土地売買契約をキャンセルしたい！不動産屋の落ち度！！

Question

初めましてこんばんは。
今年から土地探しをし、やっと希望の場所がみつかり
１０月１５日に土地の契約をし１００万の手付け金
を支払いました。
その際、電柱が建っていなかったので口頭で
「この土地は電柱は建たないか？」聞いたとき、
「建ちません」との事で契約をしましたが、
１０月末にはしっかり電柱が建ってました・・・。
電力会社にも問い合わせをしましたが、私達の敷地に
建てないと困るとの事でした。
（不動産屋は承知していたようです）
よって、土地の売買契約をキャンセルしたいのですが、この場合出来ますか？手付けは返ってきますか？
ちなみに契約書には、「電柱が建つ場合、協力願います」とは書いてあります。宜しくお願いいたします

walkingdic · Accepted Answer

>契約する際、宅建を持って居る他支店の支店長が重要説明をしまして、その支店長もその場で営業マンに「電柱は平気なの？」と聞いて、「あそこの土地は問題無いです！」と営業マンは言い切ってました

これ重要ですね。たとえ形に残っていなくても重要事項説明のときに電柱に関して説明があり、たたないという話だったのですから。

その電柱のある土地がどうしてもいやだというのであれば重要事項説明義務違反として手付け返還による解約はできるのではと思いますよ。

まずは相手に話を持ちかけて下さい。すんなり応じるかもしれないし。

lemonbarm · Answer

その不動産業者は売主ですか、仲介ですか？
売主の場合、売買契約を既に締結していますから買主の承諾無しに電柱を立てるのは問題があると思います。
＞協力願います
というのは、「勝手に立ててもいいです」というのとは違います。
たぶん契約書の中に物件の引渡について「現状有姿で引き渡す」等の文書が入っていませんでしょうか？
電柱が立ってしまうと「現状有姿」ではないと考えられますので、撤去を依頼するか、解約の相談をされても良いと思います。

仲介の場合、契約の解除権を持っているわけではありませんので売主の判断となります。
売主が電柱は立たないといったのか、その不動産業者が勝手に言ったのかで違いがあります。前者であれば解約、後者であれば損害賠償となります。

＞敷地に立てないと困る・・・
内容にもよるとおもいますが、基本的には確認不足か、説明義務違反となるのではないでしょうか。

walkingdic · Answer

契約前の重要事項説明で、電柱が建つ場合には協力してくれという条文を説明しましたか？
していれば買主都合キャンセル（手付け放棄）以外にはまず無理と思ってください。

していなければ可能性がないとはいいませんが、口頭のやり取りを証明できるかどうか難しい点もあります。
とりあえずは話が違うがどうするのかという線で押して見てください。相手次第では折れるかもしれませんし。

mahopie · Answer

不動産屋の立場が仲介なのか売主なのかが不明です。買主側（質問者）の仲介の立場で売主が別にいるのだとすれば、売主と買主を縛るのは契約書の内容だけです。「電柱が立たない」を購入条件にしながらその内容を契約に織り込まず、「協力云々」文言のある契約書にサインした質問者と、自分の知らない所（仲介の不動産屋と買主の口約束）でのやり取りを解約の根拠とされる売主とでどちらが法的に保護されるか、という問題と捉えれば売主側ということになります。

この状況で買主側から契約解約を申し出れば、売主は手付金１００万円を違約金（契約の意味を分らない買主に１ケ月を無駄にさせられた迷惑料）として手に入れることになり、買主はその後でこの不動産屋に対して間違った説明で生じた損失を賠償（１００万円＋α）しろという請求を起こして、説明の事実関係を争うことになります。

不動産屋が直接の売主であった場合は、質問者は電柱が立たないことを条件に契約したということを契約の相手方が知っていた筈であり、錯誤による契約解除（民法９５条）、詐欺による取消（民法９６条）併せて、宅建業法による消費者の保護といった問題になります。

本件は、こういった要素を含んでいる問題であり、不動産屋が何とかしてくれる筈というような安易な考えでアプローチすると、相手側の担当者からも「そんな事は言っていません」という回答になりかねません。（不動産屋の組織内部で担当者の切捨てや思考停止の力学が発生します。）

booter214 · Answer

こんにちは！うちの場合は、もうすでに前の公道に建っている電柱付の土地を契約したのですが、私も契約後にずいぶんと悩みましたよ！うちの場合は電柱を承知で契約したのでキャンセルすれば手付けは戻ってきませんし・・・正直、電柱があると外観上うっとおしいなと思いますが、間取りや窓位置でカバーできましたし、電柱１本であきらめられる土地なんだろうか？と考えた時、やっぱりここがいい！と思え、電柱のことはあきらめました！それからは周りの電柱付の家を見つけては、ここのお宅よりはマシだよね～なんて自分を納得させたり・・・
あなたの場合は、不動産屋さんが承知していたのに隠していたという事実が許せないんですよね？建たない言っておきながら、後日土地を見に行って電柱が建っていたらびっくりしますよね！せめて建てる前に「建てます」と連絡でも入れてくれていたらまだよかったですよね。契約書には「電柱が建つ場合、協力願います」とあるので、難しい問題ですね。とりあえず、不動産屋さんには文句を言うとして、やっと希望の場所が見つかったというその土地が電柱１本であきらめられる土地なのかどうかですよね。

alias3 · Answer

電柱が建柱され通電されてしまえば、電柱の移設は非常に困難になります。電柱の移設自体は不可能ではありませんが、近隣への停電の案内など3ヶ月程度の期間と移設費用（20万円程度）の費用がかかります（詳細はお住まいのエリアの電力会社へご確認ください）。
このようなケースでは値引きという手段で売主と和解しているケースが多いのではないかと思われますが、契約締結後ですとそれも叶わないかもしれません。
契約書や覚書等で、敷地内への公共設備敷設に関する条項が謳われていなければ#1さんがおっしゃるよう移設の権利は主張し辛いと考えます。
契約の解除は無論可能です。
ただ、今回の場合、契約書に謳われている範疇外の理由による解除になると思いますので、ご納得いかないかとは思いますが、買主都合となる可能性が非常に高いでしょう。
契約の解除を求めることになった場合、既にお支払い済みの手付金についてですが、契約書内に

■売買代金の内訳と手付け金の授受方法、解約手付けの有無

に該当する条項があるはずですので（重要事項説明で説明を受けているとは思いますが）、そちらに明記されているはずです。
今となっては後の祭りになってしまいますが、確認事項は契約書に盛り込むか、覚書を交わす等、甲乙双方で確認できる手段を講じる必要性があります。

m_inoue · Answer

＞土地の売買契約をキャンセルしたいのですが、この場合出来ますか？手付けは返ってきますか？

相手次第でしょう。

相手が素直に「電柱は建ちませんと言いました」なら問題ないですが、素直に言うと思いますか？

もし「言いましたの場合」、その時は「電柱の予定は有りませんの意味ですと言いました」と、言われたら？

口約束ですから不動産の取引にかかわらず水掛け論になるでしょうね。

電柱は場合によっては拒否出来ると思いますよ、「抜け」と言えば電力会社も応じてくれるかもしれません、でもおそらく貴方の家には電気が来ない。

不動産屋が知っていたか知らなかったかの証明は難しいですね、貴方が証拠を集めなければならないから。

今ある事実は「電柱が建つ場合、協力願います」と書かれた契約書ですから。

電柱が建つか建たないかは大きな問題ですから「建ちません」の事実が証明されれば契約は解除出来ると思います。

現実的な対応としては「建ちません」と言った社員とその会社で大きな声で「話が違う」事を指摘する事からですか．．．何日も何日も。

土地売買契約をキャンセルしたい！不動産屋の落ち度！！

>契約する際、宅建を持って居る他支店の支店長が重要説明をしまして、その支店長もその場で営業マンに「電柱は平気なの？」と聞いて、「あそこの土地は問題無いです！」と営業マンは言い切ってました

その不動産業者は売主ですか、仲介ですか？

契約前の重要事項説明で、電柱が建つ場合には協力してくれという条文を説明しましたか？

不動産屋の立場が仲介なのか売主なのかが不明です。

電柱が建柱され通電されてしまえば、電柱の移設は非常に困難になります。

＞土地の売買契約をキャンセルしたいのですが、この場合出来ますか？手付けは返ってきますか？

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