中古の一戸建てを買い、賃貸にし20年後に回収、土地だけ残る

埼玉県の南部です。
中古の一戸建てを1000万円前後で購入（S60～平成物）リホームはその物件に合わせますが総額で1200万位の物件です。
これらを家賃6～7万で貸すと15年で1080万～1260万になり元が取れて自分の土地が残ります。土地って（場所にもよりますが）埼玉南部だし、評価額それ程は下がらないですよね？宅地開発の波が押し寄せてもしかしたら上がる？などは甘い考えかもしれませんが。
今目をつけているのは、交通の便は悪いです（駅から20分）。土地30坪でカースペース2台（傾斜あり）ですので車好きにはたまらないと思いますが・・・
主要道路から10ｍですし。

もう一つは小学校の近くの住宅街ですがカースペースなしです。

一般的にこのようなケースって失敗することが多いのでしょうか？

No.5 ベストアンサー 回答者： bungy1234223 回答日時： 2006/03/23 23:00

最終的には、

ご自身が、その不動産をどうしても欲しいか？
という事でご判断下さい。

まず、築１５年以上の住宅といえば、
どのような建て方か、で、その後のメンテナンスが違ってきます。

ちゃんとした職人（私見ですが、まともな仕事をする職人は全体の２割程度？）
が建てたかどうか、
建売りだったら、おそらく中はガタガタでしょう。
「いいとこ、２０年が限界だろう」と職人が笑って言いますからね。

私も賃貸物件を借りようと思い、中古の一軒家を見た事ありますが、
９０年代初頭の建売で、中はガタガタでした。
「家を買えないなら、死ぬまでに一度くらいアタシを新築に住ませてみろ」
と細君に胸ぐらをつかまれて、今は木造の新築アパート（賃貸）に入居しています。トホホ

誰にとっても不動産は魅力ありますが、
失敗すると大変です。

そこで、こんな考え方もあります。
お子様がいたと仮定し、
将来的にお子様のために購入し、
それまでは一般に賃貸として貸しておき、
お子様が所帯を持ったら家賃を取って貸して、
相続時に名義を変更するとか・・・。
その間に立て替えが必要になったら、
親子間で使用貸借にすれば、
お子さんは土地を買わずに新居を持てます。
土地は親、家は子供の名義です。

ご自身でその土地に住みたいか、
それとも親族を住ませてもいいかどうか。
例えば交通の便が多少悪くても、
子育てには良い環境であるとか。

ご自身の価値観で判断すべきと思います。

空き家リスクやメンテナンスリスクはもちろんですが、
居座られるリスクもあります。
単身者の住むワンルームと違って、
子供を持つ世帯だと、使いも荒くなるでしょうね。

決して脅かすわけではありませんが、
行政のよろず相談の人に聞いたところによると、
たとえ家賃未納でも、裁判所は６ヶ月間は強制立退きを認めないそうです。

「民間の家賃保証会社も、肩代わりするのは１ヶ月分だけですよ」
と、知り合いの不動産屋がこぼしていました。

半年居座られて中を汚されて夜逃げ同然に出て行かれたら、
腹立つでしょうね～。

最近ではそういった確信犯も多いと、ＴＶニュースでやってました。
このため、大手の不動産屋は、入居時に本人と連帯保証人に信用調査かけます。
過去にクレサラでツマんでいたら、アウトです。
それでも、生年月日は変えられませんが、
名字は婚姻を繰り返して変えられますからね。

逆に家を購入する場合は甘くて、大手三社（借入中も可）だったら審査が通るらしいです。
メガバンクと仲良しですから。

最後に土地の値段ですが、
税務署で公開している路線価（平米単価）が、一般に時価の８割程度と言われています。
つまり時価が坪５０万円なら路線価は４０万円となります。
国税庁のＨＰでｐｄｆで公開されていると思います。
しかし、土地は地域や近隣の環境、ライフライン、道路付けによって変わってきます。
送電線が近いとか、近くに産廃やゴミ処理施設があるとか、
トラック街道に近いとか、上下水道や都市ガスの有無など、
ゴミ屋敷が近くても安いらしいですから。

よほどの築浅でないかぎり、家はあっても評価されないのが日本です。
ちなみにアメリカは家も評価されるみたいです。

参考URL：http://www.nta.go.jp/category/rosenka/rosenka.htm

No.6 回答者： gyong 回答日時： 2006/03/31 08:13

駅から20分ですか。

遠いですね。
また、駅って大宮などのターミナル駅ですか。であればまだ需要はあるんですが。
東武野田線の駅から20分だったら大幅に魅力度が下がります。

賃貸するとしても固定資産税はかかりますし、借主が都合よく現れるわけでもありません。1年間は空家になるリスクもあります。
また、借主から賃料値下げの要求があったりします。これはリフォームと関係しますが。

あまり質の良くない借主だったらすぐ借りてくれますが、賃料延滞になる可能性が高くリスクがあります。
また、収入が安定している大企業に勤めている人だったらそういう中古賃貸は興味ないでしょう。

リフォーム費用を合わせると賃料6～7万円では元が取れるかどうか疑問です。

今後人口も減るし、宅地開発は無いでしょう。
それでなくても埼玉南部は市街化調整区域がかなり残っているのでこれが宅地化OKになったら相場はもっと下がる可能性が高いです。

No.4 回答者： noname#20102 回答日時： 2006/03/22 02:48

住宅ローンを組まずに投資用に購入ということですよね。

大家業はそんなに儲からない、とよく言われます。
そんなに甘くはないですよ。

一戸建てということですが、賃貸にするには建物のメンテナンスはかなり費用がかかります。
空き家のリスクもあります。
埼玉南部ということですが、今現在、その物件周辺は賃貸需要は多いのでしょうか。
需要過多でなおかつ物件に魅力がないと賃貸経営はまずはうまく行かないようです。
土地が残るといっても、宅地開発の波が押し寄せるかどうかは・・逆の可能性も高いのではないでしょうか。
これから人口減少で、埼玉県は全体的に土地が余っている状況ですから、需要過多になるとは思えません。
ご自分が住まわれるならともかく、投資用としてならばまず立地や物件をよほど吟味しないと収支は合わないということです。

No.3 回答者： ipa222 回答日時： 2006/03/22 01:10

現時点での土地代はいくらですか？

単純に、1200万-現在の土地代+解体費用+修繕費用+α（税金等）を目標に収支を考えればいいのではないでしょうか？

住まないのであれば、住宅ローンは借りられませんよね？

今後、人口減少に伴って世帯数も減ります。
団塊の世代も退職するので中古不動産も大量に出てきます。

この回答への補足

土地代の出し方を教えていただきたいのですが、国や県が地価を発表してますよね、それを単純に用いればよいのでしょうか？
ちなみに計算したら、（ほぼ）今の家込みの価格＝土地代でした

補足日時：2006/03/22 09:15

No.2 回答者： kensaku 回答日時： 2006/03/22 00:18

都心にどんどん新しいマンションが、かなり安く建ち始めています。

バブルのころ、郊外の家を買った人たちは、どんどん値下がりして、売ってもローンが残る状態です。
その人たちが売った物件、と考えてもいいかもしれません。

ローンを借りずに買えるのであれば、投資としてどうか、利回りなどをお考えになるといいでしょう。
ただし、住宅物件は、メンテナンス費用が結構かかります。また、賃借人が確実に入居するという補償はありませんので、空き家になっても大丈夫ならいいでしょう。

No.1 回答者： tosembow 回答日時： 2006/03/21 23:55

　しっかりシミュレーションしないとうまくいかないと思いますよ。

そんなことで簡単に利益が出るならみんなもっとやっています。
（１）固定資産税などの支払い。
（２）空室となることのリスク。常に借り手がいるとは限らない。
（３）築２０年、３０年の物件の適正な家賃はどれほどか。はたして家賃６～７万で借り手がいるか。
（４）自分の土地が残るとは言うが、他人が住んでいて、好きなときに好きなように処分できない状況でよいのか。
　というようなことが懸念されますが、いかがでしょう。