住宅ローン　誰が悪いの？？？

Question

マイホーム建築にあたり、土地、住宅ともに契約し、銀行へ本融資の申込まで進みました。が、ここまできて問題が発生しました・・・　
申込み当日になって突然『土地が保留地なので、土地代を全額払って名義を変えてからでないと建築確認の許可が下りない為、銀行では融資出来ない。なので、一旦つなぎ融資なりをしてくれ』との事。こちらとしては、銀行からの融資で土地代を決済するつもりでしたので、突然の事に目が点・・・
しかも、今回のマイホーム建築に当たっては、ＨＭ、銀行、土地売主の三社にどういう方法で進めれば良いかを事前に打ち合わせしてもらっていて、進めていたのにこの結果。三社の言い訳は下記の通り。
●銀行：三社間で打ち合わせした際、土地業者からつなぎ融資の件をうちに伝えてくれと言ったので、伝わっていると思っていた。
●ＨＭ：　同じ（但し、実際の営業担当と打合せをした担当が違っていた為、営業担当はつなぎ融資が必要な事を私たちと同日に知り、後日打合せした社員から、担当営業への連絡漏れと判明）
●土地売主：つなぎ融資が必要な事を言い忘れていた。しかし本来資金計画の話はＨＭがするもので、うちから説明させるのはおかしい。
と、三社とも責任のなすりあい・・・
手続き上、つなぎ資金が必要なことは理解できたのですが、その為の時間とお金をうちが負担することに対しては全く納得いきません。
なにか良いアドバイスがあればお願い致します
ｍ（＿）ｍ

dr_hiroshi · Accepted Answer

＞土地が保留地なので、土地代を全額払って名義を変えてからでないと建築確認の許可が下りない為、銀行では融資出来ない。

まず、補足を、確認は「許可」ではなく「確認済み」です。
金融機関によっては、登記簿謄本が存在しない、区画整理事業の保留地に対し「保留地ローン」に積極的でない金融機関みたいですね。
この銀行の言うとおりにするか、事業主体に「保留地ローン」の提携銀行を聞きそちらに乗りかえるかどっちかだと思います。

もともと、登記の謄本が存在しない保留地は、事業者に対し、権利譲渡の禁止とか、換地処分時における権利証の代理受領とか、色々、申請方法がありますがこの金融機関はリスクを背負ってまで融資をしたくないみたいですね。

http://72.14.235.104/search?q=cache:S0w3d2WzdjcJ:www.re2103.jp/examination/supplementation/14.html+%E6%A8%A9%E5%88%A9%E7%A7%BB%E5%8B%95%E5%81%9C%E6%AD%A2%E3%80%80%E4%BF%9D%E7%95%99%E5%9C%B0&hl=ja&gl=de&ct=clnk&cd=4
（エ）　登記簿の閉鎖
換地処分の公告があった日以降は登記簿が長期間閉鎖されることがあります。この間の権利移動については組合の台帳に記入され、また確定日付のある契約書により換地処分の公告前に登記原因を生じたことを証明できれば、登記申請はできますが、登記済証や謄本が融資の実行等に必要な場合は注意する必要があります。なお、保留地の売買については、保留地証明が必要であり、原則として住宅ローンの借入れができません。
↑
原則できません。と記載してありますが、現実融資に積極的な銀行も存在します。
自己資金１００％ばっかじゃありませんから。

totoro1st · Answer

まだ、解決されていないようなので。
　つなぎ資金が必要なことは御理解されているようですし、金利条件が魅力的なら他行で一から考え直すのはご質問者の利益につながらないでしょうし、
●信用金庫なら「金利をもう少しどうにかならない？」って言うだけはタダなので言ってみたら。都銀は無理でしょうけど。
●あとはHMは引継ぎの不手際を認めているのだから「○○をサービスして」くらいは言ってみたら良いのでは。
それ以上は、今後の事の方が重要ですからあまり関係を荒立てるのはご質問者にとって有利とはならないのではと思いました。

totoro1st · Answer

私も保留地に建設予定で、先日土地代を整理組合に全額自己資金（一部親に借用書を書き、一時立替してもらいました）で払い込みました。保留地での建築手続き等、情報が少なく自分で色々調べました。ご質問者様も留意されていたようですが、3者で打合せをやってもらっていたという事でしょうか？　今後の事もありますので自分も入れて4者で、資金計画・融資及びHMへの支払時期（一括なのか着手・中間・引渡し金など）、銀行への返済開始時期を打合せされた方が良いでしょう。
　通常銀行等で、住宅ローンを借りる場合、
Ａ）建物が建ち終って、建物の表題登記・保存登記後に抵当権を設定して初めて本融資実行となる。その前にHMに残金を払う必要が生じます。
Ｂ）資金的にショートする場合、
1.その銀行からつなぎ融資を受ける。
2.HMとの提携銀行ですと、引渡し前に融資実行される場合がある。（返済はその時点で開始）
ただし、保留地の場合に区画整理組合・HMともに提携銀行であっても、HMとは非提携の扱いになり　1.のつなぎ融資が必要となる場合があるそうです（私も1月前に知りました）
私の場合は、その銀行と「東海ろうきん」に仮申し込みしてあります。「東海ろうきん」は「公正証書」の作成（抵当権設定前に第3者への転売ができないように）で、融資可能と言うことでした。
　良い家づくりができますよう。

dr_hiroshi · Answer

＞正直この銀行はもう使いたくないのですが、金利的には一番安いし・・・悩みます・・・

事業者との保留地ローンの提携銀行は必ずあるはずです。
金利は分かりませんが。
また、ローン実績のある銀行を事業者に教えてもらいましょう。

ponsuke04 · Answer

保留地であることを買主が結果として知らなかったことは遺憾かもしれません。

けれども、保留地あるいはその他の場合でもつなぎ融資が必要なことは当然あります。

「その為の時間とお金をうちが負担することに対しては全く納得いきません。」とゴネたところで、その土地にはつなぎ融資が必要で、つなぎ融資やその利子や手間などは当然買主が負担するもの、ということは変えられるものではありません。

結論として「じゃあ、やめますか？」といわれるだけのことです。

「問題が発生しました」と書かれていますが、何も問題に感じられません。つなぎ融資の必要な保留地が明らかとなり、型どおり、このままでは融資ができない、ことがわかっただけです。

もし、見過ごされ「お金を払ったものの家や土地が手に入らない」というような状況になれば「問題」ですが、そのようにならないために金融機関や役所でチェック段階がいくつかあり「チェックされた」というだけに見えます。

土地ははじめから、つなぎ融資が必要な保留地であることには変わりないのですから、「説明を受けていなかった」ことを理由に買主が対処（買うか買わないか）を検討するだけです。

◆魅力のある土地であれば、さっさと気持ちと頭を切り替えて、手続きを進めることだと考えます。

noname#20102 · Answer

つなぎ融資が必要という以前に、土地売主が「保留地」であることを重要事項説明の時に告知していたかということです。
重要事項説明書を確認してください。
「保留地」であることを書かれていないならば、それは土地売主の告知義務違反です。

けれどもし、重要事項説明書に「保留地」であることを明記されているのであれば、誰も悪くありません。
つなぎ融資云々というのは、買主だけの問題です。
ローンを組むというのは、買主が資金をローンで払うということで、これは買主が自分で決めることです。
銀行もＨＭも売主も、買主がどこから資金を出すかに関与する責任はありません。

住宅ローン 誰が悪いの？？？

まだ、解決されていないようなので。

私も保留地に建設予定で、先日土地代を整理組合に全額自己資金（一部親に借用書を書き、一時立替してもらいました）で払い込みました。

＞正直この銀行はもう使いたくないのですが、金利的には一番安いし・・・悩みます・・・

保留地であることを買主が結果として知らなかったことは遺憾かもしれません。

つなぎ融資が必要という以前に、土地売主が「保留地」であることを重要事項説明の時に告知していたかということです。

＞土地が保留地なので、土地代を全額払って名義を変えてからでないと建築確認の許可が下りない為、銀行では融資出来ない。

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