修繕積立金の徴収変更

はじめまして、お尋ねしたいのですがこの度私の分譲マンションで修繕積立金の値上げがありますこれは仕方ありませんが合わせて徴収方法が変更が提案されています、各戸の占有面積とベランダとポーチの専使用面積と合わせた修繕積立金の徴収方からベランダとポーチは共用部分なので修繕積立金からはずし、新たに使用料という安い金額の設定で徴収されるということです、これおかしいと思いませんかベランダは大小がありポーチは在る所と無い所があるので不公平感あると思います、ベランダが大きい所とポーチのある所が値上げ幅が小さくなりますからね、総会は出席率低く白紙委任でたいてい議案どうり決まります、皆さん如何思われますか？

No.4 回答者： semi-zzz 回答日時： 2006/11/21 12:54

＃２です。

参考になりそうな、サイトを紹介しておきます。
財団法人マンション管理センター
http://www.mankan.or.jp/
のマンション管理に関するＱ＆Ａです。
http://www.mankan.or.jp/faq/1_18.htm

この事例は修繕積立金の割合変更ではなく、専用使用しているベランダ面積による負担割合についての質問ですが、参考になると思いますので、紹介しておきました。

また、専用使用料についてはそれほど特殊なものではないと思います。むしろ専用使用料が安すぎる点が問題に思っているようですし。
http://www.m-douyo.jp/question/syosai.phtml?qu_i …
http://www.athome.co.jp/kanren/howto_sl/howto5.h …

ただし、標準管理規約では、専用庭に対しては使用料の設定を記述していますが、ベランダなどについては使用料を設定していませんので、その点は一般的ではないといえるかもしれませんが。
http://www.cost-down.com/news/qa/004_qa.htm

なお同管理規約からいうと、共有部分の持ち分（＝専有部分の面積割合）に応じて負担するとなっているので、変更後の徴集法の方が一般的だと思います。

この回答へのお礼

参考例も教示頂き大変参考になりました、有難うございました。

お礼日時：2006/11/22 13:42

No.3 回答者： kazu632501 回答日時： 2006/11/21 12:26

区分所有部分に付属したベランダやポーチから使用料を徴収するマンションがあるのですか。

貴方の不満は至極もっともですね。ベランダは一つは要るけど、それならポーチはいらないから持って行って下さい，その代わり購入時に支払ったポーチの部分に見合う代金は払い戻して下さい、とお願いすれば、どんな返事が返ってきますかね。ベランダやポーチは共有部分ですが、駐車場などの共有部分とは性格が違いますね。貴方の管理組合の組合員や理事会には馬鹿(失礼！）が多いのですかね。
貴方のマンションの管理委託会社はどんな会社ですか。この使用料の徴収というのは、管理委託会社の考えのように思われますが、どうですか。管理委託会社に理事長、理事がうまく動かされている様に見えます。貴方のマンションの最新の決算報告書を見てください。その中で、管理委託会社に支払った管理委託手数料は、管理費として徴収された金額以下になっていますか。多分管理委託手数料の支払い金額が多くなっているのではと思います。修繕積立金を流用して管理委託手数料に回していませんか。修繕積立金を管理委託会社が食いつぶしている形になっていませんか、この場合は管理費を値上げしないといけないのです。
管理費を値上げすると、組合員から不満が出て管理委託をもっと安くやってくれる会社を探したり、管理委託手数料引き下げを求める声が出て来ることを恐れていると見ています。
私のマンションでは、こういう事情を見透かして政治家なども使って交渉して、管理委託手数料は管理費金額以下にしております。
この続きは次回にします。頑張ってください。質問があればどうぞ。

この回答へのお礼

参考になりました有難うございました。

お礼日時：2006/11/22 13:46

No.2 回答者： semi-zzz 回答日時： 2006/11/20 09:24

その徴収方法が規約に書かれていれば、規約の変更になるので、３／４以上の賛成票で可決の成立条件とする特別決議になります。

そうでなければ、過半数でよい普通決議になると思います。

通常先の回答にあるように、専有面積を基準に考えるので、今まで一般的でない方法で徴収していたのを、一般的な徴収方法に変更するということですので、実際割合が増える人にとっては不公平に感じると思いますが、一般論からいって、それほど不公平感はないと思います。
また共有分分を私的利用する際に使用料を徴収するというのも極めて一般的な考え方です（特に駐車場なんかは普通そうなっている）。

なお、特定の人だけについて特別影響を及ぼす決議はその人の承諾がなければ、無効にできるという条文が区分所有法にあるのですが、このケースはその条文が適用できる程の特別な影響と認められる可能性は低いのではないかと思います。

いずれにしろ反対するならきちんと集会に出て反対する以外にないです。出席率が低いなら反対者を集めて集会に乗り込めば否決できると思います。

今までと比べて大幅に負担割合が変わるようならば、専用使用料の額で調整するという方法がありますので、それについても議論をしてみるとよいと思います。

No.1 回答者： nonbi38 回答日時： 2006/11/19 22:56

参考まで

私は、分譲マンションを買い替えで４カ所住みました。
修繕積立金は、どこも専有持分（ベランダ・ポーチ・ルーフバルコニーは含まれない）に対して決められていました。
一般的に、ベランダの大小、ポーチの有無は分譲価格に反映されているものだと思います。（ベランダが大きいところ、ポーチがある所は価格が高い）しかし、占有面積とベランダとポーチの専使用面積と合わせた修繕積立金の徴収で購入時に契約されている訳ですから、納得できないのもわかります。ベランダ、ポーチの使用料がどのような根拠で決められたのか確認されてはいかがでしょうか？それで納得がいかないのであれば、使用料の変更を提案してみたらいかがでしょうか？

この回答へのお礼

参考になりました有難うございました。

お礼日時：2006/11/22 13:44