天井からの漏水による耐震強度への影響は？

築５年のマンションですが、天井からの水漏れ原因が分からずに困っています。
上階の方が何かこぼしたということもないようです。
３年前、半年前、つい先日の計３回。天井裏を除くと上にあるコンクリートから水がぽたぽたと落ちていました。他にも水漏れした後が残っており、知らない間に天井裏で水漏れしていたようで、実際には何回水漏れしているのか分かりません。
いつも洗面室内の同じ場所で、ユニットバス出入口の正面、洗濯機もあります。（気づかなかった水漏れはユニットバス上部にあった）
毎回業者が調査するも原因が分からず、配管の破損や詰まりは見られないとのこと。
２回目のときに、上階の床下スラブでユニットバスの角が濡れているのが見つかり、「ユニットバス内の目詰まりによりユニットバスの扉の隙間から漏れた」？と言うことになりましたが、先日再び水漏れが発生したことで原因は違うところにあるとしか考えられません。
今度施工した業者が調査に来てくれるとのことなので、構造的なことも含めて色々と突っ込んだ話をしたいと思っています。
以下のことについて分かる方いましたら教えてください。

　1)コンクリートの水漏れした部分とその延長線上にひび割れが見られます。
　　水漏れでひび割れすることがあるのでしょうか？
　　ひび割れによる強度への影響や修復可否は？
　2)コンクリートの中の鉄筋の腐食と強度への影響は？
　　腐食度などの調査は可能なのでしょうか？
　3)上階で水をこぼした場合、床下スラブのコンクリートには、形跡が残らないものなのでしょうか？
　4)床下には人が入り込むことが出来ず、カメラなどでの調査になると思います。
　　この方法でユニットバスの排水トラップの緩みなどの類は調べられるものなのでしょうか？
　5)調べる方法、調べるべきことなどアドバイスありませんか？

宜しくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： kkknagisa 回答日時： 2006/12/22 09:37

水漏れの原因となる「水」の発生源としては、３点が考えられます。

１点目は、当然の事ながら、上階での漏水です。
給水側・排水側の何れででも起こりますが、排水側が多いでしょう。

２点目としては、雨水の浸入です。
外壁の打ち継ぎ部や、サッシや金物の回りから雨水が浸入する、というものです。
これは、雨の降り方や風向きによって、影響を受けます。（例えば、北風の強い雨の後にだけ水漏れするなど。雨の後、すぐに漏れる場合も有れば、数日後に漏れる場合もある。）

３点目は、上階の結露水です。
地域と建物の断熱性能、上階の住まい方などにもよります。
ま、これはレアなケースかと思いますが。

構造的には、上階から、（上階の部屋の）床板→床下→コンクリートスラブ→天井裏→（ＤＭＰ２０１さんの）天井となっていると思われます。
上階で、先に書いた３点の何れかで発生した水が、床下に至り、スラブの上に溜まります。
水は低いところに向かい、そこのスラブにヒビ割ればある場合、そこからＤＭＰ２０１さんの部屋の天井裏に落ちてきます。
スラブには所々にしかひび割れは起きていませんので、水の発生した箇所から離れた場所で、水漏れすることもあります。
２点目に書いた雨水の浸入の場合でも、外壁近くではなく、部屋の中央などで水漏れする場合も有ります。
更に、水回りのスラブに段差が設けられている場合（水回りだけを下げている。設備の配管などの関係で、ごくごく普通に行われます）には、そこに水が集まり、その下で水漏れする場合があります。水回りのため、排水を当然疑うこととなりますが、実は違った、という例が多々有ります。

前置きが長くなりました。

＞水漏れでひび割れすることがあるのでしょうか？
水漏れでひび割れすることは、ほとんどありません。水が既にあったひび割れを伝って水漏れとなった、ということと思われます。

＞ひび割れによる強度への影響や修復可否は？
強度の影響は、今の状況ではほとんどないと考えられます。ひび割れの修復の必要性は、水漏れだけを考えた場合は有りません。但し、他に強度的な問題などがある場合は、全く別問題です。

＞コンクリートの中の鉄筋の腐食と強度への影響は？
記載の状況からの判断では、強度への影響等も、ほぼ心配ない範囲と思われます。

＞上階で水をこぼした場合、床下スラブのコンクリートには、形跡が残らないものなのでしょうか？
排水の場合は、臭気などで発見可能な場合がありますが、給水や雨水の場合は、痕跡を捜すのは難しいと言えます。
また、壁や床をかなり大規模に剥がさないとなりません。

＞床下には人が入り込むことが出来ず、カメラなどでの調査になると思います。
残念ながら、カメラで調査出来る方法を知りません。難しいのでは、と思います。

＞調べる方法、調べるべきことなどアドバイスありませんか？
給水・排水などの設備だけでなく、その他の原因も頭に入れて調査されることをお勧めします。
と言っても、業者の力量による部分が大きいので、経験と知識を持った業者であることを願うばかりですが・・・。
結露が原因である可能性は低いと思いますが、今までの調査で上階の漏水が確認できていないようですので、雨水の浸入の危険性が高いのではないかと感じています。
過去に水漏れした時、水漏れする前（数時間から１週間くらい）に、風を伴った雨が降っていた、などが有れば、疑いが高まるのですが。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
非常に分かりやすく参考になりました。
強度の心配がなさそうだと言うことでちょっと気が楽になりました。
外壁は玄関側かテラス側にしかなく、被害場所はほぼ中央に位置しているため雨水などの浸入はあまり考えていませんでしたが、可能性があるということが理解できました。
施工業者に構造をよく聞き、調査すべきところを絞って生きたいと思います。
もうひとつ状況として、いつも朝の7時前後に漏水が発生していますので、結露水も念頭に入れた上階の生活パターンの確認が必要かもしれないですね。
管理会社にはいろんな視点から総合的に判断できる人に調査してもらえるように依頼していますので、期待を裏切られないように祈るばかりです。

お礼日時：2006/12/22 22:10

No.5 回答者： ed_katche 回答日時： 2006/12/23 08:40

水が滴っている箇所が見えていても、実際に漏水している箇所はまったく

離れたところ、ということは良くあります。どこからか浸入した水がスラブ下
（天井面）を伝ってきて、スラブの一番低いところに集まってポタポタ来る
というイメージです。
まずは漏水の原因（ANo.3さんの１～３）を突き止めることです。
１の場合はひび割れよりも排水管等のスラブ貫通部分が浸入経路なることが
多いです。（←個人的にはここをまず疑います）
＞ひび割れを含めて考えられるだけの補修、対策（防水処理など）
とのことですが、場合によっては出口を失った水が別の箇所から漏水を起こし、
更に解決を困難にすることもあります。
「良く分からないから防水しておきましょう」とならないと良いのですが。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
原因が突き止められるまでは、安易な発想で補修しないように気をつけます。
配管図とコンクリートの水漏れ後が８割ぐらい一致していました。
おっしゃる通りかもしれません。

お礼日時：2006/12/23 09:26

No.4 回答者： semi-zzz 回答日時： 2006/12/22 09:41

＃１です。

>ひびは上階の床下から続いているということなのでしょうか？

一般に床のひびわれは、床上面（上階）部分には梁に沿って梁の際当たりに発生しやすく、床下面（下階）部分には、梁と梁の間の中央付近に発生しやすいです。
つまり、通常上面と下面にひびわれが発生する位置は異なります。
上面の状況を見ないと貫通ひびわれかどうかは判断できません。


＞そこには乳白色の後もあり、

通常床が撓むと、スラブの中央付近が低くなりますので、その部分に水が溜まりやすくなります。コンクリートはあまり水を通さないのですが、コンクリートはその材料の性質上小さなひび割れや空隙がありますので、長期間水が溜まっていると、徐々にしみこみ、下まで漏れることもあります。漏れ出す時間はひびわれなどの状況により異なると思います。

つまり上面まで貫通ひびわれがなくとも水がしみこみ、下面にはちょうど同じ付近にひびわれがあるので、そこを通って下に漏れてきやすくなります。そのため乳白色の成分が生じたのではないかと思います。
長期的に考えるとひびわれは補修した方がよいと思います。
また上階の方も点検することをお勧めします。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
ひび割れも構造によって傾向があるのがよく分かりました。
いままでひび割れに気づかずに天井の張替えだけをやっていました。
ひび割れを含めて考えられるだけの補修、対策（防水処理など）も実施してもらおうと思います。
電源や通信の配線も毎回濡れていましたので、要求してみようと思います。

お礼日時：2006/12/22 22:21

No.2 回答者： BOOB0007 回答日時： 2006/12/21 18:40

恐らく、上階のユニットバスに問題がありそうですね。

上階の入居者にも協力をもらい、調査委員がいる間に浴槽の水を流したり、ユニットバスの出入り口ドア付近に水を撒いたり、トイレの水を流すと良いでしょう。推測ですが、日常的に漏水していた可能性が高いです。コンクリートはある程度の水を吸収しますので、飽和状態にならないと下階に落ちてきません。天井の水染みや痛みは当然販売会社に負担してもらうべきです。家財保険に加入している場合のみ、家財に被害が及んだ場合に保証の対象となります。
　漏水検査の場合、水が透明ですので、どこから水漏れしているのか非常に解り難いものです。ですから、トイレに赤いインクを入れて流したり、お風呂に青いインクを入れて流すと、何色の水が漏れてきたか一目瞭然です。対処の仕方が絞れてきますので参考にされてみてはいかがでしょうか？今回の対処で水漏れが解決される事を期待しております。また、他にお困りや相談がありましたらお気軽にお返事下さい。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
上階でこぼれた水がすべて下までくるわけではないんですね。
水に色をつける案も提案してみます。
ただ、漏水が起きたときに業者が駆けつけてくれるのですが、ちょうどコンクリートから水が垂れてこなくなったころで、上階で水の出るところすべてで５分ぐらい水を流してみるのですが漏水がみられません。
漏水したときはバケツ一杯分ぐらいが上から垂れてきて、その後はなんともありません。
コンクリートの厚さにもよりますが、水は何時間ぐらいで上から下へ出てくるものなのでしょうか？
参考になるものありましたら教えてください。

お礼日時：2006/12/21 23:58

No.1 回答者： semi-zzz 回答日時： 2006/12/21 16:49

1)コンクリートの水漏れした部分とその延長線上にひび割れが見られます。

水漏れでひび割れすることがあるのでしょうか？ひび割れによる強度への影響や修復可否は？

水が漏れてひび割れるよりも、ひびわれがあってそこから内部に水がしみこんで鉄筋を錆びさせてひびわれを拡大させるということは長期的にあります。また凍結により短期的にひびわれを発生させることもありますが、屋上階ではなく問題の床は屋内のようなので、凍結の心配はないでしょう。
むしろ元々ひびわれがあったと考えた方がよいです。

ひびわれは長期的に見て鉄筋を腐食させる可能性がありますので、補修をすることが望ましいと思います。基本的にひびわれを塞げば補修はできます。補修方法はひびわれの幅などにより異なりますので、実物を見てみないとわかりません。専門業者に相談しましょう。

なお、鉄筋の錆が進行すると鉄筋の有効断面が減り鉄筋自身の強度が低下するとともに、錆により鉄筋が膨張して周りのコンクリートを押し出し破壊し、更にひびわれを拡大させるという構造的に悪影響を及ぼします。

2)コンクリートの中の鉄筋の腐食と強度への影響は？
　　腐食度などの調査は可能なのでしょうか？

部分的にコンクリートを壊して確認する方法や、錆による電位差を利用して電気を使って表面から腐食を調査する方法などがありますので、可能です。
なお、床構造を部分的に壊すことは分譲マンションの場合集会決議が、賃貸の場合大家の許可が必要ですので実施するのは難しいですね。

3)上階で水をこぼした場合、床下スラブのコンクリートには、形跡が残らないものなのでしょうか？

コンクリートはひびわれなどがなければ、あまり水を通しませんので、水が蒸発してしまえば、後はあまり残らないと思います（水たまりの後にはごみなどの付着物が残り変色や汚れにより残ることはある）。

ひびわれなどがあり階下まで水が侵入すると天井などにシミをつくりますので、後は残ります。

またコンクリート内部まで入り込んだ水が流れ出している場合、その中にコンクリート成分が溶け出しているので、流れ出した後に乳白色の跡が残ることがあります（白華現象、エフロレッセンスという）。イメージとしては鍾乳石のような物です。

4)床下には人が入り込むことが出来ず、カメラなどでの調査になると思います。　　この方法でユニットバスの排水トラップの緩みなどの類は調べられるものなのでしょうか？

目視（カメラ含む）による調査での精度には限界がありますので、ひどければわかるでしょうし、多少ならわからないと思います。
もしかすると水圧の調整などにより調べる方法があるかもしれませんが、設備は専門外なのでよくわかりません。

5)調べる方法、調べるべきことなどアドバイスありませんか？

給排水設備からの漏水の可能性が高いと思うのですが、まれに外壁にひびわれが発生してそこから回り込んでいることもあります。念のため外壁の点検もしてみてはいかがでしょうか？

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
少し説明が不足していたようです。
上階の床下は諸事情により見てないので、天井裏からコンクリートを見上げているだけです。
幅５cm位で５０cmから２m位の長さで数箇所濡れた後が残っています。
そこには乳白色の後もあり、ひびは近づいてよ～く見ると幅方向中心にうっすらと入っているといった感じです。
ひびは上階の床下から続いているということなのでしょうか？
配管の水圧調査やカメラによる詰まりや破損の調査はやったものの何も見つかりませんでした。ただ、どこをやったのか確認してないので、今度は細かくどこをどのように調べたか確認したいと思います。

お礼日時：2006/12/21 23:40