこには測量の責任のある土地家屋調査士等の名前も記載されています。疑問があればとりあえずその方に聞いてみるのが良いでしょう。

確定測量でなしに建築の都合で勝手に入れた杭ならば所有権を主張できませんし、無断で確定測量として杭を入れたのならその測量責任は土地家屋調査士等の方にあるでしょう。
裁判などお考えでないならば、行政書士に相談して隣人に杭を認めないという手紙を内容証明付きで出すという方法もあるでしょう。行政書士は法律家です。そして弁護士よりずっと安いと思います。

Q土地境界杭設置の費用を教えてください

今回建物を壊し、しばらく更地にしておく予定です。
角地で2方は道路、2方は隣家に面しています。
解体・整地した業者から
この機会に境界杭を入れた方がいいと思うと言われました。
その際費用を尋ねたら、そんなにかからない(10万円ぐらい)とのことでしたが
今日連絡があって60万ぐらいかかるようだとのことでした。
想像していた金額とかけ離れていてびっくりです。
80坪ほどの土地ですがそんなにかかるものなんでしょうか。

Aベストアンサー

杭自体は、1本2万円くらいで考えると良いでしょう。

ただ、その杭を基に、測量、登記をやり直すという事でしたら、プラス30万円くらいみてください。

おそらく、業者の取り分も含まれていると思います。

詳細な、見積りを出していただきましょう。その上で、司法書士事務所に相談してみると良いでしょう。


※測量にも色々とあって、公共関係の測量を行なっている事業所などは、単価的には高くなるでしょう。良心的な所だと、ある程度、金額も考慮していただけると思います。司法書士事務所などでは、登記などの際、測量事務所とのお付き合いもあることから、それほど高額にはならないと思います。

Q境界立会い後に間違い発覚!

今から7~8年前、隣地を買った不動産屋から分譲するための境界立会いの依頼あり。
先方の測量士がココが境界です。とのことで署名捺印。
その後、数筆に分筆され、建売住宅が数棟建ちました。
そして、今度は私の土地の文筆登記のため依頼した測量士さんが隅々を調査しておりましたら、その土地との境界付近に古い御影石があるのを発見しました。仮にその標を結ぶと隣地さんの土地が少し小さくなります。
測量士さんいわく、たぶん悪意でしょう。立会い時に隠されたと思われます。騙されましたね。長年経過しているので諦めましょうとのこと。
私としては先祖代々受け継いでいる土地なのでやり直したいと考えております。すでに、新しい標もあり、年数も経過しているので絶対に不可能でしょうか?調停、裁判、なんでもやる覚悟あります。
また、その測量士に損害賠償等は可能でしょうか?

Aベストアンサー

補足。
裁判でひっくり返ったケースってあるのでしょうか?・・・分かりませんが、ほとんど裁判長から和解しなさい・・です。
1年半前に類似した裁判の測量をしたことがあります。
絶対勝つことが分かった(相手の弁護士からも・すみません・って)のに最後は和解が提示されました。
お隣さん同士の争いなので・・大岡裁きだったようです。

御影石が筆界点であり、前所有者と合意の上で埋設したことが、証明できなければ勝つことは難しと思います。

※境界には所有権界と筆界が存在します。
裁判は筆界を争うことになると思います。
詳細は土地家屋調査士に訊いて下さい。

もう一度ひとり言。
貴方が思っている事(解決)と全く争点が違う方に向いたりします。
弁護士は正義の味方ではありません。

Q加重平均と平均の違い

加重平均と平均の違いってなんですか?
値が同じになることが多いような気がするんですけど・・・
わかりやす~い例で教えてください。

Aベストアンサー

例えば,テストをやって,A組の平均点80点,B組70点,C組60点だったとします.
全体の平均は70点!・・・これが単純な平均ですね.
クラスごとの人数が全く同じなら問題ないし,
わずかに違う程度なら誤差も少ないです.

ところが,A組100人,B組50人,C組10人だったら?
これで「平均70点」と言われたら,A組の生徒は文句を言いますよね.
そこで,クラスごとに重みをつけ,
(80×100+70×50+60×10)÷(100+50+10)=75.6
とやって求めるのが「加重平均」です.

Q測量用語で 「公共座標」とは? 「任意座標」とは?

多分測量用語だと思うのですが
「公共座標」とはどういう意味でしょうか?
また、それに対する言葉で「任意座標」とはどういう意味でしょうか?

Aベストアンサー

公共座標というのは、いわゆる東経xx度xx分、北緯xxx度xx分というやつですね。いわば絶対値ですので、目印になるものが紛失する心配がありません。
<br><br>
任意座標とは、読んで字のごとく、任意で座標を引きます。例えば、近くにあったマンホールのふたの中心を(0.0)(←数学で習ったグラフの座標ですね)にし、方位磁石で北を計って、X軸にするといった具合です。この場合、マンホールのように基本的に移動しないであろう物を目印にしますが、それでも道路の工事などで移動したり変形したりする可能性がありますから、例えば30年後に境界線を復元しようとした際に、図面は残っていてもそれが現実の場所としてどこであるのかがはっきりしない場合があります。しかし、測量の方法としては任意座標で行う方が計算が楽であるという利点があります。

Q地籍測量と公共測量の関係

 測量に興味があり本を読んでいるのですが地籍測量と用地測量の関係が良くわからず悩んでいます。地籍測量は国土調査法に基づき基本三角点及び基準点を基に一筆地調査を行いその成果として登記所に第17条地図を備えることと理解しています。その地図には平面直角座標系の根拠があると思います。そこからなのですが用地測量などの公共測量を行う場合どの程度まで地籍測量の成果がいかされているわからないのです。というのも土地家屋調査士が作成する地籍測量図には基準点の明記はなく法律上も定着性の地物を基準にして良いということになっています。また、公共機関も任意の地点を基準点に定めていることもあると聞いています。ということは地籍測量とあまり関係が無いのでは。つまり座標面での繋がりが無い(信頼性が無い)のではという疑問が沸いてきます。実際はどうしているのでしょうか。この点につきましてわかる方がいましたらお願いします。

Aベストアンサー

 「地籍測量」はあくまで国土調査法に基づいて行われた測量、若しくは第19条で認証された測量に限ります。

 「基準点測量」は近くに国家座標点があればもちろん利用しますが、なければ任意の座標で行います。用地測量だけでなく道路の線形を決めたりするのに使われます。

 「用地測量」は筆の境界と面積の確定ができれば済みますので、座標があれば利用しますが、なければ任意の座標を使用します。(遠距離だと測量費が嵩むため)
 任意でも、位置関係を明確にするため必ず座標は必要になります。
 国家座標を利用しない場合でも、現地において厳然と境界が確定されているため、何の問題も起きません。
 将来地籍測量が行われれば、座標の修正が行われるだけで、位置関係は変わりようがありません。あいまいな基準ではなく、閉じたエリアでの座標を使用しているだけです。(閉じたエリアというのは、公共用地と民地とに囲まれた範囲のことです。公共用地は自治体が境界確認するので、反対側の民地とは境界の問題が起こりません。)

 また国土調査法第19条による認証をうけた公共測量は地籍測量と同じ扱いとなります。

「熊本県 国土調査法第19条第5項の指定」
http://www.pref.kumamoto.jp/traffic/chiseki/26.html

 本来、国家座標で全て筆の座標が確定していれば、用地に関する問題はかなり軽減されます。しかし先進国の中でも日本は特に遅れており(バブルの影響も大きい)、県によっては20%未満の実施率となっているところもあります。

「地籍調査の実施状況」
http://tochi.mlit.go.jp/home/c_frame.htm

 最近のGPS測量の発達により、ようやく進展が見られるようになってきました。
 地籍測量が行われると、それまでの座標系との修正が行われるだけです。地籍測量後は境界に国家座標を持っていますので、基準点測量の作業は格段に軽減されます。

 ただ地籍測量において全ての境界が決まることはありません。相続問題や失踪などで立ち会いができない場合があるからです。その場合はかなりやっかいなこととなり、その後の用地買収は困難となります。

「国土調査における筆界未定地の処理方法」
http://www.bekkoame.ne.jp/~prtybell/kyoukai/hikmitik.htm

 また地籍測量後は所有権の境界と公法上の境界は一致しますが、用地測量を行っていれば、地籍測量を行っても境界は変わることはありません。(両者の合意がある為)
 所有権の境界と公法上の境界の不一致というのは、明治時代の地租改正時の「字絵図」と、現況の不整合をいいます。

 「地籍測量」はあくまで国土調査法に基づいて行われた測量、若しくは第19条で認証された測量に限ります。

 「基準点測量」は近くに国家座標点があればもちろん利用しますが、なければ任意の座標で行います。用地測量だけでなく道路の線形を決めたりするのに使われます。

 「用地測量」は筆の境界と面積の確定ができれば済みますので、座標があれば利用しますが、なければ任意の座標を使用します。(遠距離だと測量費が嵩むため)
 任意でも、位置関係を明確にするため必ず座標は必要になります。
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Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q道路拡幅に伴う用地補償の価格について

自宅前の道路(現在の道路幅2m)を拡幅し5mの道路へと計画されています。(自治会から市へ依頼していたようです)先日、現地立会いと簡単な説明があり、土地買収価格は課税標準価格という説明がありました。
この説明に納得できなかったのでいろいろ調べてみると公共用地の取得に伴う損失補償基準には「取得する土地に対して、正常な取引価格をもって補償する」とあるではありませんか。すぐに市へ電話して損失補償基準にはこのように書いてあるが、課税標準価格とする根拠は何かと質問したところ、市独自の補償基準を定めているという回答でした。どうも条例ではなく内規で決めているようなのです。
このようなケースでは公共用地の取得に伴う損失補償基準と市独自の補償基準のどちらが優先されるのでしょうか。よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

1.もし、質問者さんが市への任意売却を拒否した場合、公共事業を進めたい市は、土地収用法に基づき、県知事に対して土地収用の手続きを取ることを申請します。このとき、都道府県に設置された収用委員会が審理や調査などを行い、補償金の額などを決めます。

 収用委員会において補償金の金額を決める基準が、「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」(昭和37年、平成14年閣議決定)です。

 この「基準要綱」を基に、それぞれの都道府県では「○○県施行の公共事業に伴う損失補償基準」等の名称で基準を制定していますが、中身は閣議決定された「基準要綱」に完全に準拠しています。

 憲法29条で、「財産権は、これを侵してはならない」と規定し、しかし、公共の福祉との調整を図るため「私有財産は、正当な補償の下に、これを公共のために用いることができる」と規定しています。
 要するに、私有財産を拠出してもらうためには、正当な補償が必要だというわけです。

 これを受けて土地収用法では、「補償金の額は、近傍類他の取引価格等を考慮して算定した事業の認定の告示の時における相当な価格」(同法71条)と規定しており、土地収用法を根拠としている「損失補償基準要綱」でも7条で、「取得する土地に対しては、正常な取引価格をもつて補償するものとする。」と規定しています。
 結論として、補償金は取引価格を基に算定するという大前提があるのです。

2.さて、質問文の市では、「土地買収価格は課税標準価格という説明があった」そうですが、固定資産税課税標準額は、課税のための評価額であって、正常な取引価格とは違うので、補償金としては不適切です。

※「固定資産税評価額」ではなく、「固定資産税課税標準額」でしょうか。一般に、「固定資産税評価額」は市場価格の70%相当で評価されています。また、住宅用地の特例措置を適用した「固定資産税課税標準額」は、「固定資産税評価額」の1/3~1/6の金額になります。

 質問文で「市独自の補償基準を定めている」というのならば、補償基準を1部購入されたら如何ですか。
 都道府県では「基準要綱」を一般に販売しています(例示として、埼玉県HPを下記、参考URLに貼っておきます)。

 私見ですが、「土地買収価格は課税標準価格」というような土地収用法に反する「補償基準」など公表できないと思います。
 もし、公表すれば、法律違反の補償金算定を行っていることが明白になるからです。

3.質問文の道路がどのような住宅地を通っているかはわかりませんが、住宅地の場合、幅員が広ければ良いというものではないと思います。

 道路が拡幅されれば、万が一の場合に救急車両が入りやすくなり、車庫入れがしやすくなり、家を売却するときは高く査定してもらえるというメリットはありますが、一方で、デメリットもあります。
 車の通行が多くなり(スピードも速くなる)通学の子どもの安全性が低下する、固定資産税が高くなるなどです。

 今回、道路を拡幅するための工事費用や土地買収費用は、長い目で見れば固定資産税のアップ分(=おそらく10-20%上がる)で回収されていきますから、あながち、幸運だけというわけではないと思います。

 ところで、質問文に対する回答ですが、市が行う公共用地の買収においては市の補償基準が適用されます。しかし、その補償基準が、土地収用法や「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」(昭和37年、平成14年閣議決定)と整合性が確保されている限りにおいてという条件が付きます。
 例えば、市用地課の内部でしか通用せず、市民に公開もできないような内部の“手引き”程度ならば、市民がそれに拘束される必要は全くありません。

参考URL:http://www.pref.saitama.lg.jp/A08/BD00/homepage/binran.htm

1.もし、質問者さんが市への任意売却を拒否した場合、公共事業を進めたい市は、土地収用法に基づき、県知事に対して土地収用の手続きを取ることを申請します。このとき、都道府県に設置された収用委員会が審理や調査などを行い、補償金の額などを決めます。

 収用委員会において補償金の金額を決める基準が、「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」(昭和37年、平成14年閣議決定)です。

 この「基準要綱」を基に、それぞれの都道府県では「○○県施行の公共事業に伴う損失補償基準」等の名称で基...続きを読む


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