念書の効力について

Question

小さなアパートを経営しています。１年前に入居した独身の男性が、風俗業界と思しきフィリピン人女性を部屋に連れ込んでいます。契約では一人住まいでペットを飼ってはいけないとうたっています。しかし、ほぼ同居同然ですし、子犬も飼っています。注意した後は、時々彼女は（この彼女、実はオカマということです）遊びに来ているのだ、犬は人に上げたと言っています。実態は改善されていません。犬も吠えないよう轡（くつわ）を噛ませているようです。近隣の住民ともトラブル（ゴミの不法投棄など）になっており、大家としての対処を求められています。これまでの様々な経緯から、このフィリピン人の女性を私の所有地内への出入りを禁止し、もし約束が守られなかったら、更新はしないどころか、２ヶ月以内に退去する内容の念書を書いてもらいました。ここで質問です。こういう場合の念書は法律的にどの程度有効なのでしょうか。公証役場かどこかの公的な場所で、この念書の法的効力を認めてもらったほうがいいのでしょうか。その辺のところをお教え
いただければ幸いです。

noname#24736 · Accepted Answer

念書は、法律的には「契約書」と同じ効力を持っています。
書類の名前が「念書」となっていても、そこに記載されている内容が、公序良俗に反していない限り、書いた人は、その内容を履行する責任があります。
相手が、約束を履行しない場合は、貴方が裁判所に訴訟を起こせば、裁判所は、本人に約束を履行して立ち退くように命ずる判決を下します。

又、念書を公証人役場で公正証書にしておけば、約束を履行しない場合に、裁判をしないで、裁判所から立ち退き命令を出してもらうことが出来ますから、ただの念書より強力な効果があります。

ただ、公正証書にするには、相手と貴方が公証人役場に行くか、相手が一緒に行かない場合は、相手の印鑑証明書と委任状が必要になります。

公正証書の詳細や、公証人役場については、参考urlをご覧ください。

いずれにしても、相手が念書の約束を守らなかったという証拠をそろえておくことが必要ですから、女性が出入りしたら、その日時を記録したり、誰か、証人を用意したり、写真に撮っておくなどをしてください。

参考URL：http://www1.odn.ne.jp/tops/16kouseishohsho_sakusei.htm

legalmindcojp · Answer

金銭債権は、公正証書に強制執行認諾条項を入れておけば訴訟を経由しないで強制執行できますが、今回のような金銭債権以外の債権は、訴訟をもって実効的なものとなります。
　念書をとったのは得策といえ、本来的には実質的挙証義務などといわれるように、同居やペットの存在を立証していかなければならないところ、これを助けるものといえましょう。
　いずれにしても、提訴によって相手方が退去の意向に転ずるような気がします。そうでないとしても、念書が有利に作用するでしょう。
　訴訟は通常月に1回で、少なくとも半年ぐらいはかかりますので、また、その間相手が賃料を払わないなどの抵抗を示すことも想定されますので、早めの対応が必要でしょう。

tk-kubota · Answer

Joe9さんのご質問は「フィリピン人の女性を私の所有地内への出入りを禁止し、もし約束が守られなかったら、更新はしないどころか、２ヶ月以内に退去する内容の念書を書いてもらいました。」
と云う内容の念書が有効か無効か。と云うことなら回答は「無効と思われます。」です。（借地借家法３０条）
同条は賃借人に不利な契約は無効である、と云う規定です。友人（？）が出入りすることを禁止したり、不履行なら契約解除等々は当然賃借人に不利なことですからそのような念書を書いても書かなくてもその念書によって賃借権の解除はできないと思います。
その念書を鵜呑みにせず、契約解除したいなら（引っ越してもらいたいなら）「用法違反」又は「信頼喪失」を理由としてはどうでしょう。それを理由として本訴を提起すれば勝訴判決となと思われます。
なお、その念書を公正証書にしようとしても公証人で受理してくれないと思われますが仮に公正証書が作成されたとしても、その公正証書で立ち退きの強制執行はできません。（公証人法５７条の２、民事執行法２２条５項）

念書の効力について

金銭債権は、公正証書に強制執行認諾条項を入れておけば訴訟を経由しないで強制執行できますが、今回のような金銭債権以外の債権は、訴訟をもって実効的なものとなります。

念書は、法律的には「契約書」と同じ効力を持っています。

Joe9さんのご質問は「フィリピン人の女性を私の所有地内への出入りを禁止し、もし約束が守られなかったら、更新はしないどころか、２ヶ月以内に退去する内容の念書を書いてもらいました。

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　金銭債権は、公正証書に強制執行認諾条項を入れておけば訴訟を経由しないで強制執行できますが、今回のような金銭債権以外の債権は、訴訟をもって実効的なものとなります。