借地権を不動産に売ることはできますか?
名義は母の物なのですが。
できれば、いくらぐらいで売れるのかも知りたいのですが
120坪で東京都北区なんですけど
解るかた教えて下さい。

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A 回答 (3件)

>借地権を不動産に売ることはできますか?



これは「借地権を不動産屋に売ることはできますか?」と云う質問と思います。まず、借地権を他に売却する場合は、土地賃貸人の承諾が必要なこととその上の建物と一括でないとなりません。次に「幾らで売れますか」と云うことですが、これはその近くの不動産の価格がわからないと回答できません。例えば、時価価格坪当たり100万円としますと、東京都北区ですと、ほぼ借地権割合は10対7程度ですから借地権価格は70万円です。従って、120坪で8400万円、それに建物の時価価格を加算した価格となります。なお、不動産の価格は地理的条件によって非常に変わってきますから注意してください。そして、今回の場合は借地権ですから地主の承諾が絶対条件ですし、建物が古いと、存在することがむしろマイナス要因になる場合があります。買った方がが建て直すためには更に地主の承諾が必要ですから、そのことも考慮しなくてはなりません。借地権は住宅ローンが困難なこともマイナス要因です。
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借地権の土地の建物、借地権の更地、両方とも


売却することができます。

ただ、借地権は期限があるので、残り年数がすくなければ
急速に価格は下がります。

気になったのですが、
>借地権を不動産に売ることはできますか
これはいろいろな意味にとれるのですが
借地権付き住宅を不動産として売れますかという意味なら
No1の方の通りです。
借地権だけを不動産屋に売れますかという意味
(自分たちは今のまま、住み続け、借地権だけ売却したい
家は売らない)ですと、無理に近いです。
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建物の所有を目的とする土地の賃借権又は地上権を借地権と言いますが、これは立派な財産権ですから、「売地(借地権)」等として市場にて売りに出せます。

この場合、更地の市場相場に借地権割合を乗じた価格に、建物現況価格を加算します。

参考URLは平成13年分の相続税財産評価基準書(路線価図)です。質問者のご母堂が借地なさっている場所を特定の上、その前面道路に表示されている数字と符号に注目して下さい。数字は、1平方メートル当たりの価格を千円単位で表示してあります。また、記号は同所の借地権割合です(路線価図の説明を参照の事)。

最近は市場価格(時価)も、相続税の路線価に近似しています。また、借地権割合も、(必ずしも実際と一致しませんが、)同書のものが参考になると思います。質問者ご自身で調べて計算なさって下さい。

なお、借地権が賃借権の場合、その第三者譲渡に関しては賃貸人(地主)の承諾が必要となりますが、其れに代わる裁判所の許可(借地非訟事件手続)等もあります。

より詳しくは、相場等に関しては地元の不動産業者に、借地非訟事件手続きに関しては弁護士にお尋ねなさることです。

参考URL:http://www.rosenka.nta.go.jp/main13/main/index.htm
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Q借地権の価格

借地権について教えてください。

土地を地主から借りての駐車場やゴルフ練習場では、借地権は発生せず借地権価格、借地権割合も発生しない(0円)と認識してます。

このような考え方は正しいでしょうか?
要領を得ない質問と思いますがご指南お願いします。

Aベストアンサー

【借地権】
土地を地主から借りての駐車場やゴルフ練習場では、
建物所有を目的としない借地権は、
借地借家法でいうところの借地権には該当しません。 
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20030220A/

【コインパーキング】
今、流行のコインパーキングの場合も時使用駐車場賃貸借契約なので、
借地権・営業権は発生しないようです。
ただし、契約解除をする時は、
解約日については話し合いが必要のようです。
コインパーキングの会社が倒産した場合は、
設置機械などの撤去は厄介な問題になるかもしれません。
ゴルフの練習場の会社が倒産した場合も同様でしょう。
http://www.mast-ichii.jp/owner/coinparking.html

Q伯父名義の不動産名義変更

昨年父がなくなりました。私が相続する不動産の所有者を確認したところ、17年前に亡くなった祖父名義のままでした。 伯父に聞くと祖父が亡くなった時に遺産分割協議を行わなかったようです。 私が相続することは他相続人(祖父の遺産に対する相続人及び父の遺産に対する相続人)も同意しており、なんとか自分で名義変更を行いたいのですが、必要な書類等を教えて下さい。宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

不動産の名義には、登記名義と固定資産税の課税名義があります。
通常登記されている不動産であれば課税名義も同一になっています。
不動産でも建物の場合には未登記の建物の場合もあるので、その場合は登記をするしないによっても異なります。

登記名義を変更するために必要なものを挙げます。
(1)おじい様の生まれから亡くなるまでの戸籍謄本または除籍謄本のすべて
(2)お父様の生まれから亡くなるまでの戸籍謄本または除籍謄本のすべて
(3)権利証(登記済証)があれば用意

(1)と(2)で相続人の証明を行いますので、わかりやすく関係図を作ると良いでしょう。家族であっても知らない相続人が出てくる場合もありますし、法務局に根拠の提示が必要ですので・・・。
これ以外におじい様の相続とお父様の相続、それぞれで遺産分割協議を書面にします。これも根拠として提示するため押印は実印するので印鑑証明、住所証明として住民票、これらを添付することになります。
遺産分割協議書の添付をしない方法として、財産を相続する相続人が一人の場合で他の相続人の特別受益証明(相続分不存在証明)と印鑑証明・住民票を添付すれば協議書は省略が可能だと思います。

これらの書類を登記申請書に添付の上、法務局へ申請し、補正(訂正など)がなければ数日から1週間程度で登記が完了するでしょう。

添付書類で返してもらいたいものがあれば、原本還付と登記申請書に記載し、登記済証(権利証)が欲しい場合には、同一の登記申請書(副本)をつけると、登記完了後に窓口へ行くと原本還付の書類といっしょに渡されるはずです。

登記申請書の雛型は、法務局のHPにありますが、数次相続(複数の代の相続)はありませんので、法務局の窓口での相談を受けることをお勧めします。相談を受ける時は相続関係図や戸籍謄本を持っていくと話が早いですし、申請書の書き方やその他の書類の雛型のコピーを貰うこともできる場合があります。

不動産の名義には、登記名義と固定資産税の課税名義があります。
通常登記されている不動産であれば課税名義も同一になっています。
不動産でも建物の場合には未登記の建物の場合もあるので、その場合は登記をするしないによっても異なります。

登記名義を変更するために必要なものを挙げます。
(1)おじい様の生まれから亡くなるまでの戸籍謄本または除籍謄本のすべて
(2)お父様の生まれから亡くなるまでの戸籍謄本または除籍謄本のすべて
(3)権利証(登記済証)があれば用意

(1)と(2)で相続人の証明を...続きを読む

Q贈与を受けた借地権の取得価格について

 5年前に父親から借地権の贈与を受け、一戸建てを建てましたが、今回、一戸建てを売却し、マンションを購入しました。
 来年3月に確定申告をするのですが、この場合、借地権の取得価格はいくらになるんでしょうか。一戸建ては借地権付きで2880万円で売却しましたが、契約書には借地権、家屋の内訳はありません。家屋は2600万円で取得しました。

Aベストアンサー

所轄の税務署で聞けば丁寧に教えてくれます。
以下は自信がないので、税務署で確認してください。


借地権・建物とも、登記費用・不動産取得税・仲介料などは取得費用に含めます。
また、取得原価が分からないものや低額なものに関しては、譲渡対価の5%を取得価格として計算します。贈与の場合、相続での取得と根本的には同じなので、この計算になるのではないでしょうか。
借地権の譲渡対価は、路線価と借地権割合から計算されるか、時価を用いるかになると思います。

Q借地人名義の建物と借地名義が違う借地権の対抗力

借地名義人と建物の登記名義人とが違う場合には、地主が売買などで
交代した場合に借地権を対抗できず、建物を収去を免れないのですが、
この場合新しい地主は借地人からの地代の受領を一度でもしてしまった
ら借地権を認めたことになり、後から借地権を否定することは難しい
のでしょうか?。

Aベストアンサー

黙示的でも、借地権があることを前提に受領していますので、
借地権を否定するのは無理と思います。

Q【旧法借地権】土地と建物価格の割合について

現在、旧法借地権で一戸建ての購入を検討しています。
当初の売り出し価格は建物+借地権で5180万でした。
(地代38,000-/土地面積120平米/建物面積110平米/東京都城南地区)

この価格では厳しい状況でしたので、一旦は諦めましたが、その後不動産業者から価格が4500万まで下がりましたと連絡があり、検討しています。

確認したところ借地権と建物の割合が
・建物(消費税込み):2020万
・借地権:2480万
・合計:4500万
と説明されました。

そこで質問なのですが、値引きした680万は一般的に建物と借地権のどちらから引くものなのでしょうか?

借地権は財産になるものなので、借地権から引かれたのであれば、不動産業者に再確認したいと思っています。

ちなみに、国税庁の路線価を参考にすると、対象の土地は「410C」となっています。

※41万/平米 × 120/平米 = 4920万
※4920万 × 70% = 3444万 
となります。

素人なので、計算が間違っているかもしれませんが、この計算ですと、1000万の差が生じます。

ご教示いただければ幸いです。

宜しくお願いいたたします。

現在、旧法借地権で一戸建ての購入を検討しています。
当初の売り出し価格は建物+借地権で5180万でした。
(地代38,000-/土地面積120平米/建物面積110平米/東京都城南地区)

この価格では厳しい状況でしたので、一旦は諦めましたが、その後不動産業者から価格が4500万まで下がりましたと連絡があり、検討しています。

確認したところ借地権と建物の割合が
・建物(消費税込み):2020万
・借地権:2480万
・合計:4500万
と説明されました。

そこで質問なのですが、値引きした680万は一般的に建物と借地権のどち...続きを読む

Aベストアンサー

土地であれ建物であれどちらが値引きされても実際の価値が変わるものではないでしょう。
建売物件ですから、建物の取得原価は工事費で決まっていますよね。借地権を買い取って業者が
建てたとすると仕入れた借地権を値引いて売るほうが説明しやすいのかもしれません。
実際、売れないのは土地であって建物は他にあったら売れるかもしれない。そう考えると
値引くのは土地。
建物は、質が下がったわけでもない。土地は人気が無い。

・建物(消費税込み):1060万
・借地権:3440万
・合計:4500万
じゃ誰も買わない。本当はそうかもしれないけど絶対に建物が安いとは言わないですよ。

Q借地権の第三者への対抗要件についての質問です。 昭和39年に、旧借地法に基づく借地権を父から相続し

借地権の第三者への対抗要件についての質問です。

昭和39年に、旧借地法に基づく借地権を父から相続しました。
同時に、同地上の家も相続しました。

現在まで、借地は原契約(契約者は父)のまま更新し続けています。
家に関しては、相続人(私)名義で所有権保存登記を済ませてあります。

ここで質問なのですが、この状態だと、第三者に対して借地権を主張できないのでしょうか?

また、借地権の名義変更には貸主の承諾は必要でしょうか。
更に、名義変更料は支払わなくてはいけないのでしょうか。

詳しい方、どうぞ宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

お礼欄記載のとおりです。
そのままで第三者に対しても対抗力は有しています。
地主(土地賃貸人)の承諾も必要ないですし、名義変更料の支払い義務もないです。
地主(土地賃貸人)には再契約請求権はないです。
ないですが、地代の支払義務者が変わったわけですから、通知しておかないと地主としてはわからないです。
相続を原因として、借地権者の変更があったことを、建物登記簿謄本を添付して通知しておいて下さい。

Q借地権のと底地の売買価格

今理由があって相続(税)について調べているのですが
その過程で疑問に思ったことがあるので教えてください(直接相続には関係ないです)

借地権と言うのは売買できますよね?
その場合は地主さんの承諾が必ずしも必要でしょうか?
逆に底地を売買する場合は借地人の承諾は必要でしょうか?
先ずこれが一点

さて地主さんAさんが借地人Bさんに土地を貸しています
Bさんはそこに自分で住居を建てて長年住んでいます
相続財産の評価をする場合は
地主Aさんに対しては底地の正味の価格から借地権分を減額し
借地人Bさんは借地権分の価格を評価して財産に加えるわけですが
例えば土地の評価が2000万として
Aさんが1000万(減額後)Bさんが1000万(借地権評価額)とします
要するに50%:50%です
一般の取引価格も便宜上同額として
Bさんが知恵を絞って
息子さんCに先ず底地を買い取らせるようにすると1000万
父Bが息子Cに毎年いくばくかの地代を払ったしても
将来相続時にCさんが借地権を取得すれば
Cさんはその土地を事実上1000万で取得できることになりますね
(相続税額はこの場合無視します)

こんなことは法律上可能なのしょうか?
又実際には可能なのでしょうか?

説明が理解していただけたか不安ですし変な質問で申しはけないのですが
私の周りにそういうことを実際に考えられている方がいて相談を受けたので困ってしまいました
アドバイス頂ければ幸いです

今理由があって相続(税)について調べているのですが
その過程で疑問に思ったことがあるので教えてください(直接相続には関係ないです)

借地権と言うのは売買できますよね?
その場合は地主さんの承諾が必ずしも必要でしょうか?
逆に底地を売買する場合は借地人の承諾は必要でしょうか?
先ずこれが一点

さて地主さんAさんが借地人Bさんに土地を貸しています
Bさんはそこに自分で住居を建てて長年住んでいます
相続財産の評価をする場合は
地主Aさんに対しては底地の正味の価格から借地権分...続きを読む

Aベストアンサー

>Aさんにとっては2000万の土地を1000万でBさん一族に所有権を奪われる感覚ではないのかなと

なるほど、そういうことが言いたかったわけですね。
しかし、やはり貸している間は「地代」が入るわけですから、賃貸期間によっては総計が1,000万円を超える場合もあります。例えば年額地代設定を2,000万円の2%程度として月額3.5万円と仮定した場合、約24年で地代総計1,000万円になりますよね。

又、契約によりケースバイケースですけど、借地契約を締結して開始する時点で「権利金」なるものを支払う場合もあります。
いわば、まず借地権を買ってスタートを切るようなイメージですね。まあ例のケースで1,000万円要求することは無いにしても、2~300万円程度の権利金が動いたとしても珍しくはありません。そして以後は地代を支払い続けるわけです。

>Bさんの相続人であるCさんが取得すれば借地権が自然消滅??するのでメリットがあるのかなと思った次第です

この点は仰る通りですね。底地所有者が借地権を相続しますと「混同」により借地権は消滅しますね。
そういう意味では第三者が底地を取得するよりも、Bさんの相続人であるCさんが取得したほうが、将来的にはスッキリするとは言えます。

つまりあなたが言いたいのは、借地権が設定されていることにより、Aさんは1,000万円分の価値しか有さなくなり、B又はCは、Aに底地分1,000万円支払うだけで土地を取得出来るので得ではないか?と言いたいわけですね。
そういう見方をすればそうとも言えますね。
しかしまあ、上で書いたように借地権には地代を支払うという義務があり、無償で借地権を維持出来るわけではありません。

それにAが底地を手放すかどうかはAの意思によります。AやAの相続人までもが長きに渡り底地を持ち続け、BやCの相続人までもが長きに渡り借地権を持ち続けた場合、B家として総計で何円の地代をA家に支払うことになるのかもわかりませんよね。本来の価値2,000万円以上に膨らむことも十分ありえるわけです。

そんなわけでメリットデメリットは一概には言えませんが、貸すことにより地主として正味価値が減ずるニュアンスについて、あなたの仰りたいことは理解できました。
「他人に土地を貸して借地権が発生すると、地主が不利」
確かに、見方によってはそういう解釈も出来ます。

>Aさんにとっては2000万の土地を1000万でBさん一族に所有権を奪われる感覚ではないのかなと

なるほど、そういうことが言いたかったわけですね。
しかし、やはり貸している間は「地代」が入るわけですから、賃貸期間によっては総計が1,000万円を超える場合もあります。例えば年額地代設定を2,000万円の2%程度として月額3.5万円と仮定した場合、約24年で地代総計1,000万円になりますよね。

又、契約によりケースバイケースですけど、借地契約を締結して開始する時点で「権利金」なるものを支払う場合もあ...続きを読む

Q借地の上のアパートは売れるのですか

借地の上に小さなアパートがあります。わずか3世帯だけですが、古くなってメンテナンスに苦労しはじめました。居住されている方はいます。 借地権ごと売却したいのですが、可能でしょうか。地主さんとの借地権契約はまだあり、過去に借地を売ってくれませんかと話はしたものの、その後回答がない状態です。 場所は東京の郊外の住宅地です。

Aベストアンサー

地主の承諾が得られれば売る事はできますが、買い手がつくかどうかは別問題です。

まず借地権だけでも取引されているような地域なのかどうか?
買い手が現れたとしても、収益物件になるので値段はかなり厳しいと思います。あなたも持て余してるのですから、よほど安くないと買わないと思います。

とりあえず地主と不動産屋に相談してみてください。

Q借りている土地の「借地権価格」と「売買価格」

嫁の実家は、借りている土地に自分で家を建てて住んでます。
いわゆる借地というやつと思います。

ずいぶんと昔から、地主さんのご厚意で借りており、
最近のアパート家賃1か月くらいの費用で、1年間の地代料金になっています。
しかし、貸し始めた頃の地主さんが亡くなり、息子さんに代替わりしてから、
その土地を買って貰えないか?との相談がありました。

価格は、路線価(60,000円)*130%=m2単価とし、これに土地面積(240m2)を掛けて土地総額(18,720,000円)を出しています。
(相手方不動産業者曰く、国土庁発表の時価らしい)

気になっているのはここからですが、
売買価格の算出で、先ほどの土地総額に借地権割合(30%)を掛けて借地権価格(5,616,000円)を出し、
土地総額から差し引いて売買価格(13,104,000円)を出しています。
当該地は、急な坂道途中の高低差のある土地ですが、バス・JR駅共に歩いて15分圏内にあります。
雪が降るとかなり神経を使うような土地ですが、比較的交通の便は良い所です。
この借地権割合とは妥当な割合でしょうか?((1))

ちなみに、高低差があるので今は玉石積みですが、最近の建築条例では玉石積み不可の為、
新築する際にはコンクリート土留にやり替えなければならず、7,000,000円くらい掛かる土地です。
また、この敷地を更地にしようと思うと、解体費用が2,000,000円くらい掛かるようです。
その為、先ほどの売買価格から9,000,000円を引くと、購入金額は4,000,000円が妥当でしょうか?((2))

嫁の実家は、借りている土地に自分で家を建てて住んでます。
いわゆる借地というやつと思います。

ずいぶんと昔から、地主さんのご厚意で借りており、
最近のアパート家賃1か月くらいの費用で、1年間の地代料金になっています。
しかし、貸し始めた頃の地主さんが亡くなり、息子さんに代替わりしてから、
その土地を買って貰えないか?との相談がありました。

価格は、路線価(60,000円)*130%=m2単価とし、これに土地面積(240m2)を掛けて土地総額(18,720,000円)を出しています。
(相手方...続きを読む

Aベストアンサー

>この借地権割合とは妥当な割合でしょうか?((1))

路線価と借地権割合は下の路線価地図で確認できます。
路線価は平米あたりの単価で示されています。
借地権割合は路線価の数字の後ろにA~Gで表記されています。
A:90%~G:30%までです。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h20/index.htm
路線価が低い場所は借地権割合も低く、路線価が高い場所は借地権割合
も高い傾向にあります。
ご自身で確認してみてください。

>先ほどの売買価格から9,000,000円を引くと、購入金額は4,000,000円が妥当でしょうか?((2))

はっきりいって論理がめちゃくちゃです。相手は意味さえ理解できない
と思います。
論点は土地評価が路線価×130%が妥当かどうか と、
それはそれとして、いくらなら買うかというだけの話だと思います。
相場観で買うというのなら、回りの土地の売買価格を調べればわかる
と思いますし、400万以上では買えないというのならそれで交渉
すればいいと思います。(笑われるかもしれませんが)

相手に事情があってどうしても現金が必要ということになれば指値は
きくと思います。
ただ、買わない場合借地料は値上げしてくると思います。
参考までに、借地料の相場は固定資産税の3倍程度までは、調停でも
認められます。

>この借地権割合とは妥当な割合でしょうか?((1))

路線価と借地権割合は下の路線価地図で確認できます。
路線価は平米あたりの単価で示されています。
借地権割合は路線価の数字の後ろにA~Gで表記されています。
A:90%~G:30%までです。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h20/index.htm
路線価が低い場所は借地権割合も低く、路線価が高い場所は借地権割合
も高い傾向にあります。
ご自身で確認してみてください。

>先ほどの売買価格から9,000,000円を引くと、購入金額は4,000,000円...続きを読む

Q借地権って地主に売れるのですか?

私の家は、地元の地主から土地を借りて、そこに家を建てて住んでいます。
借地権の契約もあり、自宅も登記されています。
更新は2年前にしたばかりであと18年あります。

こんな契約途中ですが、、この借地権を地主さんに売ることができるのでしょうか?

いろいろ調べてみると、「地主さんへ借地権を売ることができる」と知りました。

これは誰でもできるのでしょうか?
地主さんが応じないとだめなんでしょうか?
そもそも、地主さんの土地なのに、なぜ借地権を売ることができるのでしょうか?

Aベストアンサー

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」という定義からはずれますので、同法で保護される「借地権」は存在しないです。

ですので、まずは賃貸借か使用貸借かを確認することから始めてください。

それと、
借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、
契約の不履行になるので、地主から残存期間の地代未払いを請求された場合支払い義務があります(通常契約書に書かれていたりします)。(民法415条)。

あとは、
建物買取請求権というのがあり、
地主に対して、借地上の建物の買取りを求める権利ですが、
どういう状況でも行使できるものではなく、
次の場合に、買取請求ができます。
1.借地権が消滅し、契約が更新されなかったとき。
2.借地権者から借地上の建物を譲り受けた者に対して、地主が賃借権の譲渡や転貸を承諾しないとき。

借地権に建物買取請求権を定めた目的は、借地契約の解除や借地権の譲渡、転貸を拒否されて使用できなくなった場合、
借地人が建てた建物を無償で放棄することがないよう、費用(買い取りの請求が行われたときの評価価格になり、建築当時の価格にはなりません)の回収を図らせるためです。

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」...続きを読む


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