テナントオーナーが入るべき保険について教えてください。

昨年、元々駐車場としていた土地に住宅を新築し移住しています。
元々住んでいた家が空家となっているので、商店街に建っていることもあり、テナントを募集していたところ入居申し込みがあり、来月から賃借することになりました。
元々住んでいた家は鉄骨造二階建てで築２５年程度ですが、昨年あたりから夕立など集中豪雨の時に稀にポタポタと二階の天井から雨漏りすることがあります。
テナントに入居される方には、この事は話をしてあり、その上で、現状渡しの条件で入居して頂くことになっています。
テナント入居後は、入居される方が店舗として内装を改装する予定です。
ここで教えていただきたいのですが、テナント入居後に雨漏りで内装や家財などに汚れや機器の故障など被害が出た場合、テナントオーナーとして、どのような賠償責任が発生するのか？
また、発生した賠償責任に対してフォローするための保険としては、どのような保険に入れば良いのか？を教えて頂きたいと思います。
尚、雨漏りの補修をリフォーム会社に見積もったところ、百万単位の費用が掛かるため、出来れば補修せずに賃借したいと考えております。
よろしくお願いいたします。

No.2 ベストアンサー 回答者： ag0045 回答日時： 2007/02/11 09:10

まず基本的な考えとして、下記のことを認識して下さい。

賃借人が家主の了解を得て建物の一部に補修・リフォームをしても
それは法律的には建物の一部（民法上の「符合物」となります）であり、
家主の所有物となります。
ただ、賃貸借契約が終了する時に借り主はその費用を家主に請求できる
ことになっています（「有益費用の償還権」と云います）。

ご心配の件は賃貸借契約書に現状渡しとして明記し、借り主の負担で
修理・リフォーム一切を行う旨明記しておくべきでしょう。

ただ、その建物自体に構造的欠陥があり、借り主が善管義務を果たして
いても、その欠陥を見抜けない場合には、家主はそれが原因の事故の
賠償義務を負うことになります（土地工作物責任）。
通常は施設管理者賠償責任を付保しますが、雨漏り損害などの場合には
保険対応は出来ません。

この回答への補足

回答、ありがとうございます！

雨漏りに対応する保険は無いと言うことですね。

屋根の補修を賃借人負担で行った場合、賃貸借契約書に現状渡し且つ借り主の負担で修理・リフォーム一切を行う旨明記しておけば、賃貸借契約が終了する時にその費用を請求されなくて済むと言う事ですね。

賃借人が稀に雨漏りすることを承知した上で現状渡しの賃貸借契約を結んだ場合は、土地工作物責任に該当するのでしょうか？
賃借人に稀に雨漏りすることを伝えてあり、賃借人も承知した上での賃貸借契約なるので、土地工作物責任には該当しないと思うのですが。

因みに、屋根と言っても屋上になっており、内装の改装、道路に面した外装の改装とともに、屋上のボイラー小屋やエアコン室外機等を借り主が撤去することになっています。

補足日時：2007/02/11 11:17

この回答へのお礼

ありがとうございます。

一応、借主に再度確認してみます。

ありがとうございました！

お礼日時：2007/02/15 23:29

No.4 回答者： umigame2 回答日時： 2007/02/12 08:44

類焼については、故意または重過失がない限り火元に責任を問えないことになっています。

従って、店舗総合保険を含めて従来からある火災保険では、類焼による損害を補償することができません。
ただし、新しく出来ている火災保険の中には、特約で類焼による損害を補償するものもありますので、一度各保険会社にお問い合わせください。

この回答へのお礼

あれこれと質問したにも関わらず、判りやすい回答を頂きまして、ありがとうございました。
店舗総合保険と施設賠償責任保険について、保険会社に相談してみます。

色々と勉強になりました。

ありがとうございました。

お礼日時：2007/02/12 18:47

No.3 回答者： umigame2 回答日時： 2007/02/11 09:55

No.1です。

まず、質問者様の賃貸用物件は住宅総合保険での引き受けはできません。
火災保険をつけるとなれば、店舗総合保険か普通火災保険になります。（オリジナル商品を除いて）
ですが、店舗総合保険に入られていても、単なる雨漏りは補償の対象にはなりません。
住宅総合保険や店舗総合保険は「水漏れ」の損害を補償しますが、この水漏れは「給排水設備に生じた事故または、他の戸室で生じた事故による水漏れ（マンションなどの場合）」を指します。
もし、強風をともなって窓ガラスが割れてしまったり、瓦がずれてしまって、そのときに吹き込んだ雨によって建物が傷んでしまったのなら補償の対象になりますが、単なる雨漏りはダメですし、テナントさんの所有財物は対象になりません。

住宅総合保険あるいは店舗総合保険は、いわゆる火災保険です。
その建物に損害があった場合に、持ち主に保険金が支払われる性質のものです。
一方、施設賠償責任保険は、その建物を管理していくうえで他人の身体、あるいは財物に損害を与えてしまった場合の賠償を目的としています。

この回答への補足

回答、ありがとうございます！

テナントオーナーが入るべき保険は、雨漏りの保障は無いが店舗総合保険と言うことですね。

因みに、商店街の住宅密集地で隣家との距離が１ｍもありません。
借り主は飲食業の方なので、もし、火災が発生し、隣家に延焼がおよんだ場合、テナントオーナーが加入している店舗総合保険で隣家の延焼に対する保障はされるのでしょうか？
それとも、借り主の加入している火災保険で保障されるのでしょうか？

仲介の不動産業者の方からは、「飲食業のリスク分を含んだ火災保険は借り主に入ってもらいます。」と聞いているのですが。

補足日時：2007/02/11 11:47

No.1 回答者： umigame2 回答日時： 2007/02/10 22:16

雨漏りによる損害は、施設賠償責任保険では対象外となります。

この回答への補足

回答、ありがとうございます！

仲介の不動産業者からは住宅総合保険に加入すれば大丈夫と言われていますが、施設賠償責任保険とはどのような保険なのでしょうか？
住宅総合保険の特約的なものでしょうか？

補足日時：2007/02/11 00:59