土地の個人売買

現在借家住まいをしておりますが、近々新築住まいを考えております。そこで土地探しから始めたのですが、今住んでいる場所以上に気に入る土地になかなか巡り会えなかったため、現在の借家の大家さん（隣に住んでいる）にこの土地を譲ってくれないかという相談をしました。大家さんは土地・建物の売買の件を快く承諾してくださいましたが、土地を個人売買する場合、土地を買う方は銀行から金を借りるのは難しいのではないかと言っていました（大家さんも詳しくはわからないが、と言っていました）。こちらの意向としては、大家さんから土地を売ってもらい、現在の家を解体し、新築の家を建てたいと考えています。今の建物は、不動産屋が仲介に入っておりますが、土地は大家さん所有のものです。話が長くなってしまいましたが、皆さんにお聞きしたいのは、土地の個人売買の場合、なぜ銀行からの融資が難しいのかという点です。念のためですが、私は銀行で融資が受けられない身分ではありません。よろしくお願いします。

No.5 ベストアンサー 回答者： 0430 回答日時： 2006/08/03 02:07

住まいのQ＆Aに土地購入資金の質問に答えて

　民間の土地購入に対しても利用可能な住宅ローンを設定しています。
その住宅ローンが実際に活用できるかどうかは対応する金融機関の審査次第ですが、いずれにしても相談される事をおすすめします。
それがOKであれば融資実行時に移転登記が行われて、あなたの名義の土地になり併せて金融機関により抵当権が設定されます。あとは（新住宅ローン）を利用して住宅の建設費をまかなうことになります。
とあります。
住宅ローン・土地と検索するといろんな銀行・ローンの金利・諸雑費・他でてきます。
分筆等の必要も有るかもしれませんが、ここは大家さんの快諾に感謝して、貴方が知識を仕入れることが必要と思います。ハウスメーカーに見積もりを頼む際に土地購入の相談をされれば、担当者が丁寧に教えてくれますよ。
頑張って下さい。

この回答へのお礼

何度もアドバイスを頂き本当に感謝いたします。銀行と司法書士と私の三者で手続きをとることになるのですね。何となく先行きが明るくなってきました。０４３０さんの「頑張れ」に感謝します。

お礼日時：2006/08/03 10:22

No.4 回答者： ponsuke04 回答日時： 2006/08/02 21:52

◆土地の個人売買でも会社の売買でも融資は受けられます。

けれども！！「住宅ローンは使えません」大家さんはこのことを言ったのだと思います。

◆土地を担保にして土地購入の資金を融資してもらうことは非常に簡単です。ただその場合、金利が高くて（低くても5-7％以上）短期（通常１-３年）の融資しかないのです。10年以上の住宅ローン並の金利の商品などありません。そのような一般的な融資であれば土地の評価額に見合った融資が受けられます。

◆住宅ローンは基本的に土地の購入のためには利用できません。ですから、建築請負契約と一緒になった建築条件付土地や建売住宅となります。いずれも土地の契約が建築会社関連での取引となります。

◆そのようですから、個人売買でも仲介売買でも土地だけを購入する場合は、一旦土地を「現金で」買わなくてはなりません。もちろん、すぐあとで建築請負契約を行い、土地の価格も含めて住宅ローンを受けることは可能ですが、条件などで制約がありますし、請負契約が結ばれるまでは高い金利と返済金を支払い続けることになります。そのような段取りは現実的には非常に困難です。

◆なぜかというと、土地の購入にはどこかの金融機関で土地を担保にローンを組んでいますから、その土地は住宅ローンのための担保に使えません。土地のローンと住宅ローンの金融機関が同じである場合にはなんとかなる可能性が残っていますが、それでも建築請負契約をする建築会社との取引が重要ですので、個人だけの取引を受ける金融機関はまず無いでしょう。

◆結論を申しますと基本的には「現金でその土地を購入する資金が無ければ、土地を手に入れることができない」とお考えください。そうでなければ、土地の購入と新築を一括として建築業者と金融機関を間に入れなくはなりません。

この回答へのお礼

お返事ありがとうございます。基本的なことがわかりました。今後の参考にさせていただきます。ありがとうございました。

お礼日時：2006/08/03 10:15

No.3 回答者： 0430 回答日時： 2006/08/02 18:02

以前、お隣を買ったことがあります。

文房具屋で売買契約書を買って一緒に記入しました。
お隣りに残債があったのでその銀行へ相談しましたら、私の方のローンもスムーズに借りることができました。
収入等に問題がなければ難しいことは無いと思います。
まず銀行に相談に行かれたら如何でしょうか。
大家さんと一緒に登記簿謄本等を持参して行かれると話が早いと思います。
お互いに手数料はいらないし、頑張って下さい。

この回答へのお礼

お返事ありがとうございます。アドバイスの通り銀行と相談しようと思います。最後の「頑張ってください」にとても勇気づけられました。頑張ります。

お礼日時：2006/08/03 10:10

No.2 回答者： yumiko123 回答日時： 2006/08/02 17:55

経理マンです。

＞なぜ銀行からの融資が難しいのか
それは、個人ではローンに必要な書類の作成・入手が難しいからです。
不動産売買契約書一つにしても約款など、個人では恐らく作ることは無理でしょう。
他にも公図や実測図など、専門的な書類の入手は出来なくは無いですが、非常に複雑で手間が掛かります。
また、個人取引の場合は、直前になって売買のトラブルが発生することもあり、銀行は非常に嫌がりますね。
資産価値は、銀行はその道のプロですからよほど、あなたが相場より高く買って、ローンを必要以上に借りたりしない場合は特に問題ありません。

さて、この場合どうしたらいいかと言いますと、
(1)不動産屋を探し、値交渉で仲介手数料を安くしてもらう。
(2)ローンを借りる予定の銀行の専属司法書士に頼む。
(3)家を建てるおつもりなら、土地建物のローンになりますので、建てる建築会社に手伝ってもらう。

のどれかから選ぶのがいいですね。

この回答へのお礼

お返事ありがとうございます。とても明確な方向性をお示しいただき感謝いたします。このアドバイスを参考に妻と相談します。ありがとうございました。

お礼日時：2006/08/03 10:05

No.1 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/08/02 15:37

簡単に言うと個人売買となると銀行は窓口に来た何者かよくわからない人たちを相手にすることになりますよね。

銀行にとっては抵当権を設定する重要である土地についてもどういう土地なのかわかりません。（担保価値もわからない）

個人の話をそんなに簡単に信用して貸し出すということは出来ませんので、話は簡単ではなくなります。

不動産業者の仲介がある場合には、少なくとも免許を受けていて専門知識もある業者がその物件の内容について詳細に調べて重要事項説明などを作成していることと、その土地取引に売主、買主のほかに人が介在するので、透明性も高くなりますので、要するに詐欺に会いにくいから融資も安心して出来ます。

それでもたまに銀行が詐欺に会うことはありますけどね。

この回答へのお礼

とても早いお返事をありがとうございます。どのような心づもりで今後行動すればよいかわかりました。本当にありがとうございました。

お礼日時：2006/08/03 09:53