家主が変わってマンションを退去する際の引っ越し費用負担割合

今住んでいるマンションの家主である不動産屋が倒産し、競売に出されていたのですが、先日買い手がついたらしく、新しい家主（こちらも不動産屋）から半年以内に出て行って欲しいと言われました。

その際の費用負担として最初に提示されたのが、
・１ヶ月以内に明け渡し可能であれば、お礼金として10万程度、それを超えれば負担無し
一度担当者と会っていろいろ話をしたあと、再度提示されたのが
・１ヶ月以内なら20万、超えたらやはり無し
というものでした。
また、近日契約解除をして敷金を全額返還するとも言われました。
元々家主理由での退去についての取り決めは契約書に無かったのですが、どのみちこれで事前に決めてあったルール云々は無効になりますかね。

家主理由での退去ですし、こちらとしては半年以内で全額負担して頂きたい所なのですが、やはり難しいのでしょうか（担当者にこう伝えた結果お礼金20万となりました）。
現実問題として、１ヶ月以内に新しく部屋を見つけて引っ越しを済ませる事はまず不可能なので、向こうの条件を飲んでしまうと全額自腹という事になりかねません。

このような場合、費用負担はどのような割合にするのが妥当なのでしょうか。
また、どうしても折り合いが付かない場合、こちらはどの程度強く出られるものなのでしょうか（例えば出ていかないぞ！とか）。

ちなみに、今のマンションは、住んで５年程、家賃は約10万、分譲タイプ（？）なので今回家主が変わったのはウチを含めて２部屋です。

それではご回答よろしくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： mahopie 回答日時： 2006/11/06 18:37

相手方が不動産業者で競売によって賃貸物件を買受したというのなら、質問者の賃借権は競売の根拠になった抵当権に劣後している、と考えられそうです。

６ケ月の継続居住を言ってきているという所からもそう考えた方が自然です。質問者が強く出られる根拠は有りませんし、敷金の返還義務も新家主には無い状況でこれも好意の範疇だと考えます。仮に、ゴネるなり強く出るなりすれば、法律通りに６ケ月後に出て行け、となりそうです。「２０万円＋敷金返還」の条件提示は条件決裂時の法的対応よりはコストが小さい、という金銭評価が相手方にあるだけで、質問者側に有利な材料がある訳ではありません。。

表面上は選択肢としては、下記２点のいずれかでしょう。
(1)先方との合意ができた今月退去で、立退き料２０万円＋敷金全額返還―緊急引越の負担
(2)向こう６ケ月間継続居住して、立退き料・返還敷金一切ゼロとなるが、時間をかけてじっくりと転居先を見つける時間を取る（６ケ月の継続居住を金銭評価してみる）

但し、相手方も１２月１日から当該物件を実際に利用するという訳ではない筈なので、
(3)質問者の状況を説明しつつ、「引越先を早々に手配して１２月○日までに退去する。」というお願いをすれば、上記(1)の金額メリットから一部減額する、といった所で妥協点が得られる可能性もありそうです。（質問者側の対応姿勢と相手方の好意との妥協点を探る）

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
敷金の返還義務が無いという部分がひっかかるのですが、敷金は家賃の未払いや退去時の原状回復費用に充てる為に預けてあるお金ですよね。
所有者が変わったからといって、預けてあるお金の返還義務が無くなるというのは腑に落ちないんですが・・。
元々、完全にリフォームしてしまうのなら、原状回復する必要がないので敷金は全額帰ってくると思っていました。もちろん、家賃の未払いもありません。

お礼日時：2006/11/06 19:32

No.5 回答者： sapporo30 回答日時： 2006/11/09 02:58

破産しているのが４年前ですし

敷金は引き継いでいるとは思えません。

新オーナーの好意（？）と考えた方が素直です。
プロが落札したのですから、立ち退きをスムーズに
するためにも、その額を出すとしたのでしょう。

居座ると、強制退去手続きをしなくてはならず
その費用は馬鹿にならないですから。。。

No.4 回答者： sapporo30 回答日時： 2006/11/07 04:10

預けてあるお金の返還義務が無くなる

のではありません。
あるのは、前のオーナーです。　新オーナではありません。

この回答へのお礼

あぁなるほど。前オーナーなのですね。
契約そのものを新オーナーが引き継ぐと理解しているので、敷金も同様かと思っていました。
でも、新オーナー側から具体的な敷金の話もしていないのに全額返還してもらえると聞いたので、今回は敷金も引き継いだ形なのでしょうか。

不動産の話は本当にややこしいですね^^;

お礼日時：2006/11/07 04:50

No.2 回答者： noname#22812 回答日時： 2006/11/06 17:16

まず確認すべきポイントは3つです。

1.競売に至った抵当権なりの設定と質問者が交わした賃貸借契約とはどちらが先か。
2.短期賃貸借保護制度が廃止された平成16年4月1日以前の賃貸借契約かどうか。
3.2の条件をクリアしていた場合に短期賃貸借かどうか（3年以内の契約期間）

1.について抵当権の方が後であれば賃借権は保護されますので、単なるオーナーチェンジの様に考えて良いでしょう。質問者の書かれているように家主の事情と言えます。しかし抵当権が先だとすると2.と3.をクリアしていた場合に限り契約期間満了までの入居は可能ですし、新オーナーに対する敷金返還要求も可能です。

原則は上記の様な考え方ですが、賃貸借契約の更新時期と競売開始までの手続き上の時期との重なりがありますと、更に微妙な部分もあります。

全てクリア出来ていない場合には6ヶ月の明渡し猶予が有るだけですから、立退き料（引越し代その他）の要求は一切出来ませんし、旧オーナーに対する敷金返還要求しか出来ません。（実質戻ってこないでしょう）
その場合には退去可能な期日を設けた上で10万円でも20万円でもお礼金が出るように交渉した方が良いとは思います。立退きさせたい側からすれば1ヶ月以内でも2ヶ月以内でも10万円支払って解決出来るならば安いものです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
１については不明ですが、２，３はクリアしていると思います。
ただ↓にも書いたように更新しないまま住んでいるところなので、意味がないかも知れませんね。
あとは交渉次第なのですね。よく考えてみます。

お礼日時：2006/11/06 19:22

No.1 回答者： sapporo30 回答日時： 2006/11/06 15:49

類似の質問は、

http://oshiete1.goo.ne.jp/qa1886870.html

お住まいの物件に抵当権がついたのがいつなのか？
更新時期がいつなのか？　で状況が違うようです。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございました。
抵当権は未確認ですが、恐らく入居前だと思います。
元の大家である不動産屋が倒産したのが４年も前だそうなので（そう知ったのは半年前くらいですが^^;）。
また、そういった事情なので実は更新期限もとうに過ぎていて、平成17年までの契約しかありません。

うーん、相当立場悪そうですね・・・。
借地借家法の６ヶ月という猶予期間（？）も無効なのでしょうか・・。

お礼日時：2006/11/06 16:39