大家が代わりました（前大家破産）

Question

初めまして。いつもお世話になっております。
先日私が契約した時の大家さんが破産のため別の不動産会社が所有する事となりました。
そこで気になったのですが、実はここの部屋を借りた際敷金として２５万円支払ったのですが当時はお金があまり無く本当は３０万の敷金の所をまけて頂いた次第でした。
その為入居前のリホームは、ほとんど無く脱衣所の壁にはカビのような汚れが随分大きく残っていたりトイレの戸のノブは半分壊れていたし（とりあえず鍵はかかるが、いがんでいて変）洗面所の電気スイッチも破損（自分で直しましたので全く問題なしだと思います）その他にも難がありました。実際替えて貰ったのは畳だけです。まけてもらったと言うのがあるので言いませんでした・・・。
そんな細かい事実はもちろん新しい不動産会社の方は知らないと思いますので、もしかしたら退去時上記の難と言える所は全て私が負担と言われると思います。
敷金２５万で足りれば良いのですがこちらのミスで壁に大きな穴を開けてしまったのもありますので足りないかもしれません。
その場合足りない代金を請求されたら私が負担しなくてはならないのでしょうか？以前の大家さんとのやり取りを説明しても無駄でしょうか？
入居前の難もこちらの負担する所としてみられるのでしょうか？
「最初からこうでした」と言っても無駄ですか？
ご回答お願いします。

noname#19073 · Accepted Answer

＞破産のため別の不動産会社が所有する事となりました

競売で不動産屋が取得したのですか？場合によっては敷金の25万円自体、新しいオーナー（不動産屋）に承継されていないケースもありますので、詳しい状況を確認した方が良いですね。

又、競売ですと契約期間が残っていても退去させられる可能性もあります・・。（脅かすわけでは無いですが）
不動産業者が今の賃貸借契約を生かそうとするならば平気ですけど。

あなたが入居（契約）した時期、契約期間、所有権の移った原因（売買？競売？）、競売であるならば原因となる抵当権や根抵当権の設定時期などなど。

それら重要な事柄を置いておきまして、
＞「最初からこうでした」と言っても無駄ですか？
駄目では無いと思いますが、そういうシチュエーションになりうるかどうかが問題です・・

myv165 · Answer

1です。
1番最初にその部屋の賃貸借契約をしたのはいつですか？
それによって話変わります。
一番最初に借りたのが、平成16年4月1日以降契約した場合の話をすると・・・（平成16年3月31日より以前ですと、またチョット話が違います）
(1)賃貸借契約日が抵当権設定（登記簿に載ってます）より前の場合は、新しい買受人に対抗できません。ただし、6ヶ月間は使用できますが、6ヶ月以降は明渡しを請求されると明渡さないといけません。かつ敷金は新しい買受人に引き渡されませんので、以前の大家さんに請求することはできますが、強制執行を受けるような人に敷金を返金する能力があるかどうか・・・、です。
(2)逆に抵当権設定前に賃貸借契約をしていれば、敷金も引き継がれますし、明渡しも必要ありません。
このような説明は重要事項説明の時にありませんでしたか？

＞競売によるものなのですがまず敷金の２５万は引き継ぎ確認したとありました。ちなみに解約時に敷金の変換の義務なしともありました。
なんか・・・ちょっと変？？
引継ぎは確認したってことは、(2)の場合でしょうか？でも、そうしたら返還の義務はありますので、どうしてでしょう？？

ですので、ご自分がどの様な状況にいるかで、全然話が違います。
仮に(1)の場合ですと、明渡しは今回ないようですが、敷金は引き継がれてないようですから、預けた敷金で修繕することは出来ませんので、敷金は返ってこない、かつ修繕費の負担の可能性があります。
ただ、(2)の場合でしたら、敷金は引き継がれてますので、まず修繕費は敷金から引かれるでしょうが、足りない分はどうでしょうか。
仲介してもらった不動産屋に見方になってもらうとかは出来ないでしょうか？やはり、「最初からこうでした」と言っても証明するものがなければ、「はい。そうですか。」とは簡単には行きにくいかな、とも思います。

noname#19073 · Answer

何度もすみません、参考リンクを貼っておきますのでご参照ください。

当初の契約が平成16年4月1日以後なのか、それより前なのか？が一つのポイントです。
今回、新オーナーと新規で契約締結されている様子なので、以後っぽいですね・・
以後だとすると、敷金は承継されていません・・。

しかしあなたの記載事項を読むと、「引継ぎ確認しました」とあるので、新たな敷金は要求されていない様子です。

新たな敷金は要求しないけれど、返還もしませんよ、という話であればある意味では良心的対応なのかなとも思います。

http://www.fudousan.or.jp/service/howto/karikata_16.html

noname#19073 · Answer

＞契約期間は５月２日より新たに２年です

ごめんなさい、書き方が悪かったです。少し以前に法律が改正されましたので、あなたが当初その部屋の賃貸借契約を交わした時期がいつか？ということを確認したかったのです。その時期と内容により適用される条件が異なるので・・。

＞敷金の２５万は引き継ぎ確認したとありました。ちなみに解約時に敷金の変換の義務なしともありました

これも矛盾めいた文章ですね・・承継してるが返さないというのは・・。このへんの根拠も上記の契約時期と内容によります。

＞これは故意によるものは敷金は補修代に割り当ててもらえないと言うことですか？

今回、競売という事情なので、新オーナー（不動産屋）が敷金を承継しなければならないか、どうかが焦点なのです。解り易く書けば、「場合によっては」あなたが預けた敷金は実質上無くなったものと同然となった可能性があるわけです。無くなったと同然であれば、原状回復費用（修繕など）を敷金から使う、ということ自体が出来ません。

※敷金が無くなったと同然と書きましたが、実際には無くなってはいないのです。前オーナーに対して請求すること自体は可能ですが、破産している人に対して請求したところで、どうか？というのは想像付きますよね？

pagedown · Answer

不動産屋さんも新しい大家さんと付き合いのあるところに変わったという仮定で。
以前の不動産屋さんは、そうした入居時の経緯をご存知ですか？
細かい事情まで引き継ぎがされていないようでしたら、口添えして
いただくのが一番かと思います。
そうでなければ、ダメもとでも新しい方々に説明するしかないでしょうね。

myv165 · Answer

その前に破産って事は競売になって大家が変わったのですか？
もし、抵当権設定後の入居でしたら、敷金は返って来ませんし、修繕費を新たに請求される可能性もありますよ。

大家が代わりました（前大家破産）

＞破産のため別の不動産会社が所有する事となりました

この回答への補足

1です。

何度もすみません、参考リンクを貼っておきますのでご参照ください。

この回答への補足

＞契約期間は５月２日より新たに２年です

不動産屋さんも新しい大家さんと付き合いのあるところに変わったという仮定で。

その前に破産って事は競売になって大家が変わったのですか？

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