私は農業を営むものです
その田んぼの所に、道路がくる事になり、農地を一部手放すことになったのですが
県ではなく、不動産業者に、売却してしまいました
その不動産業者がまたほかの方に売却していたのです
それも土地登記簿でわかったのです

譲渡所得で税務署には届けたのですが
農地事務所にはまだ届けてないのです

私が売却したことが違法なのでしょうか?
また違法のときには刑事責任も発生するのでしょうか?

どなたか教えてもらえないでしょうか

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A 回答 (5件)

 安心しました。

プロが2者営利で扱っているのこともあり、諸事情を総括すれば結果的にはいずれにしても問題にならなさそうですね。未解決but一件落着というところでしょう。
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 メーリングが落ちないようにしていたので遅くなってすみません。

その後何か変わったことはありますか?
 今読み返すと、とても生真面目な方のようにお見受けするとともに、それゆえに色々なご心配をされているものと思いますが、さほど心配し過ぎる必要はないと思います。バブルのころに業界デビューしましたが、そのころは、とっぽい農家の方々が農転どころかそれより格上と思しき農振地区の土地にバンバン工場などを建てたりして、役所から呼び出しを受けても平気な顔をしていました。そこに違法行為があったのかは当時駆け出しで認識できませんでしたが、その方によれば事後手続によって解決したというようなことをいっていたのを思い出します。
 まだ問題が解決していないようであれば、一般論として役所の農業委員会に聞いてみていただいてもよし、弁護士さんなり行政書士さんなどに調査依頼をされてみてはいかがでしょう。何しろ、気づいたときに然るべき措置をすることが肝要だと思います。
 
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この回答へのお礼

legalmindcorpさんには、
色々お心ずかい頂いてありがとうございます
先日、役所の方、農業委員会の方の所に相談に行きました所、時間はかかりますが
あなた1人の問題ではないので・・・・。
と言う言葉を頂いて帰ってきました
以前問題はそのままなのですが、市に任しておきなさいとの事なので少しは
気が楽になりました
本当に色々アドバイスを頂きありがとうございました。

お礼日時:2002/03/02 12:19

 もちろん、代金は貰っているんですよね? そのスタイルのやり方は仮登記なので順位保全の際にその登記が生きてくるような形になりますが、もしかしたら転売主である業者と転買主とが5条許可のために動いているんではないでしょうか? とくに道路収用の場合には何か特例があるのかも知れなませんが、今問題になっているのは農地法違反に該当するかどうかが中心ですか?


 転売業者と転買主の契約動機と関係がちょっと見えませんが、転買動機については、お話の限り収用価格よりも低額で対象物件を取得ということですか?

この回答への補足

legalmindcorpさんありがとうございます。
はいそのとうりです、5条の許可と記入されています。
転売業者と転買主との関係は私にもわかりません
農地法違反もそうですが
他取引上の違反も心配です

その辺もわかれば教えてもらえないでしょうか?

補足日時:2002/02/23 03:30
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 不動産業者に売却されたのであれば、民事的にはそれを誰に売却しようと原則その業者の自由であり、中間省略登記は合法とされていますので、実際の売買を中間省略したのではない限り(本件の場合は可能性ありますが)原則問題はないと思います。

ただ、農地法上、農地の移転や用途変更にあたっては許可が必要であり、これは確か強行法規だったと思いますので無効になると思います(農地法にて確認してください)。
 よくやるのが、譲受人に資格証明がないときには所有権移転の仮登記ですが、登記所でも農地に該当するものの場合通常の移転登記の際にはねると思います。登記簿の甲区欄になんと書いてあるかも再確認してください。
 農地法違反の場合、即時に刑事責任追及というのはあまり一般的ではなく、いずれにしても、上記のことを確認した上で、まずは区市町村の農業委員会に相談してみてもらえば道を作ってくれると思います。

この回答への補足

ありがとうございます
契約書は、私と不動産業者のものなのですが、登記簿の甲区欄には、業者の名はなく買主の名があります、これが中間省略登記なのでしょうか。
また甲区欄には
登記の目的  条件付所有権一部移転仮登記
原因     売買の日付と(この日付は私の売買の日付とは異なります)
       条権には(農地法第5条の許可) 
と言う事が記入されております
また県と市から告発されるのではないのかと不安でしょうがありません
また契約するときも業者の事務所ではなく自宅で行った為、解約の期間があったのも、農地法違反もあとで知りました
契約のときに、細かな説明は、(農地法上)ありませんでした。
譲渡所得の事だけです、それもごく一部の事だけでした何でこんなのにひかかってしまったんだろうと後悔ばかりです。
こんな自分が悔しくてまた家族の事を思うとたまりません。
ありがとうございました。
この登記簿謄本と契約書を持って農業委員会に相談にいきます

補足日時:2002/02/22 11:30
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こんにちは!


逆に質問なのですが、不動産業者へ売却した理由は何故でしょうか?
ちょっと心配だったのは、不動産業者に騙されたって事は無いかな・・・と思ったもので・・・
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Q相続時の土地の評価額

相続時の土地の評価額についてお尋ねします。

以前から漠然と、相続の際、現預金より土地のほうがはるかに低く評価されるので有利と考えていました。

ところが自分が遺言書を書く気になって、信託銀行に行き、「小当たり」してみたところ、今は土地も実勢価格で評価されるので、現預金と、有利不利はないと言われました。

確かに今は実勢価格と、路線価や公示価格と差がないと聞いた記憶があります。

一方で、五年前に母が死んだ時の自分の相続の明細を見ると、土地の「相続税評価額」は実勢価格の1/3以下になっています。

そもそも相続上の評価額と「相続税評価額」は意味が違うのかもしれませんが、よく分かりません。

一度離婚していて、いろいろ複雑な問題があり、信託に相談するとしても、基礎知識として知っておきたいと思います。

実際はどちらが正しいのでしょうか。

よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>相続上の評価額と「相続税評価額」は意味が違うのかもしれませんが、よく分かりません

市街化調整区域の場合は倍率方式を採用しますので、NO1の方が言われる様な方法ですね。
市町の発行する評価証明×相続税倍率=相続税評価額

市街化区域の場合は税務署が路線単価を持ってますので
路線単価×奥行き補正率×間口補正率×m2=相続税評価額

色々「かける」ことによって「実勢価格に近づける」でしょうか。

http://www.taxanswer.nta.go.jp/4602.htm
http://www.rosenka.nta.go.jp/
当年分は、いつも7、8月ごろです。

Q囲繞地である農地に違法の既存墓がある市街化調整区域の農地付きの土地購入検討について

現在土地の購入を検討しています。

県庁所在都市なので土地代が高く、
げんざい市街化調整区域にある比較的安価で広い土地の購入を検討しています。
南半分地目が宅地、北半分奥が農地です。
自分は農家ではありません。
現在宅地部分には古い既存の家がありますが、S46年以前であると登記簿で確認済みなので、
建て壊し、新築を考えています。
都市計画法的にも建築法的にも新築できる見込みはたっております。

うしろの農地では畑をやりたいと思っています。
売主である不動産屋には仮登記で時効取得すれば良いと言われました。
しかし、それ自体が違法であること、市街化区域になる見込みはないので、
時効取得できる可能性は低いと思われ、
考え中ですが場合によっては自分たちは仮登記することなく、
登記元の所有権者とうちうちに貸借契約、
あとあと所有権者の子孫に返還要求されれば、返還するようでも仕方ない、
平穏に畑ができればラッキーと思えば良いかと思っています。

南宅地部分だけでも100坪以上はあるので、
上記のようなことで将来問題がおこれば、宅地部分だけで暮らせば良いかと思っています。

ただ問題がありまして、
奥の農地は私たちが南宅地部分を買えば囲繞地となります。
その農地に登記簿上、元の所有権者親族の墓があります。
(げんざい農地は不動産屋名義の仮登記となっています)
墓は墓埋法制定のあとに勝手に建てたということで、違法です。

墓の親族たちは、宅地部分を通らせてもらって、墓参りだけはさせてほしいと言っています。
友好的にとりきめ等できればと思い
不動産屋、親族、土地家屋調査士、わたし同席での打ち合わせにのぞんだのですが、
墓の親族は
「ずっと通ってきたのだから地役権、通行権だ、通って当然だ
念書等かくとすればその費用はそちら持ちだ」と強行的な態度で、
囲繞地通行権としてはこちらに費用を払う立場になることをまるでわかっていない様子でした。

墓を合法的な場所にうつすことさえ、
費用をとにかく一銭も払いたくないという様子でした。

不動産屋はわたしたちの農地への不安に対し、
「仮登記して抵当権を設定しておけば、誰も買いたい人なんていないよ」と言います。

そして、墓についてはとりあえずその墓部分を分筆しておけば良いと、
分筆をしようと進めています。

けれども、墓の親族が
「分筆は墓のまわりをふたまわりくらい大きくとっておいて」などと言います。
そうなると草が茂り、盆と彼岸だけの出入りだけでは済まなくなることが考えられます。
墓の手入れの親族と不審者の判別がこどもはつきませんので、
親族が墓を理由に自由に出入りするようでは、
それは防犯上とてもよくないと思っています。

元の所有者は農地ごとここを売り払いたいと言っているので、
墓もこの際うつしてもらうのがいちばんの解決策だと思うのですが、
費用をかけたくないようです。

いろいろ問題が山積みな土地ではありますが、
その宅地部分は見晴らしよく南に面し、穏やかな区域で通学通勤買い物にも便利、
家族皆で気に入ってしまったので、
問題をクリアし、ある程度のリスクを認識し承知していれば、
買うという結論も、あまり一般的ではないかもしれませんが、
考えています。

この土地を本当に買いたいとすれば、今後どの方向で動くのが得策でしょうか。

(1)囲繞地通行権のとりきめ、
  違法墓地に対してのとりきめ、
  農地で耕作することのとりきめ等
  何か問題がおこった時に被害を最小限にとどめるよう、
  あらかじめ弁護士に相談してとりきめが成功したら購入を本決めにする

(2)何十年も耕作していないことから
   元の所有者が農地を雑種地や原野に地目を変更してもらう
   (農政課にその可能性はあると言われています。
    本登記元の所有権者もそのことに関しては動くと言われています。)
   その上で墓地と通路を分筆してもらう、
   それから土地を購入する

(3)まず墓をどこかに動かすことがトラブルにならずお互いのためであるし
   購入の前提であると強気に出て交渉する


(1)をとる場合、この場合の弁護士費用はどのくらいになると思われるでしょうか?
(2)をとる場合、だいたい違法墓地であるのに
  違法墓地に通行するための分筆など成功するものでしょうか?
(3)をとる場合、仮登記という方法をとるかもしれない農地をめぐって、
  将来墓の親族が報復にでてくる可能性はどのくらいだと思われますか?

また、農地を「仮登記して抵当権を設定」ということの意味がよくわかりません。
どのような意味合いをもつのでしょうか。


できればここを買って住みたいと思っています。
(まだ買うとも言ってませんし、手附金も一切払っていません)
どのような方法をとるのが賢明か
お知恵ご意見をお聞かせください。
「そんな土地面倒だからやめなさい」等の一言意見はこの場合無意味ですのでご遠慮ください。
法的なリスク等のご意見は頂戴いたしたいと思います。
前向きに購入できる解決策のご意見をぜひお願いいたします。
よろしくお願いいたします。

現在土地の購入を検討しています。

県庁所在都市なので土地代が高く、
げんざい市街化調整区域にある比較的安価で広い土地の購入を検討しています。
南半分地目が宅地、北半分奥が農地です。
自分は農家ではありません。
現在宅地部分には古い既存の家がありますが、S46年以前であると登記簿で確認済みなので、
建て壊し、新築を考えています。
都市計画法的にも建築法的にも新築できる見込みはたっております。

うしろの農地では畑をやりたいと思っています。
売主である不動産屋には仮登記で時効取...続きを読む

Aベストアンサー

現時点では(3)が最も望ましいと思います。

ところで、現在の土地所有者(売主)と、問題の墓の所有者は違う人物なのですか?

「墓の親族」というのがよく分かりません。法律上、墓は、祭祀承継者の所有物です。土地の慣習もあるのですが、祭祀承継を親族の合議制でやるというのは、あまり一般的ではないですし、祭祀承継者は一人では?

あくまでも、墓の所有者がどう考えるかであり、法律上、無関係な人は入れずに話を進めた方がいいかと思います。

Q遺産相続および土地評価について

祖母の遺産相続でもめております。

祖母には3人の子がいて、内一人が私の父です。
祖母は土地をもっていましたが相続税対策のため
銀行に借金をしてマンションを建設しました。
(現在6千万の負債が残っています。)

銀行との契約は
祖母と父が「連帯債務者」私が連帯保証人です。

遺言書にはマンションは父に相続させる記述がありましたが
土地、借金については言及していないため

兄弟達はマンションの土地は相続人全員に権利があるから
相続させろと主張し、さらに借金については相続しないと言い張ります。
法定相続的には負の財産も均等である旨を父が主張しても
「連帯債務者」である父が負担すべきと返されます。

この主張は正しいのでしょうか?

また、マンションとその土地の名義が分散してしまうと
もめ事の種にもなりかねないため、兄弟の相続権のある
マンション建設地の評価分を現金で支払おうとしていますが
その際の土地の評価はどのようなものになるのでしょうか?

兄弟は更地の売却実勢価格分よこせと言い出すでしょうが、
当方としては安い路線価や固定資産税評価を基準にしたいところですし
マンションが建っている土地である以上、貸家建付地という条件、
またその土地はマンション建設の為に借り入れをした銀行の
抵当にもなっているため、評価は低いと考えます。

祖母の遺産相続でもめております。

祖母には3人の子がいて、内一人が私の父です。
祖母は土地をもっていましたが相続税対策のため
銀行に借金をしてマンションを建設しました。
(現在6千万の負債が残っています。)

銀行との契約は
祖母と父が「連帯債務者」私が連帯保証人です。

遺言書にはマンションは父に相続させる記述がありましたが
土地、借金については言及していないため

兄弟達はマンションの土地は相続人全員に権利があるから
相続させろと主張し、さらに借金については相続しな...続きを読む

Aベストアンサー

■[上記案に間違いはあるのでしょうか?]

遺言で指定された以外の財産については、相続人間の遺産分割協議で財産を分割します。

従って、補足された内容が間違いであるかどうかという判断はなく、それが相続人間で[合意]されればOKという話になります。

ただ、法定相続分を考える場合には、総資産(遺言で指定された財産とそれ以外の財産を合計した財産)を前提にして考えます。ですので仮に相続人が父、弟A、弟Bの3人であれば、全体の財産と負債に法定相続分が1/3あるということになります。

また、遺産分割協議が調わない場合は家庭裁判所に遺産の分割を申立てることができます。 家庭裁判所はまず「調停」にかけ、調停が成立しないときは「審判」による分割を行うことになります。

■遺産分割方法について

ここからは分割方法について個人的なアドバイスを書かせて頂きます。

1.遺言で指定された財産について

遺言通り、父がマンション建物、弟Aが財産A、弟Bに財産Bをそれぞれ承継します。(ここまではOKですね)

2.マンションと土地と借入金について

これまでの経験から申し上げると土地・建物の所有権は一本化した方が宜しいです。(つまり、マンションの土地・建物を父の所有に一本化する)

その理由としては土地・建物を別の所有者とすると
・将来の売却する場合に障害になる可能性
(建物・土地単独では売却が難しい)
・次世代への相続時に話が面倒になる
・借地料支払の請求、借地権の発生・・・等
後々トラブルが発生しやすい状況になるからです。

次にその方法についてですが

借入金6,000万の連帯債務については、父だけではなく、弟Aも弟Bもその相続分に応じて負担する義務が発生します。つまり、仮に相続人が3人(父、A、B)の場合には、AとBがそれぞれ6,000万×1/3=2,000万、2人合計で4,000万の連帯債務を負担することになるわけです。

そこで父がAとBの債務4,000万を引受けるかわりに、その債務と同額のマンションの土地を引継ぐ事にするのです。(債務と土地が同額なのでプラス・マイナス0)

遺産分割協議でA・Bの債務を父が引受ける事について合意を取り付けるのです。

ただ、その合意は相続人間では有効な契約でありますが、第3者である銀行に対し主張することはできません。(つまり、銀行は相続人それぞれに返済を請求できる)

債権者である銀行にA・Bの債務を免除してもらうには「免責的債務引受」(他の債務者の責任を免除させる債務引受け)を承諾してもらう必要があります。

銀行が承諾するかどうかはここでは判断できかねますが、債務者の1本化、不動産担保力、マンションの収益力、連帯保証人の資力等を総合的に判断して決定されることになります。

(ただ、相続人間の合意は有効であって、要は銀行がどのように回収するかの判断の問題です)

また「マンション収益のある父だけが得だという反発があると思われますが、家賃収益は遺言書に記載された物件から得るもので正当である」についてはその通りですし、その収益からか借入金を返済していく必要があります。また、マンション経営を長期間続けることはそれなりにリスクを負うことになります。

3.200坪の更地について

父がマンション土地・建物・借入金、Aが財産A、Bが財産Bを取得した上で財産全体で各人が1/3取得でるように200坪の土地を分ける。

ただ、前述の通り、不動産の所有権は一本化しておいた方が賢明です。将来売却が確実な場合は共有としていても問題ないですが、それ以外の場合は各々が有効活用や売却しやすいうよいに分筆(分割)して所有しておいた方が宜しいでしょう。もし、分筆が難しいということであれば弟A・Bに代償分割してもらう方法も考えられます。

まとめますと
1.遺言通りに財産を取得
2.父がA・Bの連帯債務を引受けるかわりに、マンションの土地を取得
3.200坪の更地については相続財産が法定相続分の1/3になるように調整して取得

以上はあくまでも経験からの一案です。
参考になれば幸いですが、実際の相談は専門家になさってくださいね。

■[上記案に間違いはあるのでしょうか?]

遺言で指定された以外の財産については、相続人間の遺産分割協議で財産を分割します。

従って、補足された内容が間違いであるかどうかという判断はなく、それが相続人間で[合意]されればOKという話になります。

ただ、法定相続分を考える場合には、総資産(遺言で指定された財産とそれ以外の財産を合計した財産)を前提にして考えます。ですので仮に相続人が父、弟A、弟Bの3人であれば、全体の財産と負債に法定相続分が1/3あるということになります。

...続きを読む

Q不動産を売却した場合に、その売却額に対する税金を教えて下さい。

 不動産会社に不動産の売却を相談しましたとろ、売却後に納税があるといわれました。
 約2000万円での売却の場合、その額に対してどれほどの税金を納めなければならないでしょうか?
 税率などなにか決まりがありますか?
 ぜひお教えください。

Aベストアンサー

不動産の売却をした場合は、次の計算式で計算した利益が譲渡所得となり、課税対象となります。

収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額=譲渡所得

なお、居住用の不動産を売却した場合は、一定の条件を満たすと特別控除額が3000万円ありますから、利益が3000万円以下であれば課税されません。

下記のページと参考urlをご覧ください。
http://www.taxanser.nta.go.jp/1440.htm

参考URL:http://www.ofuco-c.co.jp/uruzei.htm

Q家屋・土地相続の時の評価額について

兄弟2人で家と土地を相続するとなり
長男が家屋と土地を受け継ぎ名義変更を行い
次男には家屋と土地の半分に対応する金額を
長男からもらう形で相続を済ませようとする場合
一般的には土地と家屋の評価額はどうやって出すのでしょうか?
ご教授ください。

Aベストアンサー

不動産の価格について、同意に至らず、遺産分割審判(裁判)になった場合は、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼して決めることになります。また、複数の相続人が、違う不動産鑑定士に依頼して、複数の鑑定結果が出た場合は、最終的には審判官(裁判官)が、その見識に基づいて、妥当な価格を決定します。

審判に至らない場合、世間一般では、どうやって価格を決めているかというのは、難しい質問です。

というのも、円満な遺産分割であれば、不動産の価格は、厳密に算定する必要がないことがほとんどだからです。

例えば、兄が「大体この辺は、坪××円くらいだから、この土地が○○円くらいかなぁ。じゃあ、半額の△△円を渡すということでいいだろうか?」といえば、弟が「まあ、そんなものだろう。」と答えて、遺産分割が終わるなんていうのがよくあります。

このとき、坪××円に何か根拠があるかというと、兄の地域住民として、見聞きした経験上の相場など、ほとんど根拠がないことが多いです。しかし、仲の良い兄弟であれば、あまり細かいことは言いません。

また、兄が不動産の半額を支払うだけの預貯金を持っていないことも多く、兄が支払える範囲で、弟が手を打つというのも普通のことです。こうなると、不動産の厳密な価格を調べるということに、ほとんど意味がありません。

厳密に決めるのであれば、不動産鑑定士に鑑定を依頼することになりますが、数十万円の単位で費用もかかります。当事者が納得できるのであれば、どのように決めてもかまいません。公示地価や路線価を調べ、兄弟二人がそれをベースに、話し合い、価格を決めるということも、あると思います。

不動産の価格について、同意に至らず、遺産分割審判(裁判)になった場合は、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼して決めることになります。また、複数の相続人が、違う不動産鑑定士に依頼して、複数の鑑定結果が出た場合は、最終的には審判官(裁判官)が、その見識に基づいて、妥当な価格を決定します。

審判に至らない場合、世間一般では、どうやって価格を決めているかというのは、難しい質問です。

というのも、円満な遺産分割であれば、不動産の価格は、厳密に算定する必要がないことがほとんどだからです...続きを読む

Q不動産業者に出入りする業者について

不動産を購入するとき、銀行・行政書士・リフォーム会社など購入に関係する業者を不動産会社が全て紹介してくれますが、不動産業者とこれらの業者の間にはいくらぐらいの“見返り”が発生しているのでしょうか。

またこの見返りの関係というのは法的に認められているのでしょうか。

あまりこの手のことに詳しくないので、ご存知の方がいらっしゃったら教えてください。

Aベストアンサー

土地家屋調査士をしており、多くの不動産屋と付き合いがありますが、「見返り」「紹介料」等を払ったことは一度もありません。
質問者さんの、「不動産業者に出入りする業者」という表現にも拒否反応があるぐらいです。
司法書士さんとも互いに仕事の紹介をしますが、要求そのものが一度もありません。
しかし、質問者さんの言われているようなことは、(常識かどうかは別として)他の方の回答にもあるように、ありえない話ではありません。
私の場合、付き合いのない不動産屋から、仕事の紹介に対して見返りを要求されることが現実にありますが、見返りの要求とセットでの仕事の紹介はお断りしています。
要求額を聞いたことがないので明確な回答はできませんが、見返りを払わない(要求しない)業者と見返りを払う(要求する)業者があることは事実です。
法的に認められるかどうかについて、土地家屋調査士の場合には、見返りを禁止する条文は無かったと思いますが、調査士法2条の品位の保持、公正かつ誠実といった職責の部分で、私は好ましくないと考えています。
同様の条文は、おそらく司法書士法や行政書士法でも定められているのではないかと思いますが、個人の解釈の問題でもあり、見返りの授受自体が違法とは言えないと考えます。

土地家屋調査士をしており、多くの不動産屋と付き合いがありますが、「見返り」「紹介料」等を払ったことは一度もありません。
質問者さんの、「不動産業者に出入りする業者」という表現にも拒否反応があるぐらいです。
司法書士さんとも互いに仕事の紹介をしますが、要求そのものが一度もありません。
しかし、質問者さんの言われているようなことは、(常識かどうかは別として)他の方の回答にもあるように、ありえない話ではありません。
私の場合、付き合いのない不動産屋から、仕事の紹介に対して見返り...続きを読む

Q使用貸借の土地を相続する際の価格評価は?

母名義の土地に父名義のアパートを建ててある場合について質問です。父が地代を払っているわけではないので使用貸借ということになるかと思いますが、母が先になくなった際に、その土地を相続する場合、その土地の評価額というのは、貸家建付地としての評価をしてもらえるのでしょうか。また、父が相続した場合と子が相続した場合にその評価に違いはありますか。  高齢の父母が心配しています。よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

地代の収受があれば貸地評価をすることが出来るかもしれませんが、ご質問の場合、使用貸借のため自用地としての評価になり、借地権割合等の減額はないものと思われます。

ちなみに、建物とその敷地の用に供されている土地の両方を所有している場合にのみ、貸家建付地の評価になります。

Q農地転用後の事業計画変更届けについて

お世話になります。農地を駐車場にして転用しようと思います。地目はおそらく雑種地になると思います。その後1,2年のうちに、建物を建てるたいと思っています。その場合、事業計画変更届けが必要になると聞きました。その届出というのはかなり煩雑なものでしょうか?
どなたかご存じの方がいらっしゃいましたら、よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>農地転用後の事業計画変更届けについて

転用中(造成中)であれば
変更届が必要です。
転用後=雑種地ですから
農地法の制限はありません。
よって必要なし。
農業委員会に確認しましょう。

>計画変更承認

農地じゃ無くなれば
農地法の制限は受けない。

Q相続税の評価で土地の評価方法を教えて下さい

相続の土地評価方法がわからず大変悩んでいます。画像の黄色が母名義(被相続人)の土地で緑が私名義(相続人)の土地です。
黄色部分の土地をどのように評価すべきかわからず困っています。

手前の大きな道路は路線価20000がついています。
後方は私道で路線価がついていません。
路線価のついている道路に接している部分は間口が0.54mで隣人と境界でもめたため境界用に購入した細長い土地(10m2)で入り口とはなっていません。
黄色部分は400m2で緑部分は200m2です。間口は18m、奥行きは32mです。
黄色と緑の両方の土地の上に店舗兼居宅の母名義の家屋が建っておりずっと同居しておりましたので
出入りは正面からも裏面からもできます。
ただし正面は店舗の入り口となっております。
裏面は道路北側の隣人の所有で以前は通行しないように言われたこともありますが現在は通行可となっています。

評価方法をご教示ください。

Aベストアンサー

初めまして

大変ですね
詳しくは、下記の参考URL等を参照して下さい

一般的には、路線価で評価すれば、税務署には通ると思います
ただし、
>黄色と緑の両方の土地の上に店舗兼居宅の母名義の家屋が建っておりずっと同居~
とあるので、

1.小規模宅地等の特例
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm
の対象になると思います(8割引き評価、または5割引き評価が可能)
これは別途、計算しないといけません


2.
以下、土地の評価ですが、
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4604.htm
には、
「Q2 間口が狭小な宅地の評価」などありますが、
「奥行価格補正率表」、「間口狭小補正率表」など、
ご自身でやるなら、計算がややこしいと思います


なので、結論から言うと
補正率評価で計算した後の価格 < 路線価
だと思うので、高い方の路線価で申請すれば、
税務署は何も言わないと思います

また
>細長い土地(10m2)
は、「建物を建てる事が出来ない土地」なので、
路線価の1/2で評価しても大丈夫だと思います
税務署の判断は、「建物を建てる事が出来ない土地」なら、
私道、として見てくれるようです


なお、道路北側から(他人の私道を使って)出入り可能なので、
本来であれば、これも考慮するよう、言われるかもしれません

なので、黄色い土地を「高い方の路線価で申請」をオススメします

また、店舗兼住宅の評価は、お近くの地方税事務所で固定資産税の評価証明をもらい、
そのままの評価額で通ると思います

1.(小規模宅地等の特例)を使うのであれば、
 税務署に相続の書類を提出しなければなりません
 税務署に行けば、「相続の手引き」をもらえます

あくまで、個人的な推測ですが、他に多額の現金や不動産が無いなら、
基礎控除プラス相続人(1人1千万円)の、範囲内で収まりそうな気がします

なお、税務署に書類提出をしない場合は、1.の小規模宅地等の特例を使えません
と同時に、不動産の評価は(割引ナシの)路線価での評価となります
>細長い土地(10m2)
も、路線価での評価となります

心配であれば、プロ(税理士等)に相談することをオススメします


以上、あくまで、個人的なアドバイスです
どうか、頑張ってください

初めまして

大変ですね
詳しくは、下記の参考URL等を参照して下さい

一般的には、路線価で評価すれば、税務署には通ると思います
ただし、
>黄色と緑の両方の土地の上に店舗兼居宅の母名義の家屋が建っておりずっと同居~
とあるので、

1.小規模宅地等の特例
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm
の対象になると思います(8割引き評価、または5割引き評価が可能)
これは別途、計算しないといけません


2.
以下、土地の評価ですが、
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4604.htm
に...続きを読む

Q貸農地の公共事業用地買収に伴う売却額について

 市街化調整区域内の農地をH18年から10年契約で貸しています。
 今回その土地が公共事業の用地買収にかかり売ることになりましたが、その売却に伴い借りてる人に売却額の一部をやらなくてはいけないのでしょうか? (どのくらいの割合か?)
 もしやるとするなら法的な根拠はあるのでしょうか? 
 ご教授のほど、よろしくお願いします。

Aベストアンサー

農地の賃借を農業委員会の許可(3条許可)を経ておこなった
のか、そうでないいわゆるもぐりで貸しているのかによって
変わってきそうです。

農業委員会の許可を得た農地賃借であれば、公共事業の土地収用
に際しては、借地人に対しても事業主体から補償や代替地斡旋が
受けられるはずです。

そうでない場合は貸主と借主の間での調整、和解ということに
なると思いますが先ずはその辺の確認をすることです。

当事者同士の和解が必要な場合、貸主事情の契約解除ですので
違約・損害賠償の支払いや代替地斡旋などが必要になります。
いくらになるかはわかりませんが、これまで費やした農地改良費用
やこれから先の遺失利益などを主張される可能性もあると思います。


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